Altayçeşme’de arsası, eski bir apartman dairesi ya da yenilemek istediği bir binası olan kişinin ilk sorusu genellikle şudur: bu parselde ne yapılabilir ve süreç kimle, hangi sırayla yürür? Maltepe Altayçeşme için inşaat firması arayan biri, önce ruhsat mercii olan Maltepe Belediyesi’nden imar durumunu almalı, sonra keşif için randevu ayarlamalıdır. AlbayrakZ Yapı olarak Altayçeşme’deki işlere, tekliften önce yapılan randevulu yerinde keşifle başlıyoruz.
Altayçeşme’de bir parsele bakarken hangi sırayla ilerlenir?
Maltepe, Anadolu Yakası’nda Marmara kıyısı olan ilçelerden biridir ve Altayçeşme de kıyıya yakın kesimleri bulunan bir mahalle olarak bilinir. Bu yakınlık yalnızca manzara ya da değer meselesi değildir; yapıdaki malzeme seçimini, cephe bakımını ve bodrum katın nem davranışını doğrudan etkiler. Yine de her parsel kendi koşullarını taşır: sahile göre konumu haritadan doğrulanmalı, parselin bulunduğu sokağın eğimi ve çevre yapılaşması yerinde görülmelidir.
Bir parseli değerlendirirken şu belgeleri sırayla toplamak iyi bir alışkanlıktır:
- Güncel tapu kaydı; şerh, ipotek, haciz ve kat irtifakı durumu.
- Maltepe Belediyesi’nden alınan imar durumu belgesi.
- Mevcut binanın yapı ruhsatı, iskan belgesi ve varsa onaylı mimari projesi.
- Binada zaman içinde yapılmış ilave, kat çıkışı veya taşıyıcı sisteme dokunan tadilatların kaydı.
- Varsa eski zemin etüdü ya da statik rapor.
İmar durumunun nasıl sorgulandığını adım adım anlatan imar durumu nasıl öğrenilir rehberimiz bu aşamada işinize yarar. Bir şeyi baştan söyleyelim: komşunuzun binasının kaç kat olduğu, sizin parselinize de aynı hakkın tanındığı anlamına gelmez. Plan değişikliği, parsel alanı ve cephe genişliği hakları farklılaştırabilir.
Altayçeşme’de eski bina için güçlendirme mi, yenileme mi?
Marmara kıyısında yer alan bir ilçede eski yapı stoku bulunan mahallelerde bina sahipleri, deprem gündeminden ötürü kararlarını daha dikkatli veriyor. Karar, tahminle değil ölçümle verilir. 6306 sayılı Kanun çerçevesinde riskli yapı tespiti lisanslı kuruluşlarca yapılır; sonuç binanın taşıyıcı sistemine, malzeme dayanımına ve yıllar içindeki müdahalelere bağlıdır.
Tespit öncesinde toplanabilecek bilgiler:
- Zemin kattaki dükkân dönüşümlerinde kesilmiş ya da inceltilmiş kolon olup olmadığı,
- Çatıya veya arka cepheye sonradan eklenen hacimler,
- Bodrum katta zamanla oluşan rutubet ve su sızıntısı izleri,
- Balkon çıkmalarının ve asma katların ruhsata uygunluğu.
Tespit raporu çıktığında iki yol açılır. Bunların hangisinin size uygun olduğunu güçlendirme mi yeniden yapım mı yazımızda ayrıntılı işledik. Mahalle ölçeğinde süreci Altayçeşme kentsel dönüşüm sayfamızda topladık.
Altayçeşme’de kat karşılığı verirken sözleşmede neler netleşmeli?
Arsasını ya da eski binasını kat karşılığı vermek isteyen mal sahibi için asıl belirleyici olan müteahhidin adı değil, sözleşmenin içeriğidir. Kat karşılığı (arsa payı karşılığı inşaat) sözleşmesi taşınmaz devri vaadi içerdiğinden noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Bu genel bir bilgidir; kendi durumunuz için avukat ve noterle netleştirin.
| Başlık | Sözleşmede aranacak netlik |
|---|---|
| Paylaşım | Hangi bağımsız bölümlerin kime gideceği, kat ve cephe konumuyla birlikte |
| Teslim takvimi | Ruhsat, kaba yapı, ince yapı ve teslim için tarih aralıkları |
| Malzeme | Cephe kaplaması, doğrama, asansör ve ısı yalıtımı için teknik şartname |
| Gecikme | Süre aşımında yükümlülük ve kira bedeli yaklaşımı |
| Devir | Tapu devrinin inşaat ilerleyişine bağlanma biçimi |
Konunun ayrıntısı için kat karşılığı sözleşmesinde dikkat edilecekler yazımıza bakabilirsiniz. Altayçeşme’ye özgü bakış açımız ise Altayçeşme kat karşılığı inşaat sayfamızda yer alıyor.
Kıyıya yakın yapılarda cephe ve su yalıtımı neden ayrı düşünülür?
Denizden esen nemli ve tuzlu havanın etkisi, iç kesime göre daha belirgin hissedilir. Açıkta kalan çelik elemanlar, balkon korkulukları, metal doğramalar ve çatı ekipmanı bu ortamdan etkilenir. Bunun yapıya sonucu şudur: cephe malzemesi seçiminde bakım kolaylığı ve dayanım, ilk maliyetten en az onun kadar önemlidir.
Bodrum ve zemin katta ise su yalıtımı ayrı bir başlıktır. Kıyıya yakın parsellerde zemin suyu seviyesi, zemin etüdünde mutlaka incelenmelidir; yalıtım çözümü bu bilgiye göre kurulur. Temel ve bodrum su yalıtımı rehberimiz bu konuya ilişkin temel ilkeleri özetler. Mevcut binanın dış cephesini yenilemeyi düşünenler için tüm dış cephe uygulamaları hizmetimiz de ilgili olabilir.
Altayçeşme’de hangi hizmet hangi durumda öne çıkar?
Mahallede karşılaşılan ihtiyaçlar birkaç grupta toplanır:
- Kat karşılığı inşaat: Yaşı ilerlemiş, parseli yapılaşma hakkı bakımından yeterli binalar için. Ayrıntı: kat karşılığı inşaat hizmetimiz.
- Kentsel dönüşüm: Riskli yapı tespiti çıkan binalar için. Ayrıntı: kentsel dönüşüm hizmetimiz.
- Tadilat ve renovasyon: Daire içi yenileme ya da bina ortak alanlarının onarımı için.
- Konut projeleri: Birden fazla parselin birleşmesiyle oluşan daha geniş projeler için.
Süreç boyunca yetkili idare Maltepe Belediyesi’dir; ruhsat ve iskan işlemleri orada yürür. Yapım aşamasında 4708 sayılı Kanun gereği yapı denetim kuruluşu devrededir. Bu kuruluşun görevlerini yapı denetim firması ne yapar yazısında bulabilirsiniz.
Yerinde keşifte neye bakıyoruz?
Randevulu keşifte, masa başında görünmeyen şeylere bakılır: sokağın genişliği ve hafriyat kamyonunun manevrası, komşu binaya olan uzaklık, bitişik yapılardaki mevcut çatlaklar, cephedeki nem izleri, bodrum katın durumu, çatı ve teras yalıtımının hali. Bunlar teklifin kapsamını ve yıkım yönteminin seçimini belirler. Zemin etüdünü ruhsat öncesinde talep etmemizin sebebi de budur; zemin etüdü neden önemli yazımız konuyu açıklıyor.
Bu sayfadaki bilgiler genel çerçevedir; mevzuat değişebilir, güncel durumu Maltepe Belediyesi’nden ve ilgili bakanlıktan teyit edin. Yakın mahallelerde de çalışıyorsanız Altıntepe, Aydınevler ve Girne sayfalarımıza göz atabilirsiniz.
Altayçeşme’deki projenizi konuşmak için 0533 659 21 71 numarasını arayabilir, WhatsApp’tan yazabilir ya da iletişim sayfasından randevu isteyebilirsiniz.