Tuzla’da arsanızı ya da eski binanızı kat karşılığı vermek isteyen kişi için ilk adım, “kimle ve hangi şartlarla” sorusundan önce “arsam hangi yapıyı taşıyabilir” sorusunu cevaplamaktır. Kat karşılığı inşaat, arsa sahibinin arsa payı devri karşılığında yapılan binadan belirli bağımsız bölümleri almasıdır. Modelin genel mantığı kat karşılığı inşaat hizmet sayfamızda anlatılıyor; burada Tuzla’ya özgü noktaları ele alıyoruz.
Tuzla’da kat karşılığı için hangi arsalar uygundur?
Kat karşılığı modelinin işlemesi için parselin imar hakkı, müteahhidin maliyetini ve arsa sahibinin beklentisini birlikte karşılamalıdır. Tuzla’da yerleşik mahallelerdeki eski müstakil ev ya da az katlı apartman arsaları bu modelde sık gündeme gelir. Bu arsalarda plan, mevcut yapıdan daha fazla kat ya da taban alanı imkânı tanıyorsa, arada kalan fark paylaşım için zemin oluşturur.
Ancak kat sayısını yalnızca komşu binalara bakarak tahmin etmek yanıltıcıdır. Komşu binalar eski planlara göre ya da kaçak ek katlarla yükselmiş olabilir. Doğru kaynak, belediyeden alınacak yazılı imar durumu belgesidir. Yöntem için imar durumu nasıl öğrenilir yazımıza göz atın.
Sözleşmede nelere dikkat edilir?
Sözleşme, sürecin en kritik belgesidir. Kat karşılığı sözleşmesinde dikkat edilecekler yazımızda genel çerçeveyi anlattık. Tuzla’daki bir arsa sahibinin özellikle netleştirmesi gereken maddeler şunlardır:
| Madde | Neden önemli |
|---|---|
| Bağımsız bölüm listesi | Hangi daire, kat ve yön sizin olacak, projeye atıfla yazılır |
| Teslim takvimi | Ruhsat, kaba inşaat ve iskan aşamalarına bağlı tarihler |
| Teknik şartname | Kullanılacak malzeme sınıfları ve işçilik kapsamı |
| Gecikme hükümleri | Süre aşımında tarafların hak ve yükümlülükleri |
| Arsa payı devri zamanlaması | Devrin hangi aşamada ve hangi güvenceyle yapılacağı |
Bu tablo genel bilgi amaçlıdır. Hukuki bir yorum yerine geçmez; avukat ve noter ile netleştirmenizi öneririz.
Kıyıya yakın ve iç kesim parsellerde farklı dikkat noktaları
Tuzla’da Marmara kıyısına yakın parsellerde bodrum su yalıtımı, yüksek nem ve zemin koşulları kat karşılığı yapının maliyet ve süre hesabını değiştirir. Zemin etüdü sonucu ağır bir temel çözümü gerektirirse, paylaşım oranı konuşulurken bu maliyet gözden kaçırılmamalıdır. Bu yüzden zemin etüdünü sözleşmeden önce, en azından ön bilgi olarak istiyoruz.
Sanayiye yakın adalardaki parsellerde ise gürültü ve trafik nedeniyle daire yönlendirmesi ve cam özellikleri önem kazanır. Bu, arsa sahibinin alacağı dairelerin niteliğini doğrudan etkiler.
Komşu bina ilişkisi ve şantiye
Eski bitişik ya da yakın nizamlı yapı dokusunda yıkım ve temel kazısı, komşu yapıyı etkileyebilir. Bu nedenle yıkım öncesinde komşu binaların durumunun tespiti, kazı sırasında iksa çözümü ve kabul edilebilir iş saatleri planlanır. Arsa sahibi olarak bu sürecin nasıl yönetileceğini sözleşme öncesinde sormanızda fayda var.
Tuzla’da arsa sahibinin sorması gereken sorular
Bir müteahhitle konuşurken yalnızca “kaç daire verirsiniz” sorusuyla yetinmek eksik kalır. Görüşmede şu başlıkları açmanızı öneririz:
- Projenin ön yerleşimi imar durumuna göre nasıl kurulacak, kat adedi ve taban alanı nereden geliyor?
- Zemin etüdü hangi aşamada yapılacak, sonucu maliyete yansırsa paylaşım nasıl etkilenecek?
- Yıkım ve hafriyat sırasında komşu binalar için hangi önlemler alınacak?
- Yapı denetim kuruluşunu kim seçecek, süreç boyunca arsa sahibine hangi bilgiler verilecek?
- Teslim edilen dairelerin iç bitiş kalitesi şartnamede nasıl tarif ediliyor?
Bu soruların net cevapları, ilerideki anlaşmazlıkların büyük kısmını önler. Tuzla’da aynı mahallede bile parselden parsele imar hakkı ve zemin durumu değişebildiği için cevapların her parsel için ayrı verilmesi gerekir.
Yıkım öncesi ve yıkım sonrası: paylaşımın gerçek hesabı
Eski yapıyı yıkmadan önce mevcut daire ve dükkânların hak sahipleri, kiracılar, abonelikler ve varsa ipotek ya da şerh gibi tapu kayıtları netleşmelidir. Kat karşılığı modelinde tapudaki bu tür kayıtlar süreci durdurabilir. Yıkım sonrası ise imar planı ve sözleşmedeki oranlar birlikte okunarak yeni bağımsız bölümlerin tapuda nasıl oluşturulacağı belirlenir. Bu konuların çoğu avukat ve tapu işlemleri kapsamındadır; biz proje ve yapım tarafını üstleniyoruz.
Süreç adımları
- Yerinde keşif ve belge incelemesi.
- İmar durumuna göre yapılabilirlik ve paylaşım görüşmesi.
- Zemin etüdü ve proje hazırlığı.
- Noterde düzenleme şeklinde sözleşme.
- Yıkım, ruhsat ve yapım.
- Yapı kullanma izni ve teslim, ardından tapu işlemleri.
Ruhsat ve iskan kısmını iskan ve yapı kullanma izni rehberimizde ayrıntılı bulabilirsiniz.
Mevcut bina riskliyse
Eski bir binanız varsa önce yapının durumunu bilmek gerekir. Riskli yapı tespiti lisanslı kuruluşlarca yapılır. Sonuç, kat karşılığı modelinin mi yoksa 6306 sayılı Kanun kapsamında bir dönüşüm sürecinin mi uygun olduğunu belirler. Konuya ilişkin ayrıntılar için Tuzla kentsel dönüşüm sayfamız ve Tuzla riskli yapı ve güçlendirme sayfamız yardımcı olur.
Görüşme için
Tuzla’daki arsanız için randevuyla yerinde keşif yapıyoruz. Ardından yazılı bir değerlendirme sunuyoruz; sözleşmede teslim takvimini açık yazmayı ilke edindik. Bu bir sonuç vaadi değil, çalışma biçimimizdir. İlçenin genel görünümü için Tuzla bölge sayfamıza bakabilirsiniz.
Mevzuat değişebilir; güncel uygulamayı Tuzla Belediyesi’nden ve ilgili kurumlardan teyit edin.
Kat karşılığı planınızı birlikte değerlendirmek isterseniz iletişim formunu kullanabilir ya da 0533 659 21 71 numarasından bize ulaşabilirsiniz.