Yalı’da bir arsa ya da eski müstakil ev, çoğu zaman tek kişiye ait olmaz: babadan kalan bir parselde üç dört kardeşin ya da mirasçının hissesi vardır. Yalı kat karşılığı inşaat görüşmelerinde bu yüzden ilk mesele müteahhit değil, ortaklıktır. Kimin hangi hisseye sahip olduğu, kimin yeni binadan hangi daireyi alacağı ve kararın nasıl alınacağı baştan netleşmezse, en iyi proje bile yıllarca beklemede kalır. AlbayrakZ Yapı olarak bu işlerde önce belgeleri ve tarafları anlamaya çalışıyoruz.
Yalı’da hisseli arsada kat karşılığı nasıl yürür?
Hisseli tapuda her hissedarın payı tapu kaydında görünür; ancak bu paylar kâğıt üzerindedir, fiilen bölünmüş değildir. Kat karşılığı sözleşmesi taşınmaz devri vaadi içerdiği için noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır ve tüm hissedarların rızasını gerektirir. Bu genel bir bilgidir; avukat ve noterle netleştirmeniz gerekir.
Sürecin ilk aşamasında yapılacaklar:
- Güncel tapu kaydı çıkarılır ve hisse oranları kontrol edilir.
- Varsa şerh, ipotek, haciz ve intifa gibi kayıtlar incelenir.
- Hissedarlar toplanır ve amaç (kat karşılığı, satış, ortak yapım) konuşulur.
- İmar durumu alınır, parselin ne kadar inşaat alanına izin verdiği öğrenilir.
- Hangi hissedara hangi daire düşeceği tablo olarak taslakta gösterilir.
İmar durumunun nasıl alındığını imar durumu nasıl öğrenilir rehberimizde anlattık. Belge, Maltepe Belediyesi’nden alınır.
Yalı’da daire paylaşımı hissedarlar arasında nasıl yapılır?
Hisse oranı ile daire değeri her zaman birebir örtüşmez: zemin kat, üst kat, cephe ve manzara farkları dairelerin değerini değiştirir. Bu yüzden paylaşım ilkeleri sözleşmeden önce yazılı olarak kararlaştırılmalıdır. Sık kullanılan yöntemler:
| Yöntem | Nasıl işler? | Dikkat noktası |
|---|---|---|
| Kura | Daireler hissedarlar arasında çekilişle dağıtılır | Kura kuralları ve tutanağı baştan yazılmalı |
| Anlaşmalı seçim | Hissedarlar tercih sırasını kendi aralarında belirler | Tercih sırası hisse oranına göre belirlenebilir |
| Değer farkı ödemesi | Değerli dairenin sahibi farkı diğerine öder | Değerleme yöntemi belirli olmalı |
| Ortak mülkiyet | Bazı daireler birlikte tutulur | Kullanım ve yönetim şartları sözleşmeye yazılmalı |
Hangi yöntem seçilirse seçilsin, sonuç sözleşme ekine daire numaralarıyla girmeli ve tapu devri bu listeye göre yapılmalıdır. Sözleşme kontrol listesi için kat karşılığı sözleşmesinde dikkat edilecekler yazımıza bakın.
Yalı’da kıyı ikliminin kat karşılığı binaya etkisi
Yalı, Maltepe’nin Marmara kıyısındaki mahallelerinden biridir. Kıyı bölgelerinde yapıya sızan nem ve tuz, ilk yıllarda fark edilmez; on yıl sonra balkon altlarında ve bodrumda kendini gösterir. Bu yüzden kat karşılığı sözleşmesine teknik şartnamenin eklenmesini öneririz. Şartnamede şu başlıklar bulunmalıdır:
- Betonun örtü kalınlığı ve hazır beton sınıfı
- Bodrum perde duvar yalıtımı ve çevre drenajı
- Teras ve çatı yalıtımı, süzgeç ve eğim detayları
- Dış cephe yalıtımı ve nefes alan boya sistemi
- Balkon korkulukları ve doğramada korozyona dayanıklı malzeme
Beton sınıfının nasıl seçileceğini beton sınıfı seçimi rehberimizde, su yalıtımının detaylarını ise temel ve bodrum su yalıtımı yazımızda inceleyebilirsiniz.
Yalı’da şantiye kurulumu ve komşuluk
Kıyıya yakın mahallelerde sokaklar ve parseller çoğu zaman şantiye için rahat değildir. Malzeme ve araç trafiği önceden planlanmazsa mahalle sakinleriyle sorun çıkar. Şantiye kurulmadan önce yapılacaklar:
- Komşu binaların fotoğraflı ve tutanaklı durum tespiti
- Hafriyat ve beton mikseri için giriş çıkış planı
- Vinç ve pompa için geçici yol ve park izni
- Şantiye çevresinde yaya güvenliği ve toz kontrolü
Ruhsat ve iskan işlemleri İstanbul’da kural olarak ilçe belediyesinde yürür; yani Yalı için Maltepe Belediyesi ile çalışılır. Ruhsat sürecini yapı ruhsatı nasıl alınır rehberimizde adım adım bulabilirsiniz.
Kat karşılığı yerine başka yollar var mı?
Her arsa kat karşılığı için uygun olmayabilir. Yalı’daki bir parsel için seçenekler şunlardır:
- Kat karşılığı: Arsa payı devri karşılığında bağımsız bölüm alınır.
- Kendi finansmanıyla yaptırma: Mülkiyet sahibinde kalır; konut projeleri hizmetimiz bu yola uygundur.
- Satış: Arsa ya da bina olduğu gibi satılır.
- Yenileme: Yapı sağlamsa tadilat ve renovasyon ile kullanım sürdürülür.
Bina eskiyse ve riskli yapı tespiti gerekiyorsa süreç 6306 sayılı Kanun kapsamında ilerler; bunu Yalı kentsel dönüşüm sayfamızda anlattık. Kat karşılık modelinin genel kapsamı için kat karşılığı inşaat hizmet sayfamıza bakabilirsiniz.
AlbayrakZ Yapı ile Yalı’da çalışma biçimi
Yalı için ilk görüşme telefon ya da WhatsApp ile yapılır; ardından randevuyla yerinde keşfe gelir, parseli ve çevresini görürüz. Hissedarlar toplantısı öncesinde seçenekleri anlatan yazılı bir özet sunabiliriz. Sözleşmede teslim takvimini açıkça yazar, zemin etüdünü ruhsat öncesinde isteriz.
Mahallenin genel çerçevesi için Yalı mahalle sayfamıza, komşu mahalledeki yaklaşımı görmek için Küçükyalı kat karşılığı sayfamıza göz atabilirsiniz.
Arsanız için konuşmak isterseniz 0533 659 21 71 numarasını arayabilir ya da iletişim sayfasından yazabilirsiniz. Miras ve hisse konularında güncel hukuki durumu avukatınızla, imar şartlarını ise Maltepe Belediyesi’nden teyit edin; mevzuat değişebilir.