Altayçeşme’de kentsel dönüşüm gündemine giren bir bina için ilk soru, dönüşümün başlayıp başlamayacağı değil, binanın gerçekten riskli olup olmadığıdır. Kentsel dönüşüm konusunda Altayçeşme’de müteahhit arayan bina sahibi, işe kararlı bir şekilde teknik tespitle başlamalı; sözleşme, yıkım ve yapım kararlarını bundan sonra vermelidir. Bu sayfa, 6306 sayılı Kanun çerçevesindeki süreci sırasıyla anlatıyor.
Altayçeşme’de dönüşüm süreci hangi sırayla ilerler?
Süreç genel olarak beş adımdan oluşur ve her adım bir öncekinin sonucuna bağlıdır:
- Riskli yapı tespiti: Lisanslı kuruluş binayı inceler, gerekirse numune alır ve rapor düzenler.
- Sonucun kayda geçmesi: Rapor ilgili idareye iletilir ve tapuya şerh düşülür.
- Kat malikleri toplantısı: Malikler, güçlendirme ya da yıkıp yeniden yapma yönünde karar arar.
- Sözleşme ve proje: Uzlaşma varsa müteahhitle sözleşme ve yeni yapının projesi hazırlanır.
- Yıkım, ruhsat ve yapım: Ruhsat Maltepe Belediyesi’nden alınır, yapım yapı denetim kuruluşu gözetiminde yürür.
Tespitin ne zaman istenmesi gerektiğini bilmeyenler için genel bir kural yoktur; yapının yaşı, mevcut çatlaklar, zemin kat değişiklikleri ve depremden sonraki hasar izleri başvuruyu düşündüren işaretlerdir. Bu işaretlerin hiçbiri tek başına karar yerine geçmez.
Altayçeşme’de riskli yapı tespiti öncesinde neler hazırlanır?
Tespite başvurmadan önce elinizdeki belgeleri toplamak süreci hızlandırır. Yine de belge eksikliği başvuruyu engellemez; kuruluş eksik bilgiyi kendi ölçümüyle tamamlar.
Hazırlanabilecek başlıklar:
- Yapı ruhsatı, iskan belgesi ve varsa mimari-statik projeler,
- Binada sonradan yapılmış kat, balkon kapatması ve çatı ilavelerinin kaydı,
- Zemin katta dükkân ya da otopark için kesilmiş kolon veya perde duvarların listesi,
- Bodrum katta zaman içinde görülen su baskını ve rutubet öyküsü,
- Kat mülkiyeti ve tapu bilgileri.
Kıyıya yakın binalarda bir noktaya daha dikkat çekmek gerekir: denizden gelen nemli ve tuzlu hava, betonarme içindeki donatının paslanmasını hızlandırabilir. Paslanan donatı beton örtüsünü patlatır; bu durum yapının dayanımını etkileyebilir. Cephede veya balkon altlarında pas lekesi, beton dökülmesi ya da kabarma görüyorsanız, bunu tespit yapacak kuruluşa özellikle söyleyin. Bunun değerlendirilmesi ölçümle yapılır, gözle karar verilmez.
Altayçeşme’de güçlendirme ve yeniden yapım nasıl karşılaştırılır?
Tespit raporundan sonra karar aşamasına gelinir. İki yolun da avantajı ve sınırı vardır:
| Ölçüt | Güçlendirme | Yıkıp yeniden yapma |
|---|---|---|
| Yapıya etkisi | Mevcut binanın taşıyıcı sistemi takviye edilir | Yeni bir yapı, güncel yönetmelikle tasarlanır |
| İmar hakkı | Mevcut alanla sınırlı kalabilir | Parselin imar hakkı elverirse alan artabilir |
| Oturma durumu | Kimi zaman kısmen oturulabilir | Malikler geçici konuta taşınır |
| Uygunluk | Taşıyıcı sistem elverişliyse | Güçlendirme mümkün değil ya da verimsizse |
Bu tablo genel çerçevedir; sizin binanızın durumu farklı olabilir. Ayrıntılı değerlendirme için güçlendirme mi yeniden yapım mı rehberimizi okuyabilir, yeni yapının tabi olacağı esasları ise deprem yönetmeliği TBDY 2018 yazımızda görebilirsiniz.
Altayçeşme’de kat malikleri arasında uzlaşma nasıl sağlanır?
Kentsel dönüşümde asıl zorluk çoğu zaman teknik değil, insani taraftadır. Aynı binada yaşayan, farklı beklentileri olan malikleri bir masaya toplamak sabır ister. Uygulamada işe yarayan yöntemler şunlardır:
- Toplantıdan önce her malike aynı bilgi paketini (tespit raporu, imar durumu, örnek paylaşım) yazılı olarak vermek,
- Toplantıda tek tek rakam ve sözler yerine, yazılı bir taslak sözleşme üzerinden konuşmak,
- Kiracı, yurtdışında yaşayan malik ve mirasçılı hisseler gibi özel durumları erken belirlemek,
- Kararları tutanağa bağlamak.
Uzlaşmanın gerekli çoğunluğu ve sonrasındaki yollar 6306 sayılı Kanun ve ilgili yönetmelikle düzenlenir; oranları burada yazmıyoruz, çünkü mevzuat değişebilir. Güncel şartları Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’ndan ya da Maltepe Belediyesi’nden teyit edin.
Yıkım ve yapım aşamasında Altayçeşme’ye özgü nelere dikkat edilir?
Yıkım öncesinde komşu binaların durumu fotoğraf ve tutanakla kaydedilir; bu, sonradan doğabilecek anlaşmazlıkları önler. Yıkım yöntemi, sokak genişliğine ve komşu yapıya olan uzaklığa göre seçilir. Hafriyat kamyonlarının sokağa giriş çıkış saatleri de planlanır.
Yeni yapıda ise zemin etüdü ruhsat öncesinde yapılır ve temel çözümü bu rapora göre belirlenir. Kıyıya yakın kesimlerde bodrum su yalıtımı ve cephe malzemesi seçimi ayrı dikkat ister; temel ve bodrum su yalıtımı rehberimiz bu konuyu açıklar. Kentsel dönüşümün genel kapsamı için kentsel dönüşüm hizmet sayfamızı inceleyebilirsiniz.
Mahallenin genel çerçevesini Altayçeşme mahalle sayfamızda, riskli olmayan ama eskiyen binalarda izlenecek yolu ise Altayçeşme kat karşılığı inşaat sayfamızda anlattık. Komşu mahallede benzer bir dönüşüm düşünüyorsanız Altıntepe kentsel dönüşüm sayfası da işinize yarayabilir.
Bu sayfadaki bilgiler neyi kapsar, neyi kapsamaz?
Yukarıdaki bilgiler genel çerçevedir; tespit sonucu, uzlaşma durumu ve imar hakkı her binada farklıdır. Hukuki konular için avukat ve noterle netleştirmenizi, mevzuattaki oranlar ile destek kalemleri için ilgili idareye başvurmanızı öneririz. Mevzuat değişebilir, güncel durumu Maltepe Belediyesi ve Bakanlıktan teyit edin.
Altayçeşme’deki işler için randevuyla yerinde keşfe geliriz. Binanızı birlikte gözden geçirmek istiyorsanız 0533 659 21 71 numarasını arayın veya iletişim sayfasından bize yazın.