Küçükyalı’da arsası, eski apartmanı ya da yenilemek istediği bir dairesi olan kişinin ilk sorusu genellikle aynıdır: bu parselde ne yapılabilir ve kimle, hangi sırayla yapılır? Küçükyalı için inşaat firması ararken cevap, mahalle adından çok parselin kendisinde saklıdır. AlbayrakZ Yapı olarak bu işlere tekliften önce, randevuyla yapılan bir yerinde keşifle başlıyoruz.
Küçükyalı’da yapı kararı verirken sahil bandı neden önemlidir?
Maltepe, Anadolu Yakası’nda Marmara kıyısına sahip bir ilçedir ve Küçükyalı bu kıyı hattında yer alan mahallelerden biridir. Kıyıdan kuzeye doğru ilerledikçe arazi kademeli olarak yükselir; dolayısıyla aynı mahalle içinde iki farklı parsel, iki farklı inşaat problemiyle karşılaşabilir. Kıyıya yakın bir parselde nemli ve tuzlu hava, yeraltı suyu ve bodrum yalıtımı öne çıkar. Yukarı kesimlerde ise eğim, istinat ve yağmur suyu drenajı konuşulur.
Keşif sırasında bu nedenle üç şeye bakarız:
- Parselin kıyıya ve ana arterlere göre konumu
- Zeminin ve komşu binaların durumu, bodrum katların nem izleri
- Şantiyeye araç ve malzeme erişiminin nasıl sağlanacağı
Bunların hiçbiri masabaşından karar verilecek konular değildir. Bir parsele dair sözlü bilgiyle yetinmeyip yerinde görmek, hem teklifin gerçekçi olmasını hem sürprizlerin erken ortaya çıkmasını sağlar.
Küçükyalı’da parsel bilgisi hangi sırayla toplanır?
Bir arsa ya da eski bina için karar vermeden önce şu belgeler bir araya getirilmelidir:
- Güncel tapu kaydı ve üzerindeki şerhler, ipotek veya haciz bilgileri
- Maltepe Belediyesi’nden alınacak imar durumu belgesi
- Parselin bulunduğu alandaki plan notları
- Mevcut binanın ruhsat, iskan ve varsa proje bilgileri
- Eski zemin etüdü ya da komşu parsellerde yapılmış çalışmalar hakkında elinizdeki kayıtlar
Belgeyi nasıl alacağınızı adım adım anlattığımız imar durumu nasıl öğrenilir yazımızı okuyabilirsiniz. Küçükyalı gibi uzun süredir yapılaşmış mahallelerde, imar planının yıllar içinde değiştiği ve komşunuzun binasının bugünkü koşulları yansıtmadığı sık görülür. Yandaki binanın kat sayısı, sizin parselinizin hakkını belirlemez.
Küçükyalı’da eski apartmanlar için riskli yapı tespiti nasıl işler?
Kıyı boyunca uzanan ve büyük bölümü uzun yıllar önce yapılmış konut stokunda, bina sahipleri “bizim bina risk taşıyor mu” sorusunu artık sıkça soruyor. Marmara’daki fay hattı ve 17 Ağustos 1999 depremi bu sorunun arka planını oluşturuyor. Yanıt tahminle değil ölçümle verilir: 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespiti, lisanslı kuruluşlar tarafından yapılır.
Başvurudan önce dosyanızı hazırlamak süreci hızlandırır. Şu bilgileri toplayın:
- Ruhsat ve varsa onaylı mimari ve statik proje
- Yıllar içinde eklenen kat, balkon kapatma ya da çatı ilavesi gibi değişikliklerin listesi
- Zemin katta dükkâna çevrilmiş bölümler ve kesilmiş kolon olup olmadığı
- Bodrumda görülen nem, su baskını ve donatı paslanması gibi bulgular
Kıyı ikliminde donatı korozyonu (betonun içindeki demirin paslanması) tespit sırasında dikkatle incelenen bir konudur. Tespit sonrası yol ayrımına gelinir: güçlendirme mi, yıkıp yeniden yapma mı. Bu karar için güçlendirme mi yeniden yapım mı rehberimiz bir çerçeve sunar. Mahalle ölçeğinde adım adım süreç için Küçükyalı kentsel dönüşüm sayfamıza bakabilirsiniz.
Küçükyalı’da kat karşılığı sözleşmesinde nelere dikkat edilir?
Arsasını ya da eski binasını kat karşılığı vermek isteyen mal sahibi için asıl mesele müteahhit seçmekten önce sözleşmenin içeriğidir. Kat karşılığı sözleşmesi, taşınmaz devri vaadi içerdiği için noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Bu genel bir bilgidir; kendi durumunuz için avukat ve noterle netleştirmeniz gerekir.
| Konu | Sözleşmede aranacak netlik |
|---|---|
| Daire paylaşımı | Hangi kat ve cephedeki dairelerin kime ait olacağı, proje ekiyle birlikte yazılır |
| Teslim takvimi | Başlangıç, kaba yapı ve teslim tarihleri açık yazılır |
| Geç teslim | Gecikme halinde uygulanacak yaptırımlar belirtilir |
| Tapu devri | Devrin hangi aşamada ve nasıl yapılacağı bellidir |
| Malzeme ve ince işler | Seviyeler ve marka/seviye tanımı ek listede yer alır |
Sözleşme hazırlığı için kat karşılığı sözleşmesinde dikkat edilecekler yazımız iyi bir kontrol listesidir. Küçükyalı’ya özel detayları ise Küçükyalı kat karşılığı inşaat sayfamızda anlattık. Hizmetin genel kapsamı için kat karşılığı inşaat hizmet sayfamıza göz atabilirsiniz.
Kıyı iklimi Küçükyalı’daki yapıyı nasıl etkiler?
Marmara kıyısındaki bir mahallede yapı, sadece deprem yönetmeliğine değil iklime de dayanmak zorundadır. Nemli ve tuzlu hava metal aksamı, balkon korkuluklarını ve cephe elemanlarını zamanla yıpratır. Dolayısıyla yeni yapıda şu kalemler önceden düşünülür:
- Beton örtü tabakasının yeterli tutulması ve donatının korunması
- Dış cephe kaplamasında ve doğramada nem ve tuza dayanıklı seçimler
- Terasların ve çatının su yalıtımı, bodrumda perde duvar drenajı
- Mantolamada su buharı geçirgenliğine uygun sistem seçimi
Yalıtım ve cephe işlerinde ayrıntı için mantolama ve ısı yalıtımı rehberimize ve mevcut binalarda cephe yenileme için tüm dış cephe uygulamaları hizmetimize bakabilirsiniz. İstanbul’da kışlar Sivas’a göre ılımandır; burada asıl mesele soğuk değil, nem ve rüzgâr ile birlikte gelen yağmur suyudur.
Küçükyalı’da şantiye lojistiği ve komşuluk ilişkisi
Yoğun yapılaşmış mahallelerde şantiye, yalnızca yapı işi değil bir komşuluk işidir. Yıkım ya da yeni yapım öncesinde şunlar planlanır:
- Komşu binaların mevcut çatlak ve hasarlarının fotoğraf ve tutanakla kayda alınması
- Hafriyat kamyonlarının giriş çıkış saatleri ve güzergâhı
- Beton pompası ve vinç için geçici yol kullanım izni
- Toz ve gürültü için çalışma düzeni
Bunlar için Maltepe Belediyesi ile de yazışma gerekebilir; İstanbul’da ruhsat ve iskan kural olarak ilçe belediyesinde yürür. Ruhsat sürecini yapı ruhsatı nasıl alınır rehberimizden izleyebilirsiniz.
Küçükyalı için nasıl bir çalışma düzeni öneriyoruz?
Küçükyalı’daki işlerde önce telefon ya da WhatsApp üzerinden ön bilgi alır, ardından randevuyla yerinde keşfe geliriz. Keşifte parseli, çevreyi ve erişim koşullarını görür, sonra yazılı bir çerçeve teklif hazırlarız. Sözleşmede teslim takvimini açık yazmayı, zemin etüdünü de ruhsat öncesinde istemeyi ilke edindik.
Komşu mahalleler için de benzer bir çerçeve sunuyoruz: Yalı, İdealtepe ve Aydınevler sayfalarına göz atabilir, ilçenin bütünü için Maltepe sayfamıza geçebilirsiniz.
Projenizi konuşmak isterseniz 0533 659 21 71 numarasından bize ulaşabilirsiniz; dilerseniz iletişim formunu doldurup keşif için uygun bir zaman belirtebilirsiniz. Mevzuat değişebilir; Küçükyalı’daki parseliniz için güncel şartları Maltepe Belediyesi’nden teyit edin.