Aydınevler’de bir apartman dairesinin maliki olan kişi, çoğu zaman tek başına karar veremez: bina, ortak bir mülkiyettir ve her adımda diğer kat malikleri de sürecin içindedir. Maltepe Aydınevler için inşaat firması arayan bina sahibi bu yüzden yalnızca müteahhit seçmez, aynı zamanda bir uzlaşma sürecini de yönetir. AlbayrakZ Yapı olarak Aydınevler’deki işlere, teklif vermeden önce randevuyla yapılan yerinde keşifle başlıyoruz.
Aydınevler’de çok maliklı binalar neden ayrı bir süreç ister?
Maltepe’de sahil şeridinin gerisindeki iç kesim mahalleleri, çoğunlukla apartman yapılaşmasıyla bilinir. Aydınevler de bu kesimde yer alır. Apartman dokusunda her bina onlarca kişinin ortak ilgisidir; kat mülkiyeti, arsa payları, ortak alanlar ve yönetim planı devreye girer. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu bu ilişkinin çerçevesini çizer.
Çok maliklı binada iş yapmaya karar vermeden önce şu başlıkları netleştirmek gerekir:
- Tüm bağımsız bölümlerin maliklerinin kim olduğu, kiracı ya da mirasçılı hisse bulunup bulunmadığı,
- Arsa paylarının tapu kayıtlarındaki dağılımı,
- Yönetim planında ortak alanlar ve karar usulleri hakkında yazanlar,
- Binadaki ortak borç, aidat ya da devam eden hukuki uyuşmazlıklar,
- Binanın ruhsat ve iskan durumu, yıllar içindeki ilaveler.
Bu ayrıntılar toplandığında, bina için hangi yolun (bakım, güçlendirme, kat karşılığı, kentsel dönüşüm) makul olduğu daha net görülür.
Aydınevler’de hangi durumda hangi yol izlenir?
Aynı mahallede yer alan iki bina bile farklı yollara gidebilir. Ölçü, binanın teknik durumu ve parselin imar hakkıdır.
| Durum | Öne çıkan yol | Sayfamız |
|---|---|---|
| Bina riskli yapı tespitinde riskli çıktı | Kentsel dönüşüm veya güçlendirme | Aydınevler kentsel dönüşüm |
| Bina eski ama riskli değil, imar hakkı fazla | Kat karşılığı inşaat | Aydınevler kat karşılığı inşaat |
| Bina sağlam, cephe ve çatı yıpranmış | Mantolama, çatı, ortak alan yenilemesi | Tüm dış cephe uygulamaları hizmeti |
| Tek daire yenilemesi | Tadilat ve renovasyon | Tadilat ve renovasyon hizmeti |
Yalnızca bir daire içinde tadilat yapıyorsanız, hangi işlerin izin gerektirdiği önemlidir. Tadilatta hangi işler izin gerektirir yazımız bu ayrımı açıklar; taşıyıcı duvar ve kolona dokunan hiçbir müdahalenin izinsiz yapılmaması gerektiğini de özellikle hatırlatırız.
Aydınevler’de komşu bina ilişkisi ve şantiye lojistiği nasıl yönetilir?
İç kesim mahallelerde apartmanlar çoğu zaman yan yana, dar aralıklarla dizilir. Bu durumda yeni yapı için yıkım ve hafriyat, komşu binayı etkilememeli. Randevulu keşifte şunlara bakarız:
- Komşu binanın temel seviyesi ve bitişik ya da ayrık nizam durumu.
- Komşu duvarlardaki mevcut çatlaklar ve nem izleri.
- Sokağın genişliği, kamyonların dönme alanı, vinç kurulacak yerin bulunup bulunmadığı.
- Şantiye için çevre halkını rahatsız etmeyecek çalışma düzeni.
- Hafriyat çıkışı için güzergâh.
Bu bilgiler yıkım yöntemini, inşaat süresini ve teklifin kapsamını belirler. Komşu yapının korunması için önlemlerin proje aşamasında planlanması gerekir. Zemin etüdü ise ruhsat öncesinde yapılmalıdır; nedenini zemin etüdü neden önemli rehberimizde anlattık.
Aydınevler’de ruhsat, yapı denetim ve iskan süreci
İstanbul büyükşehirdir; yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni (iskan) kural olarak ilçe belediyesinde yürür. Aydınevler için bu merci Maltepe Belediyesi’dir. Ruhsata tabi yapılar, 4708 sayılı Kanun gereği yapı denetim kuruluşu denetiminde yapılır.
Adım adım süreç:
- İmar durumunun alınması ve tapunun incelenmesi.
- Zemin ve temel etüdü.
- Mimari, statik ve tesisat projelerinin hazırlanması.
- Yapı denetim kuruluşu ve müteahhit sözleşmeleri.
- Ruhsat başvurusu ve onayı.
- Yapım, denetim ve iskan.
Her aşamanın ayrıntısı için yapı ruhsatı nasıl alınır ve iskan yapı kullanma izni rehberlerimize bakabilirsiniz. Yeni binanın uyması gereken deprem esasları için depreme dayanıklı yapı yazımız yararlıdır. Marmara’daki fay hattı ve 17 Ağustos 1999 depremi, yönetmeliğe tam uyumun neden önemli olduğunu hatırlatan genel bir bağlamdır.
Eski apartmanda çatı ve cephe yenilemesi
Bina sağlam olsa da çatı yalıtımı zayıflamış, cephe boyası dökülmüş olabilir. Çok maliklı binada bu tür ortak işler için yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararı gerekir. Mantolama yapılacaksa yalıtım kalınlığı ve malzeme, TS 825 kurallarına göre değerlendirilir. Mantolama ve ısı yalıtımı rehberimiz bu konuyu ayrıntılı işler. Çatı su yalıtımı ve eğim sorunları, üst kat dairelerinde sık sızıntı şikâyeti doğurur; keşifte bu noktaya da özellikle bakarız.
Komşu mahalleler ve ilgili sayfalar
Aydınevler’e komşu mahallelerin farklı dokusu olabilir. İlgili sayfalarımız: Altıntepe, Altayçeşme, Cevizli ve Esenkent. Hizmetler için kat karşılığı inşaat ve kentsel dönüşüm sayfalarımız genel çerçeveyi verir.
Bu sayfadaki bilgiler genel çerçevedir; mevzuat değişebilir, güncel durumu Maltepe Belediyesi’nden ve ilgili bakanlıktan teyit edin. Hukuki konularda avukat ve noterle görüşün.
Aydınevler’deki bina ya da arsanız için 0533 659 21 71 numarasını arayabilir, ya da iletişim sayfasından randevu isteyebilirsiniz.