Tuzla’da eski binası olan ve kentsel dönüşüm sürecini düşünen bir bina sahibi için ilk adım, binanın gerçekten riskli olup olmadığını lisanslı bir kuruluşa tespit ettirmektir. Kentsel dönüşüm, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun çerçevesinde yürüyen; riskli yapıların tespiti, maliklerin uzlaşması, yıkım ve yeniden yapım aşamalarını kapsayan bir süreçtir. Hizmetin genel çerçevesi kentsel dönüşüm hizmet sayfamızda anlatılıyor. Bu sayfa, Tuzla’daki bina sahiplerinin süreçte karşılaşacağı durumlara odaklanıyor.
Tuzla’da dönüşüm baskısı nereden gelir?
Tuzla, Marmara kıyısındaki bir Anadolu Yakası ilçesi olarak, Marmara’daki fay hattına yakın bir bölgede yer alır. 1999 depremi sonrası yapı güvenliği bilinci arttı, ancak yıllar içinde farklı yönetmeliklere göre yapılmış binaların bir bölümü bugünkü deprem yönetmeliğinin gerisinde kalabilir. Kıyıya yakın yerleşik mahallelerdeki eski apartmanlar ile daha eski müstakil evler bu değerlendirmenin öncelikli konusu olur.
Bir binanın eski olması otomatik olarak riskli olduğu anlamına gelmez; aynı şekilde yeni görünen ama kötü uygulama yapılmış bir bina da risk taşıyabilir. Bu yüzden karar görünüşe değil, teknik tespite dayanmalıdır.
Riskli yapı tespiti nasıl başlar?
6306 sayılı Kanun’a göre riskli yapı tespiti, Bakanlıkça lisanslandırılmış kuruluşlar tarafından yapılır. Süreç genel olarak şöyle işler:
- Bina maliki ya da malikler, ilgili idareye başvuru yapar.
- Lisanslı kuruluş binada inceleme ve gerekli testleri yapar.
- Rapor idareye sunulur, riskli yapı ise tapuya şerh düşülür.
- Maliklere durum bildirilir, itiraz hakları saklıdır.
- Malikler yıkıp yeniden yapma ya da uygun görülürse güçlendirme yoluna karar verir.
Süre, başvuru usulü ve itiraz süreleri mevzuatla belirlidir ve değişebilir; güncel şartları ilgili idareden teyit edin. Tuzla’daki uygulamada yetkili idare, kural olarak ilçe belediyesi ve Bakanlık birimleridir.
Uzlaşma: sürecin en zor aşaması
Kentsel dönüşümde teknik kısım çoğu zaman uzlaşmadan daha kolaydır. Bir apartmanda onlarca maliki aynı masaya getirmek, farklı beklentileri tek bir sözleşmede buluşturmak zaman alır. Tuzla’da eski binalarda malikler farklı yaş ve gelir grubunda olabilir; bazıları binada oturur, bazıları kiraya vermiştir ya da başka bir şehirde yaşar. Bu çeşitlilik toplantıların planlanmasını da etkiler.
Uzlaşma görüşmelerinde şu başlıklar netleştirilir:
- Yeni binada her malike hangi bağımsız bölümün verileceği
- Yapım süresince kira ve geçici barınma düzeni
- Yıkım ve yapım sürecinde takvim ve gecikme hükümleri
- Müteahhidin seçimi ve sözleşmenin kapsamı
- Yapı denetim kuruluşunun belirlenmesi
Bu maddelerin çoğu hukuki niteliktedir; genel bilgi olarak aktarıyoruz, avukat ve noter ile netleştirmenizi öneririz.
Güçlendirme mi, yıkıp yeniden yapım mı?
Riskli tespit sonrası her binada yıkım şart olmayabilir. Bazı binalar güçlendirme ile yeterli performansa ulaştırılabilir. Ancak güçlendirme, kullanılabilir alanı ve iç düzeni değiştirebilir, bazen de maliyet olarak yeniden yapıma yaklaşabilir. Güçlendirme mi yeniden yapım mı rehberimiz karar kriterlerini anlatıyor. Tuzla’ya özgü bilgi için Tuzla riskli yapı ve güçlendirme sayfamıza bakabilirsiniz.
Yeni bina: neler değişir?
Yeni yapılacak bina, güncel Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği’ne (TBDY 2018) göre tasarlanır. Bu yönetmelik, deprem bölgesi derecesi yerine konuma özel yer hareketi değerleriyle çalışır. Zemin etüdü zorunludur ve temel sistemi etüt sonucuna göre belirlenir. Ayrıca yapı denetim kuruluşu denetimi ve yapı kullanma izni süreçleri yeni bina için de geçerlidir. Zemin etüdü ve deprem sayfamızda Tuzla bağlamı işleniyor.
Bazı durumlarda yeni bina, eskisine göre daha fazla bağımsız bölüm sunabilir; bu, imar durumuna ve dönüşüm mevzuatındaki imar avantajlarına bağlıdır. Hangi avantajın geçerli olduğu güncel mevzuattan ve ilgili idareden öğrenilmelidir.
Müteahhit seçerken sorulacaklar
Dönüşüm projesi, malikler için uzun soluklu bir birlikteliktir; müteahhit seçimi bu yüzden dikkatle yapılmalıdır. Görüşmede yalnızca verilecek daire sayısına değil, şu konulara da bakmak gerekir: sözleşmenin kapsamı ve teknik şartnamesi, teslim takviminin yazılı olup olmadığı, yapı denetim kuruluşunun kim tarafından ve nasıl seçileceği, malikler için bilgilendirme düzeni ve ilerleme kontrolü. Referans ve geçmiş işleri sormak da doğaldır; biz burada geçmiş iş sayısı ya da isim vermiyoruz, çalışma yöntemimizi anlatıyoruz. Sözleşmeyi avukat ve noter kontrolünden geçirmek ise her durumda tavsiye edilir.
Şantiye ve komşu bina ilişkisi
Yıkım ve temel kazısı, yerleşik mahallelerde komşu yapıları etkileyebilir. Yıkım öncesinde komşu binaların durumunun tespiti, kazı sırasında iksa uygulaması ve yıkım moloz taşıma güzergâhı planlanır. Tuzla’da ağır taşıt trafiğinin yoğun olduğu akslara yakın binalarda iş saatleri ve hafriyat kamyonu çıkışı da programa eklenir.
Randevulu keşifle başlıyoruz
Tuzla’daki binanız için randevuyla yerinde keşif yapıyor, mevcut durumu görüp sürecin adımlarını sizinle konuşuyoruz. Dönüşüm yerine arsa payı karşılığı bir model düşünüyorsanız Tuzla kat karşılığı inşaat sayfamıza da bakabilirsiniz.
6306 sayılı Kanun ve ilgili yönetmelikler değişebilir; güncel durumu ilgili idareden teyit edin.
Binanızın durumunu konuşmak için 0533 659 21 71 numarasını arayabilir ya da iletişim sayfasından bize yazabilirsiniz.