Divriği’de içinde oturmadığınız eski bir ev, bahçeli bir arsa ya da miras kalmış bir parsel varsa, kat karşılığı bunu nakit çıkarmadan yeni daireye dönüştürmenin bilinen yollarından biridir. Ancak burada karar verirken cevaplamanız gereken üç soru var: parsel yıkılıp yeniden yapılabilir mi, tapudaki tüm paydaşlar hazır mı ve teslim edilecek daireler sözleşmede ne kadar net yazıyor. Bu sayfa, Divriği’de kat karşılığı inşaat düşünen arsa sahipleri için yazıldı; hizmetin genel anlatımını burada tekrarlamıyoruz.
Divriği’de kat karşılığına gitmeden önce hangi sorgular yapılır?
Küçük ve tarihi bir ilçede kat karşılığının önündeki ilk engel, bazen parselin kendisidir. Aşağıdaki sorguları sözleşmeden önce tamamlamak gerekir:
- Koruma statüsü: Parsel sit alanında mı, tescilli yapı çevresinde mi, yoksa koruma alanı dışında mı?
- İmar hakkı: Yeni yapıya kaç kat ve hangi taban alanı izni veriliyor?
- Yapının kaydı: Mevcut yapının ruhsatlı olup olmadığı, tapuda şerh ya da ipotek bulunup bulunmadığı
- Paydaşlar: Hissedarların kimler olduğu, hepsinin ulaşılabilir olup olmadığı
Divriği bölgesindeki ayrıntılı koruma bağlamı için Divriği bölge sayfamıza bakabilirsiniz. Bu sorgular biterse, ne kadar daire çıkabileceği tahmin değil, hesap olur.
Hisseli tapu ve miras parsellerinde uzlaşma nasıl kurulur?
Miras kalan parsellerin hissedarları çoğu zaman farklı şehirlerde yaşar. Kat karşılığı sözleşmesi bu nedenle sadece iki taraflı bir pazarlık değil, çok sayıda kişinin uzlaşmasıdır. Sürecin akıcı işlemesi için:
- Tüm hissedarların listesi tapu kaydından çıkarılır ve iletişim bilgileri toplanır.
- Her hissedara aynı taslak sözleşme, aynı gün ve aynı bilgiyle iletilir.
- Uzakta olan hissedarlar için vekaletname yolu önceden düşünülür.
- Daire dağılımı hissedarlar arasında da yazılı olarak paylaştırılır, yani “ana tarafın müteahhitle anlaşması” ile “hissedarlar arası paylaşım” iki ayrı belge olur.
Bu adımlar sözleşmenin noterde imzalanmasını kolaylaştırır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi taşınmaz devri vaadi içerdiğinden noterde düzenleme şeklinde yapılması gerektiği yönünde yerleşik bir görüş vardır; bu genel bir bilgidir, avukat veya noterle netleştirin.
Sözleşmede hangi başlıklar ayrı ayrı yazılmalı?
| Başlık | Divriği’de neden ayrıca önemli? |
|---|---|
| Kurul izni süresi | Koruma alanındaysa izin beklemesi teslim tarihine yansımalı |
| Kazı buluntusu | Arkeolojik buluntuda çalışmanın durması, süreyi kimin taşıdığı |
| Komşu yapı kaydı | Bitişik nizamda yıkım öncesi durum tespiti |
| Teslim takvimi | Kışın uzaması nedeniyle beton ve cephe aşamalarının tarihleri |
| Malzeme şartnamesi | Yalıtım, doğrama, ısıtma sistemi gibi kalemlerin nitelikleri |
| Geçici barınma | Yıkımdan teslime kadar ev sahibi için çözüm |
Bu başlıkları açıklayan kat karşılığı sözleşmesinde dikkat edilecekler yazımızı sözleşme öncesi okumanızı öneririz.
Koruma alanı dışı ve içi arasındaki fark
Koruma alanı dışındaki bir parselde kat karşılık projesi olağan imar süreciyle ilerler: belediyeden imar durumu, zemin etüdü, proje, ruhsat. Koruma alanı içindeki tescilsiz bir parselde ise bunlara ek olarak kurulun uygun görüşü gerekir ve tasarımın çevreye uyumu ön koşul olur. İkinci senaryoda takvimi kurul toplantı ve inceleme süresi belirler; bunu sözleşmeye yazmadan teslim tarihi vermek, iki tarafı da zor durumda bırakır. Yeni yapının tarihi dokuyla ilişkisini Divriği konut projeleri sayfamızda anlattık.
Yıkım, hafriyat ve komşu ilişkisi
Divriği’nin eski mahallelerinde sokak genişliği dardır ve binalar çoğunlukla birbirine yakındır. Kat karşılığında ilk fiziksel iş yıkımdır. Yıkım öncesinde şunlar yapılır:
- Komşu binaların cephe ve duvar durumunun fotoğrafla belgelenmesi
- Yıkım yönteminin (mekanik veya elle, kademeli) belirlenmesi
- Enkaz ve hafriyatın taşınma güzergâhı ve döküm yerinin ilgili idareyle netleştirilmesi
- Elektrik, su ve doğal gaz abonelikleri kapatılarak sayaçların usulüne uygun sökülmesi
Bunlar küçük işler gibi görünse de en sık tartışmaların çıktığı yerdir.
Yapım süresince ev sahibi ne bekleyebilir?
Kat karşılığında arsa sahibi çoğu zaman sürecin dışında kalmak ister; oysa birkaç kontrol noktası ona aittir. Temel kazısı açıldığında ve zemin etüdü bulgularıyla proje uyuşmadığında haberdar edilmek, kaba inşaat tamamlandığında kat planına göre kendi dairelerinin yerini ve büyüklüğünü sahada görmek, ince işlere geçilmeden malzeme listesini şartnameyle karşılaştırmak bunlardan bazılarıdır. Sözleşmeye “ara kontrol” tarihlerini yazmak, bu görüşmeleri gönül işi olmaktan çıkarıp takvime bağlar. Ayrıca yapı denetim kuruluşunun denetim kayıtlarından haberdar olmak, yapı sahibi olarak hakkınızdır; bunu müteahhitten rica etmeye gerek kalmaması için başlangıçta konuşmak yararlıdır.
Kentsel dönüşümle kesişen durumlar
Yapı riskli yapı olarak tespit edilmişse kat karşılığı yerine 6306 sayılı Kanun kapsamında ilerleme söz konusu olabilir. İki yolun hak ve yükümlülükleri farklıdır; bunu Divriği kentsel dönüşüm sayfamızda karşılaştırdık.
Ruhsat, denetim ve teslim
Yeni yapı ruhsatı, parselin konumuna göre Divriği Belediyesi’nde ya da Sivas İl Özel İdaresi’nde alınır; koruma alanında kurul onayı ruhsatın önkoşuludur. Ruhsatlı yapı, yapı denetim kuruluşunun denetiminde yürütülür ve tamamlanınca yapı kullanma izni alınır. Bu süreçler ve mevzuat değişebileceğinden güncel durumu ilgili idareden teyit ediniz.
Parselinizi konuşmak için 0533 659 21 71 numarasından bize ulaşabilirsiniz. Bilgi ve belge göndermek isterseniz iletişim sayfası yeterli.