Küçükyalı’da yaşadığınız bina yıllar önce yapıldıysa, kentsel dönüşüm gündeminiz bir gün gelip kapınıza dayanabilir. Küçükyalı kentsel dönüşüm sürecini önceden bilen bina sahibi, hem hukuki hem teknik kararları daha rahat verir. Bu sayfa, riskli yapı tespitinden yeni binaya uzanan yolu Küçükyalı ölçeğinde, sırasıyla ve abartısız anlatıyor.
Küçükyalı’da kentsel dönüşüm hangi adımlarla ilerler?
Kentsel dönüşümün ana çerçevesini 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun çizer. Süreç bir bina için tipik olarak şu basamaklardan geçer:
| Adım | Ne olur? |
|---|---|
| Riskli yapı tespiti | Lisanslı kuruluş, binayı inceler ve rapor hazırlar |
| İdareye bildirim | Sonuç yetkili idarede işleme alınır |
| Malikler kararı | Güçlendirme ya da yıkıp yeniden yapma yönünde karar verilir |
| Sözleşme ve proje | Müteahhit ve zemin etüdü ile proje çalışmaları yapılır |
| Tahliye ve yıkım | Bina boşaltılır ve izinli olarak yıkılır |
| Yeni yapı | Ruhsat, inşaat, iskan ve tapu işlemleri yürür |
Bu tablo genel bir çerçevedir. Süreler, oranlar ve destek koşulları zamanla değişebilir; güncel şartları ilgili idareden veya Bakanlıktan teyit edin. Hizmetin genel tanımı için kentsel dönüşüm hizmet sayfamıza bakabilirsiniz.
Küçükyalı’da riskli yapı tespiti öncesinde neler hazırlanmalı?
Kıyı boyundaki eski apartmanlarda tespit sürecinde bodrum ve zemin kat çoğu zaman özel bir dikkatle incelenir. Denize yakın bölgelerde nem ve tuz, betonun içindeki donatıyı paslandırabilir; bu da rapor sonucunu etkileyen bir unsur olabilir. Başvuru öncesinde şu bilgileri toplamanız işi hızlandırır:
- Bina ruhsatı, iskan belgesi ve varsa mimari-statik proje
- Tapu ve kat mülkiyeti kayıtları
- Bodrumda görülen nem, su baskını veya donatı paslanması gibi bulgular
- Zemin kata yapılmış dükkân dönüşümleri, kesilmiş kolonlar ve çatı ilaveleri
- Yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararları
Yapıda müdahale edilmiş taşıyıcı elemanları saklamak, rapor kalitesini düşürür ve sizi riske sokar. Baştan açık olmak en sağlıklı yoldur.
Küçükyalı’da güçlendirme mi, yıkıp yeniden yapma mı?
Rapor riskli sonucunu verdiğinde ilk tepki genellikle “yıkılacak mı?” olur; oysa iki yol vardır. Güçlendirme, mevcut taşıyıcı sistemin ek elemanlarla takviye edilmesidir; yıkıp yeniden yapma ise binanın yerine güncel yönetmeliğe uygun yeni bir yapı inşa edilmesidir. Karar şu sorulara bağlıdır:
- Taşıyıcı sistemin yetersizliği ne ölçüde? Takviyeyle çözülebiliyor mu?
- Parselin imar hakkı, yeni yapıda mevcut alanın korunmasına ya da artmasına izin veriyor mu?
- Malikler binada kalmaya devam etmek mi, tamamen tahliye etmek mi istiyor?
- Bina içindeki değişiklikler (kolon kesimi, ek kat) güçlendirmeyi zorlaştırıyor mu?
Bu karşılaştırmayı ayrıntılı işleyen güçlendirme mi yeniden yapım mı rehberimizi ve yeni yapıda uyulacak kuralları anlatan TBDY 2018 yazımızı okumanızı öneririz. Marmara’daki fay hattı ve 17 Ağustos 1999 depremi, bu değerlendirmelerin hatırlatıcı arka planıdır.
Küçükyalı’da kat malikleri arasında uzlaşma nasıl kurulur?
Kentsel dönüşümün en uzun süren aşaması genellikle mühendislik değil, uzlaşmadır. Birinin dairesi kirada, bir başkası yurt dışında, bir diğeri ise binaya eskiden beri bağlıdır ve taşınmak istemez. Uzlaşma sürecini kolaylaştıran uygulamalar:
- Riskli yapı raporunun ve seçeneklerin herkese yazılı gönderilmesi
- Toplantıların gündemli yapılıp tutanağa bağlanması
- Uzakta olan maliklerin vekâletle katılabilmesi
- Taslak sözleşmenin toplantıdan önce dağıtılması
- Her malik için yeni dairenin kat ve alan bilgisinin tabloyla gösterilmesi
Gerekli çoğunluk ve karar usulleri mevzuata göre belirlenir; güncel durumu avukatınızdan ve ilgili idareden teyit edin. Bu sayfa genel bilgi içerir.
Yıkım ve yeni yapı: Küçükyalı’da şantiye planı
Yıkım, dönüşümün komşular tarafından en çok fark edilen kısmıdır. Yakın komşuluğun olduğu yerlerde yıkım ve hafriyat şöyle planlanır:
- Komşu binaların mevcut çatlak ve hasarları fotoğraflanır, tutanağa geçirilir.
- Yıkım yöntemi, toz ve gürültü kontrolü için önceden yazılı hâle getirilir.
- Hafriyat kamyonlarının saatleri ve güzergâhı belirlenir.
- Yıkım artığı izinli döküm alanına götürülür.
Yeni binada ruhsat İstanbul’da kural olarak ilçe belediyesinden, yani Maltepe Belediyesi’nden alınır ve yapı denetim kuruluşu ile birlikte yürütülür. Süreci yapı ruhsatı nasıl alınır rehberinden izleyebilirsiniz. Yeni binada zeminin tanınması için zemin etüdü ruhsat öncesinde yapılır; nedenini zemin etüdü neden önemli yazımızda açıkladık.
AlbayrakZ Yapı Küçükyalı’da dönüşümü nasıl ele alır?
Küçükyalı’daki dönüşüm görüşmeleri randevuyla yerinde keşifle başlar. Keşifte binayı, çevresini ve şantiye erişimini görür, yazılı bir çerçeve teklif hazırlarız. Kat malikleri toplantısı öncesi seçenekleri özetleyen yazılı bir hazırlık sunabiliriz. Sözleşmede teslim takvimini açık yazmayı, zemin etüdünü ise ruhsat öncesinde istemeyi ilke edindik.
İşinizin kat karşılığı modeliyle ilerlemesi gerekiyorsa Küçükyalı kat karşılığı inşaat sayfamıza, mahallenin genel tablosu için Küçükyalı sayfamıza göz atabilirsiniz. Komşu mahallede süreç için Yalı kentsel dönüşüm sayfasını da inceleyebilirsiniz.
Binanız için ilk adımı birlikte planlamak isterseniz 0533 659 21 71 numarasını arayın ya da iletişim sayfasından yazın. Kanun ve yönetmelikler değişebilir; Küçükyalı’daki durumunuz için güncel şartları Maltepe Belediyesi’nden ve Bakanlıktan teyit edin.