Yalı’da bir arsanız, kiraya ya da satışa hazırladığınız bir daireniz veya yenilemeyi düşündüğünüz bir binanız varsa, atacağınız ilk adım mahalleyi değil parseli anlamaktır. Maltepe Yalı için inşaat müteahhidi ararken de asıl belirleyici olan, parselin hangi imar hakkına sahip olduğu ve binanın bugünkü durumudur. AlbayrakZ Yapı olarak bu tür işlere randevuyla yapılan yerinde keşifle başlıyoruz.
Yalı gibi kıyıya yakın bir mahallede yapı neye dayanmalıdır?
Maltepe, Anadolu Yakası’nda Marmara kıyısında bir ilçedir ve Yalı, adından da anlaşılacağı gibi bu kıyı bandının parçasıdır. Denize yakın yapılarda hava, çoğu iç kesimdeki binaya kıyasla daha nemli ve tuzludur. Bu, binayı doğrudan tehdit eden bir şey değildir; ama yapılırken ve bakım planında hesaba katılması gerekir.
Kıyı ikliminde özellikle şu başlıklar öne çıkar:
- Balkon ve teras demirlerinin, korkulukların ve doğramaların korozyona dayanımı
- Betonun donatıyı yeterli örtü kalınlığıyla koruması
- Bodrum ve temel çevresinde su yalıtımı ve drenaj
- Cephede su tutmayan, nefes alan kaplama ve boya sistemleri
Bodrum ve temel yalıtımına dair ayrıntıyı temel ve bodrum su yalıtımı rehberimizde bulabilirsiniz. Kıyıya yakın bir parselde yeraltı suyu seviyesinin zemin etüdünde ayrıca incelenmesi gerekir; bu yüzden etüdü ruhsat öncesine bırakıyoruz, sonradan uygulamada yaşanabilecek sürprizleri azaltmak için.
Yalı’da eski bir binanın durumunu nasıl anlarım?
Yıllar içinde kat eklenmiş, dükkâna çevrilmiş ya da balkonu kapatılmış binalar, ilk yapıldığı hâlden farklı davranır. Bir bina hakkında kaba bir fikir edinmek için şu gözlem listesini kullanabilirsiniz:
- Duvar, kolon ve kiriş çevresinde çatlak var mı, varsa yönü ve genişliği nedir?
- Bodrum ve zemin katta rutubet, tuz çiçeklenmesi ya da paslı beton görüntüsü var mı?
- Zemin katta dükkân açmak için kolon veya perde kesilmiş mi?
- Çatı katı ya da ek kat sonradan yapılmış mı?
- Binanın ruhsat ve iskan kayıtları belediyede mevcut mu?
Bu liste bir teşhis değildir; yalnızca neyi sormanız gerektiğini gösterir. Asıl karar, 6306 sayılı Kanun kapsamında lisanslı kuruluşların yaptığı riskli yapı tespitiyle verilir. Sürecin adımlarını Yalı kentsel dönüşüm sayfamızda ayrı ayrı anlattık.
Yalı’da kat karşılığı işlerinde hisseli tapu ve ortak karar
Yalı gibi köklü mahallelerde arsaların ve binaların bir bölümü miras yoluyla birden fazla kişiye geçmiş olur. Bu durum kat karşılığı görüşmelerinde ayrı bir başlık açar: herkesin ortak karar vermesi ve hisse oranlarının sözleşmeye doğru yansıması şarttır. Bir hissedarın imzasının eksik kalması, işin durmasına yol açabilir.
Kat karşılığı sözleşmesi taşınmaz devri vaadi içerdiği için noterde düzenleme şeklinde yapılır. Bu genel bir bilgidir; avukat ve noter aracılığıyla netleştirin. Sözleşmeye yazılacak ana başlıklar için kat karşılığı sözleşmesinde dikkat edilecekler rehberimize, Yalı’daki ayrıntıya ise Yalı kat karşılığı inşaat sayfamıza bakın.
Yalı’da yapı ruhsatı ve iskan süreci
İstanbul büyükşehirdir; ancak ruhsat ve iskan işlemleri kural olarak ilçe belediyesinde yürür. Yalı için bu, Maltepe Belediyesi demektir. Süreç genel olarak şöyle ilerler:
| Aşama | Ne yapılır |
|---|---|
| Parsel sorgusu | Tapu ve imar durumu belgesi alınır |
| Zemin ve temel etüdü | Yapının oturacağı zemin incelenir |
| Mimari, statik ve tesisat projeleri | Proje çizilir, kontrol edilir |
| Yapı denetim ve ruhsat | Yapı denetim kuruluşu atanır, ruhsat alınır |
| Yapım | Denetim altında inşaat yürür |
| Yapı kullanma izni | İskan ve enerji kimlik belgesi düzenlenir |
Ayrıntı için yapı ruhsatı nasıl alınır ve iskan nasıl alınır yazılarımızı okuyabilirsiniz. Yapı denetiminin görev tanımını da yapı denetim firması ne yapar yazısında topladık.
Yalı’da hangi hizmet öne çıkar?
Kıyı bandındaki bir mahallede tipik ihtiyaçlar şunlardır:
- Eski apartmanın yerine yeni bina: kat karşılığı inşaat ya da konut projeleri
- Kentsel dönüşüm kapsamındaki bina: kentsel dönüşüm hizmeti
- Yenilenecek daire ya da ortak alanlar: tadilat ve renovasyon
- Cephesi yıpranmış bina: tüm dış cephe uygulamaları
Kıyı bandındaki binalarda bakım da ayrı bir konudur. Teras ve çatı yalıtımının ömrü, balkon altlarındaki sıva dökülmeleri, doğrama contalarının yıpranması gibi işaretler küçük görünür; ama su içeri girdikten sonra donatıya ulaşması zaman alsa da onarımı pahalı ve zahmetli olur. Bu nedenle keşifte yalnızca yapılacak işe değil, bugüne kadar ihmal edilmiş noktalara da bakarız.
Küçük ölçekli işlerde de sürecin ilk adımı aynıdır: durumu görmek. Yerinde keşif olmadan verilen bir teklif ya varsayımlara dayanır ya da sonradan değişir; biz bunu tercih etmiyoruz.
Yalı’da çalışma düzenimiz
Yalı’daki işler için önce telefon ya da WhatsApp üzerinden bilgi alır, uygun bir gün ve saatte randevuyla yerinde keşfe geliriz. Keşiften sonra yazılı bir çerçeve teklif hazırlar, sözleşmede teslim takvimini açık yazarız. Zemin etüdünü ruhsat öncesinde isteriz.
Yakın mahallelerdeki durumu karşılaştırmak isterseniz Küçükyalı, Zümrütevler ve Cevizli sayfalarına bakabilirsiniz; ilçenin genel çerçevesi için Maltepe sayfamız yol gösterir.
Yalı’daki projenizi görüşmek için 0533 659 21 71 numarasını arayabilir ya da iletişim sayfasından bize yazabilirsiniz. Mevzuat zamanla değişir; ruhsat ve imar şartlarının güncel hâlini Maltepe Belediyesi’nden teyit ediniz.