Gülensu’da arsasını ya da eski binasını kat karşılığı vermeyi düşünen bir mal sahibi için asıl konu, müteahhit bulmaktan önce sözleşmeye ne yazılacağıdır. Maltepe Gülensu’da kat karşılığı inşaat yaptırmak isteyen kişi önce şunu netleştirmelidir: parselde ne kadar yapı hakkı var, tapuda kimlerin adı geçiyor ve dağıtılacak alan nasıl paylaşılacak? Bu sayfa, Gülensu’daki parseller için sürecin sırasını ve sözleşmede dikkat edilecek noktaları özetler.
Gülensu’da kat karşılığına karar vermeden önce hangi belgeler toplanmalı?
Bir teklif almadan önce dosyanızı hazırlamak, hem müteahhitle konuşmanızı somutlaştırır hem de sizi gereksiz pazarlıktan korur. Gülensu’daki parseller eğimli olabildiği ve tapu yapısı bir yerden bir yere değişebildiği için şu belgeler öne çıkar:
- Tapu kaydı: Hisse oranı, şerh, ipotek ve haciz bilgisiyle birlikte güncel örnek.
- İmar durumu: Maltepe Belediyesi’nden alınan, izin verilen kat adedi, yapılaşma koşulu ve plan notlarını gösteren belge.
- Mevcut yapı belgeleri: Ruhsat, iskan ya da yapı kayıt belgesi; yapı yoksa boş arsa durumu.
- Kot ve sınır durumu: Parselin yola ve komşu parsellere göre kot farkı.
- Zemin bilgisi: Varsa eski zemin etüdü ya da yakın çevredeki yapılardan bilinen zemin davranışı.
İmar durumunun nasıl sorgulandığı imar durumu rehberimizde adım adım anlatılıyor. Mahalle ölçeğinde toplu görünüm için Gülensu bölge sayfamıza da bakabilirsiniz.
Hisseli parselde sözleşme kimlerle ve nasıl yapılır?
Gülensu gibi iç kesim mahallelerde tek arsanın birkaç kişiye ait olması ihtimali sık karşılaşılan bir durumdur. Hissedarlar aynı sözleşmeye katılırsa iş nispeten kolaydır; ancak biri farklı düşünürse süreç kilitlenebilir. Bu yüzden müteahhitle görüşmeden önce hissedarların kendi arasında yazılı bir uzlaşma metni hazırlaması önerilir. Bu metinde şu sorular cevaplanmalıdır:
- Daire dağılımı hisse oranına göre mi yapılacak, yoksa başka bir oranla mı?
- Karar alırken oy çokluğu mu yoksa oybirliği mi aranacak?
- Yurt dışında veya başka şehirde yaşayan hissedar nasıl temsil edilecek?
- Yıkım ve inşaat süresince ödenecek kira desteği olacak mı?
Kat karşılığı sözleşmesi, taşınmaz devri vaadi içerdiği için noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Bu genel bir bilgidir; sizin durumunuz için avukat ve noterle netleştirin. Sözleşme maddelerinin genel çerçevesi kat karşılığı sözleşmesi rehberimizde var.
Sözleşmenin omurgası: neler mutlaka yazılmalı?
Aşağıdaki tablo, Gülensu’da kat karşılığı verirken bakılacak sözleşme başlıklarını özetler:
| Başlık | Kontrol sorusu |
|---|---|
| Alan ve daire dağılımı | Hangi kat, hangi daire, kaç metrekare kime ait? |
| Teknik şartname | Malzeme markası yerine nitelik ve standart yazılı mı? |
| İş programı | Ara aşamalar ve teslim tarihi net mi? |
| Gecikme hükmü | Gecikme halinde işleyecek yükümlülük yazılı mı? |
| Arsa payı devri | Devir hangi aşamada ve hangi güvenceyle yapılacak? |
| Ortak alanlar | Sığınak, otopark, çevre düzeni ve kapıcı dairesi nasıl paylaşılacak? |
| Sorumluluk | Eksik ve ayıplı iş halinde onarım süreci nasıl işleyecek? |
Bu tablonun her satırı sözleşmede kendine ait bir madde olmalıdır. Malzeme için marka adı zorunlu değil; nitelik, kalınlık, standart gibi ölçülebilir tanımlar yazmak ilerideki tartışmayı azaltır.
Eğimli parselde kat karşılığı yapımı nasıl planlanır?
Gülensu’da parsel eğimliyse, yapıya ilişkin ekstra kalemler baştan hesaba katılmalıdır. Kazı miktarı düz araziden fazla olabilir, istinat yapısı gerekebilir ve yağmur suyu yönetimi için temel çevresinde drenaj planlanır. Bu kalemler teklifte açıkça görülmelidir; yoksa “kat karşılığı olduğu için maliyet müteahhitte” varsayımıyla bir kalem arsa sahibinin beklenmedik şekilde karşısına çıkabilir. Temel ve bodrum yalıtımı için temel ve bodrum su yalıtımı rehberimiz konuyu ayrıntılı anlatıyor.
Zemin etüdü ruhsat için zaten gereklidir. Yamaçlı parselde etüt raporu yalnızca taşıma gücünü değil, şev stabilitesi ve yeraltı suyu durumunu da içermelidir. Raporu proje aşamasından önce ister, temel sistemini buna göre seçeriz.
Kat karşılığında süreç adım adım nasıl ilerler?
- Keşif: Parselde yerinde inceleme, kot ve yol durumu, komşu parsel ilişkisi.
- Belge toplama: Tapu, imar durumu, mevcut yapı belgeleri.
- Ön uzlaşma: Hissedarlar arasında yazılı anlaşma ve daire dağılımı görüşmesi.
- Proje ve ruhsat: Zemin etüdü, mimari ve statik proje, Maltepe Belediyesi’nde ruhsat başvurusu.
- Sözleşme: Noterde düzenleme şeklinde kat karşılığı sözleşmesi.
- Yıkım ve yapım: Mevcut yapı varsa yıkım; ardından temel, kaba ve ince yapı.
- İskan ve teslim: Yapı kullanma izni, Enerji Kimlik Belgesi, daire teslimleri ve kontrol listesi.
Ruhsata tabi yapılar 4708 sayılı Kanun gereği yapı denetim kuruluşunun denetiminde yapılır; bu denetim firmasının görevini yapı denetim firması ne yapar yazımızda açıkladık. Hizmetin genel tanımı için kat karşılığı inşaat hizmet sayfamıza bakabilirsiniz.
Gülensu’da riskli binada kat karşılığı ile dönüşüm nasıl ayrışır?
Binanız riskli yapı tespiti sonucunda riskli çıkarsa kat karşılığı, 6306 sayılı Kanun kapsamında yürüyen dönüşümün bir çözüm biçimi olarak da kullanılabilir. Bu durumda malikler arası karar alma, yıkım ve geçici barınma konuları öne çıkar; bu akışı Gülensu kentsel dönüşüm sayfamızda ayrı ele aldık. Komşu Gülsuyu’ndaki benzer süreç için Gülsuyu kat karşılığı sayfamıza göz atabilirsiniz.
Bu sayfa genel bilgi verir; yasal ve teknik ayrıntılar mevzuat değişikliğine göre farklılaşabilir, güncel durumu Maltepe Belediyesi’nden veya ilgili idareden teyit edin. Gülensu’ndaki işler randevuyla yerinde keşifle başlar.
Arsanızı ya da binanızı kat karşılığı değerlendirmek istiyorsanız 0533 659 21 71 numarasını arayarak keşif randevusu alabilir, iletişim sayfasından da bilgi bırakabilirsiniz.