Tuzla’da konut ya da apartman projesi yaptırmak isteyen kişi için asıl soru “ne kadar yapabilirim” sorusundan önce “parselim neyi taşıyabilir” sorusudur. Bu sayfa, arsası ya da eski yapısı Tuzla’da olan ve yeni bir konut projesi düşünen kişilere yönelik hazırlandı. Hizmetin genel çerçevesi için konut projeleri hizmet sayfamıza bakabilirsiniz; burada Tuzla’ya özgü noktalara odaklanıyoruz.
Tuzla’da konut projesi parselden başlar
Tuzla’da parseller tek tip değildir. Kıyı şeridine yakın, yerleşik bölgelerdeki dar ve uzun parsellerde çoğunlukla ortalama ölçekli apartman projeleri çıkar. Daha içeride, geniş ve bahçeli arsalarda ise birkaç bloklu ya da az katlı site düzenleri gündeme gelebilir. Hangisinin mümkün olduğuna karar veren şey, tapu değil imar durumudur.
Bu nedenle ilk toplantıda şu belgeleri istiyoruz:
- Güncel tapu kaydı ve tapu krokisi
- Belediyeden alınmış yazılı imar durumu belgesi
- Parselde mevcut yapı varsa ruhsat ve iskan bilgileri
- Varsa daha önce yaptırılmış zemin etüdü
Belgeler tamam değilse eksiklerin nereden alınacağını da birlikte netleştiririz. İmar durumu konusunda ayrıntılı bilgi için imar durumu nasıl öğrenilir rehberimizi inceleyebilirsiniz.
Apartman mı, butik blok mu?
Tuzla gibi hem kıyı hem sanayi hem de yeni gelişen bölgeleri olan bir ilçede talep profili değişir. Kıyıya yakın yerleşik mahallelerde küçük ve orta ölçekli apartmanlar, komşu binalara bitişik ya da onlarla dar aralıkla kurulan düzenlerde inşa edilir. Bu durumda komşu yapıyla temel seviyesi ilişkisi, iksa ihtiyacı ve ortak duvar detayları öne çıkar.
Daha geniş parsellerde ise ortak avlulu, çok bloklu düzenler mümkün olabilir. Bu tür projelerde otopark çözümü, blokların gün ışığı alması ve yangın araçlarının erişimi tasarımın ana başlıklarıdır.
Ruhsat öncesinde tamamlanması gerekenler
Konut projesinde zaman kaybının çoğu ruhsat öncesindeki eksik hazırlıklardan doğar. Sıra genellikle şöyle ilerler:
- Keşif ve parselin yerinde incelenmesi.
- İmar durumuna göre ön yerleşim ve yapılabilirlik çalışması.
- Zemin ve temel etüdü.
- Mimari, statik, mekanik ve elektrik projeleri.
- Yapı denetim kuruluşunun belirlenmesi.
- Belediyeye ruhsat başvurusu.
Yapı denetimi konusunda yapı denetim firması ne yapar yazımıza göz atabilirsiniz. Ruhsat sürecinin genel çerçevesi ise yapı ruhsatı nasıl alınır rehberinde anlatılıyor. Tuzla için mercii ve belge listesi Tuzla imar durumu ve yapı ruhsatı sayfamızda yer alıyor.
Marmara’nın nemi konut kalitesini nasıl etkiler?
Tuzla, Marmara kıyısında yer aldığı için nem oranı yüksek, rüzgâr etkisi belirgin bir iklime sahiptir. Konut projesinde bunun iki önemli sonucu vardır. Birincisi, bodrum ve temel su yalıtımının sonradan düzeltilmesi zor bir iş olduğu için projede baştan doğru çözülmesi gerekir; bu konuda temel ve bodrum su yalıtımı yazımız yol gösterir. İkincisi, dış cephe ve çatı detaylarında rüzgârlı yağmur ve tuzlu hava göz önüne alınmalıdır.
Sanayi çevresine yakın bloklarda ayrıca pencere ve cephe akustiği tasarımın parçası olabilir. Bu tür ayrıntılar keşifte parselin çevresi görülmeden doğru kararlaştırılamaz.
Yapım sürecinde şantiye düzeni
Konut projelerinde kaba inşaat ve ince inşaat aşamaları farklı ekipler ve farklı malzeme akışı gerektirir. Kaba inşaat ve ince inşaat nedir yazımızda bu ayrımı anlattık. Tuzla’da ağır taşıt trafiğinin yoğun olduğu akslara yakın parsellerde hafriyat çıkışı, beton pompası kurulumu ve malzeme indirme saatlerinin baştan planlanması gerekir.
Beton sınıfı seçimi de proje bazlı bir karardır; statik projedeki gereklilik esas alınır. Bu konuya beton sınıfı seçimi rehberimizden ulaşabilirsiniz.
Daire planı ve ortak alan kararları
Konut projesinde dairelerin metrekaresi kadar yerleşimi de değer taşır. Kıyıya ya da açık bir manzaraya bakan cephede geniş salon ve balkon, sanayi ya da ana yol yönünde ise daha kapalı ve yalıtımlı bir düzen mantıklıdır. Keşifte bu yönleri görmeden plan çizmek, sonradan pahalı revizyonlara yol açar.
Ortak alanlar için şu kalemleri baştan konuşmak gerekir:
- Zemin kat girişi, asansör ve merdiven kovası ölçüleri
- Sığınak, otopark ve depo alanlarının imar planındaki zorunlulukları
- Çöp, sayaç ve tesisat şaftlarının yeri
- Çatı kullanımı ve teras yalıtımı
Bu kalemler proje aşamasında çözülmezse yapım sırasında hem süre hem de bütçe sorun çıkarır.
Sözleşme ve teslim
Konut projesi eser sözleşmesi niteliğindedir; Türk Borçlar Kanunu’nun eser sözleşmesi hükümleri çerçevesinde yürür. Sözleşmede işin kapsamını, teslim takvimini, hakediş düzenini ve teslim edilecek bağımsız bölümlerin teknik şartnamesini açık yazmak, ilerideki uyuşmazlıkları azaltır. Bu genel bir bilgidir; sözleşme metni için avukat ve noter ile netleştirmenizi öneririz.
Arsa sahibi olarak inşaatı kendi adınıza yaptırıyorsanız bu modeldir. Arsa payı karşılığı bir düzen istiyorsanız Tuzla kat karşılığı inşaat sayfamıza bakın.
Sıradaki adım
Yerinde keşif randevusu için ofis ziyareti gerekmez. Randevuyla Tuzla’daki parselinize geliriz, belgeleri birlikte inceleriz ve yazılı teklif hazırlarız. Konut projenizin ilçe ölçeğindeki çerçevesi için Tuzla bölge sayfamıza da göz atabilirsiniz.
Mevzuat ve imar kuralları zamanla değişebilir; güncel şartları Tuzla Belediyesi’nden teyit etmeyi unutmayın.
Parselinizi konuşmak isterseniz 0533 659 21 71 numaralı hattımız ve iletişim sayfamız açık.