Aydınevler’de birkaç yüz metrekarelik bir parsel üzerine oturan, yıllar önce yapılmış bir apartman için kentsel dönüşüm, tek kişilik bir karar değil, bir grup kararıdır. Kentsel dönüşüm Aydınevler’de gündeme geldiğinde, çoğu zaman en önemli iş, teknik tespitle birlikte kat malikleri arasında yürütülecek uzlaşma sürecidir. Bu sayfa, 6306 sayılı Kanun çerçevesinde apartman ölçeğinde bir dönüşümün nasıl ilerlediğini anlatıyor.
Aydınevler’de riskli yapı tespiti kimin başvurusuyla başlar?
Riskli yapı tespiti, 6306 sayılı Kanun kapsamında lisanslı kuruluşlar tarafından yapılır. Apartmanda başvuruyu tek bir malik de yapabilir; tüm maliklerin aynı anda başvurması şart değildir. Ancak tespit sonrasında yapılacak işlemler (yıkım, güçlendirme, yeniden yapım) için maliklerin uzlaşması gerekir.
Tespit başvurusundan önce apartman için yararlı hazırlıklar:
- Binanın yönetim planı, kat mülkiyeti kayıtları ve tapu bilgileri,
- Yapının ruhsat ve varsa mimari ve statik proje dosyası,
- Zemin katta dükkân açılırken kesilmiş kolonlar ya da inceltilmiş taşıyıcı elemanlar,
- Çatıya ya da arka cepheye eklenen kaçak hacimlerin listesi,
- Bina genelinde görülen çatlak, nem ve paslanma noktalarının fotoğraf arşivi.
Fotoğraf arşivi bu aşamada çok işe yarar; hangi çatlağın ne zaman ortaya çıktığı, hangi noktada büyüdüğü tespit yapan kuruluşa yol gösterir. Bu belgeler tek başına karar yerine geçmez; tespit ölçümle yapılır.
Aydınevler’de uzlaşma toplantıları nasıl yönetilir?
Apartman ölçeğinde uzlaşma, teknik değil iletişim işidir. Aşağıdaki yöntem, toplantıların verimini artırır:
- Toplantı öncesi herkese yazılı bilgi paketi gönderilir: tespit raporu özeti, imar durumu, örnek paylaşım.
- İlk toplantıda karar değil, bilgi paylaşımı hedeflenir.
- İkinci toplantıda müteahhit tekliflerinin karşılaştırması yapılır.
- Karar toplantısında, yazılı sözleşme taslağı üzerinden oylama yapılır.
- Toplantı tutanakları herkese dağıtılır.
Zorlu durumlar da olur: yurtdışında yaşayan malik, mirasçı hisseli daire ya da kararı sürekli erteleyen bir komşu. Bu durumlarda süreç yavaşlar; yasal yollar 6306 sayılı Kanun ve ilgili yönetmelikte düzenlenmiştir. Oran ve süreler değişebildiği için burada yazmıyoruz. Güncel durumu Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ya da Maltepe Belediyesi’nden teyit edin. Hukuki konularda avukat ve noterle netleştirin.
Aydınevler’de güçlendirme ve yeniden yapım kararında hangi ölçütler önemlidir?
| Ölçüt | Sorulacak soru |
|---|---|
| Tespit raporu | Riskin kaynağı taşıyıcı sistemde mi, zeminde mi, malzemede mi? |
| İmar hakkı | Yeni yapıda alan artıyor mu, azalıyor mu? |
| Bina büyüklüğü | Güçlendirme, dairelerin iç düzenini nasıl etkiler? |
| Yaşam koşulu | Güçlendirme süresince binada oturulabilir mi? |
| Maliklerin durumu | Herkes geçici konut çözümünü üstlenebilir mi? |
Karar için statik mühendis görüşü şarttır. Apartmanlarda güçlendirme yapılırken, taşıyıcı sistemi takviye eden perde ya da mantolu kolon eklemeleri dairelerin kullanım alanını değiştirebilir. Bu ödünleşmeleri güçlendirme mi yeniden yapım mı rehberimiz ayrıntılı işliyor. Yeni yapı ise TBDY 2018 esaslarına göre tasarlanır; yönetmeliğin özeti için deprem yönetmeliği TBDY 2018 yazımıza bakabilirsiniz.
Aydınevler’de yıkım ve yapım aşamasında hangi lojistik konular öne çıkar?
Apartmanların sıralandığı bir iç kesim mahallesinde yıkım, çevreyle iç içe yapılan bir iştir. Şu konular planlanır:
- Komşu yapılar: Yıkım öncesi durum tespiti; ortak duvar varsa ayrıca dikkat.
- Yıkım yöntemi: Yakın komşu yapıya göre kontrollü, aşamalı yıkım.
- Hafriyat ve moloz: Sokağın genişliğine göre kamyon sayısı ve çıkış saatleri.
- Toz ve gürültü: Çevre sakinlerini rahatsız etmeyecek düzen.
- Şantiye yerleşimi: Vinç ve beton pompası için uygun park alanı.
Yeni bina için zemin etüdü ruhsat öncesinde yapılır; temel tasarımı bu rapora dayanır. Zemin etüdü rehberimiz bunun nedenini gösterir. Yapım süresince yapı denetim kuruluşunun görevlerini ise yapı denetim firması ne yapar yazısında bulabilirsiniz.
Yıkım öncesi geçici konut ve destekler
Maliklerin yıkımdan önce geçici oturma planı yapması gerekir. Sözleşmede kira bedelinin nasıl belirleneceği, teslim gecikmesinde ne olacağı, taşınma ve geri dönüş tarihleri açıkça yazılmalıdır. Kanun kapsamında sağlanabilen destek veya kira yardımı gibi kalemler mevzuata göre değişir; tutar ve şartları yazmıyoruz, güncel durumu ilgili idareden teyit edin.
Kentsel dönüşümün genel kapsamı için kentsel dönüşüm hizmet sayfamızı inceleyebilirsiniz.
Aydınevler için diğer sayfalarımız
Mahallenin genel çerçevesi için Aydınevler mahalle sayfamıza, riskli olmayan ama eskimiş apartmanlardaki alternatif için Aydınevler kat karşılığı inşaat sayfamıza bakın. Komşu mahalledeki dönüşüm süreci için Altayçeşme kentsel dönüşüm sayfası da faydalı olabilir.
Bu sayfadaki bilgiler genel çerçevedir; mevzuat değişebilir, güncel durumu Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ile Maltepe Belediyesi’nden teyit edin.
Apartmanınız için randevulu bir ön değerlendirme yapmak isterseniz 0533 659 21 71 numarasını arayın veya iletişim sayfasından bize yazın.