Gülensu’da arsası, eski bir apartmanı ya da hissesi olan kişi için ilk adım, elindeki tapunun ne söylediğini ve imar planının o parsele ne izin verdiğini öğrenmektir. Maltepe Gülensu için inşaat firması ararken asıl soru çoğunlukla şudur: bu parselde yeni bir bina mümkün mü, kimlerle uzlaşmam gerekiyor ve iş hangi sırayla ilerler? AlbayrakZ Yapı olarak Gülensu’daki işlere, teklif vermeden önce randevuyla yapılan yerinde keşifle başlıyoruz.
Gülensu’da parsele bakmadan önce mahalleye nasıl bakılır?
Gülensu, Maltepe’nin sahil bandının değil iç kesiminin mahallelerinden biridir; sahildeki düz ve geniş ada düzeninden farklı olarak burada eğimli araziyle, dar sokaklarla ve farklı dönemlerde yapılmış binaların yan yana durduğu bir doku ile karşılaşırsınız. Bu tabloyu kesin bir genelleme olarak okumayın: aynı mahallede iki sokak arasında bile kot farkı, yol genişliği ve bina yaşı değişebilir. Doğru yöntem, mahalle ortalamasına değil parselin kendisine bakmaktır.
Parsel okumasında şu kayıtlar sırayla toplanır:
- Güncel tapu kaydı; hisse dağılımı, şerh, ipotek ve haciz bilgisi.
- Maltepe Belediyesi’nden alınacak imar durumu belgesi ve plan notları.
- Mevcut yapının ruhsat, iskan ya da yapı kayıt belgesi durumu.
- Parselin komşu parsellerle sınır ilişkisi ve varsa cephe aldığı yolun genişliği.
- Eski zemin etüdü ya da çevredeki yapılardan bilinen zemin davranışı.
İmar durumunu adım adım nasıl sorgulayacağınızı imar durumu nasıl öğrenilir rehberimizde anlattık. Komşunun binasının kaç kat çıktığı size fikir verir, ama sizin parselinizin hakkını belirlemez; plan notu ve parsel ölçüsü farklı olabilir.
Hisseli tapu ve parsel birleştirme neden Gülensu’da sık gündeme gelir?
İç kesimlerdeki eski yerleşik dokuda, tek bir parselin birden fazla kişiye hisse olarak ait olduğu ya da aynı sahibin bitişik iki üç parseli bulunduğu durumlarla karşılaşılabilir. Bu tür bir tabloda müteahhide gitmeden önce yapılacak iki iş vardır: hissedarların kendi aralarında yazılı bir uzlaşma kurması ve gerekiyorsa parsellerin birleştirilmesinin (tevhid) imar açısından bir kazanç sağlayıp sağlamadığına bakılması.
Bitişik parselleri birleştirmek bazen yapılaşma koşullarını değiştirir; kimi zaman cephe ve derinlik yeterli hale gelir, kimi zaman değişen bir şey olmaz. Bunu tahminle değil, belediyeden alınan durum belgesiyle görmek gerekir. Hisse dağılımı eşit değilse, kat karşılığı verirken hangi hissedarın hangi daireyi alacağı da ayrı bir konu olarak sözleşmeye yazılmalıdır. Sürecin genel çerçevesi kat karşılığı sözleşmesinde dikkat edilecekler yazımızda var; mahalleye özgü uygulamayı ise Gülensu kat karşılığı inşaat sayfamızda topladık.
Eğimli parselde şantiye ve temel nasıl planlanır?
Yamaçlı bir parselde inşaat, düz araziden üç noktada ayrışır:
- Kazı ve istinat: Kot farkı büyükse, komşu parselin veya yolun tarafında toprağı tutan istinat yapısı temelden önce projelendirilir.
- Su yönetimi: Yağmur suyunun yamaçtan aşağıya doğru akışı temel ve bodrum perdesinde drenaj çözümü gerektirir; temel ve bodrum su yalıtımı yazımız bu konuyu ayrıntılı işler.
- Malzeme ve makine girişi: Dar ve eğimli sokakta beton mikseri, hafriyat kamyonu ve vinç için yol güzergâhı önceden planlanır; bazı işler küçük araçla, saatli sevkiyatla yapılır.
Bu üç kalem, teklif fiyatından önce keşifte konuşulur. Zemin etüdü ise ruhsat için zaten gereklidir; eğimli parselde etüt, yalnızca zemin taşıma gücünü değil, şev ve kayma davranışını da gösterdiği için ayrıca önem kazanır. Ayrıntı için zemin etüdü neden önemli yazımıza bakabilirsiniz.
Gülensu’da eski binada riskli yapı tespiti nasıl başlar?
Marmara’daki fay hattı ve 17 Ağustos 1999 depremi, İstanbul’da eski bina sahiplerinin gündeminde kalmaya devam ediyor. Binanın riskli olup olmadığı yaşına bakılarak değil, ölçümle anlaşılır; 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespiti lisanslı kuruluşlarca yapılır. Başvurudan önce elinizde şu kayıtlar varsa süreç hızlanır: ruhsat ve varsa proje, sonradan yapılmış ilaveler, zemin kat dükkân dönüşümleri, kolon veya perdeye müdahale edilip edilmediği.
Rapor çıktıktan sonra kat malikleri iki yoldan birini seçer. Hangisinin daha mantıklı olduğu, bina taşıyıcı sistemine ve parselin yeni yapılaşma hakkına göre değişir; bu karşılaştırmayı güçlendirme mi yeniden yapım mı yazımızda açıkladık. Süreci Gülensu ölçeğinde anlatan kentsel dönüşüm sayfamız da yıkım, uzlaşma ve yeniden yapım adımlarını sırayla verir.
Gülensu’da yerinde keşifte ne bakılır?
Keşif, teklifin dayanağıdır. Yapılan ziyarette şunlar kayda alınır:
| Bakılan konu | Neden önemli |
|---|---|
| Parselin kot farkı ve yol cephesi | İstinat, hafriyat ve vinç kurgusunu belirler |
| Komşu binaların yaşı ve mesafesi | Yıkım yöntemi ve komşu bina tespiti buna bağlıdır |
| Tapu ve hisse durumu | Kimin imzasının gerektiğini gösterir |
| Mevcut yapının taşıyıcı sistemi | Güçlendirme mi yıkım mı sorusuna ilk işaret verir |
| Yol genişliği ve şantiye alanı | Malzeme akışı ve iş güvenliği planına girer |
Bu tablo bir kontrol listesidir; hiçbir başlık tek başına karar vermez, hepsi birlikte okunur. Yeni yapı, tadilat ya da cephe işi düşünüyorsanız konut projeleri ve tadilat ve renovasyon hizmet sayfalarımızda kapsamı görebilirsiniz.
Gülensu’ya komşu mahalleler
Gülensu ile birlikte anılan komşu mahalle Gülsuyu sayfamızda benzer konulara, uzlaşma odaklı bir gözle bakıyoruz; sahile daha yakın, ada düzeni farklı bir bölge için Küçükyalı sayfamıza göz atabilirsiniz. İlçe geneli için Maltepe bölge sayfası, İstanbul genel görünümü için Anadolu Yakası sayfamız var.
Süreç nasıl işler?
Genel akışı kısaca özetleyelim: önce yerinde keşif, sonra parsel ve tapu incelemesi, ardından proje ve ruhsat başvurusu, sözleşme, yapım ve iskan. Ruhsat ve yapı kullanma izni Maltepe Belediyesi’nde yürür; ruhsata tabi yapılar 4708 sayılı Kanun gereği yapı denetim kuruluşunun denetiminde yapılır. Bu sayfadaki bilgiler genel çerçevedir; hukuki sonuç doğuracak kararlar için avukat ve noterle görüşmeniz, mevzuat değişebileceği için güncel durumu ilgili idareden teyit etmeniz gerekir.
Gülensu’daki arsanız ya da binanız için konuşmak isterseniz, 0533 659 21 71 numarasını arayabilir, WhatsApp’tan yazabilir veya iletişim sayfasındaki formu doldurabilirsiniz. Randevu günü keşfe gelir, elimizdeki bilgiyle önce kısa bir yol haritası çıkarırız.