Erenköy’de eski, düşük katlı bir yapının sahibiyseniz ve kentsel dönüşüm aklınızdaysa, ilk öğrenmeniz gereken şey şudur: dönüşüm bir inşaat işinden önce bir hukuki ve teknik değerlendirme sürecidir. Bahçeli müstakil evler, ikiz yapılar ve orta yükseklikte eski apartmanlar için riskli yapı tespiti, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun çerçevesinde lisanslı kuruluşlarca yapılır. Bu sayfa, Kadıköy Erenköy’de dönüşüm düşünenlere düşük katlı ve hisseli yapıların sürecini anlatıyor.
Düşük katlı eski yapılarda dönüşümün özelliği
Apartman bloklarından farklı olarak müstakil ya da düşük katlı eski evlerde tek bir bina ve genellikle tek bir aile ya da az sayıda paydaş vardır. Bu, uzlaşmayı kolaylaştırabilir, ancak farklı türden zorluklar getirir: hisseli tapu, mirasçıların farklı şehirlerde yaşaması ve yapıya duygusal bağlılık. Teknik açıdan ise eski yapıların taşıyıcı sistemi yapının yapıldığı döneme bağlı olarak çok farklı olabilir: yığma duvar, karkas ya da karışık sistemler görülebilir.
Bu nedenle, yaş ve görünüş üzerinden hüküm vermek yerine, bir lisanslı kuruluşun tespit raporu esas alınmalıdır.
Adım adım Erenköy dönüşüm süreci
- Gözlem ve kayıt: Çatlaklar, nem, eğilme ve sonradan yapılan eklerin fotoğraflanması.
- Paydaş toplantısı: Tapudaki tüm paydaşların bilgilendirilmesi ve yönteme dair ilk konuşma.
- Riskli yapı tespiti: Lisanslı kuruluş incelemesi ve rapor.
- Seçeneklerin değerlendirilmesi: Güçlendirme, yıkıp yeniden yapma, kat karşılığı ya da bedel karşılığı.
- Sözleşme: Noterde, şekil şartına uygun olarak.
- Ruhsat ve yıkım: Zemin etüdü, projeler ve ruhsat sonrasında yıkım.
- Yapım ve yapı kullanma izni: Yapı denetim eşliğinde inşaat ve iskân.
Yasal süreler, oranlar ve destek kapsamı değişebilir; güncel şartları Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ile Kadıköy Belediyesi’nden teyit edin.
Hisseli tapu ve mirasçılar
Erenköy gibi köklü mahallelerde bir evin tapusu genellikle yıllar içinde miras yoluyla çoğalan paydaşlara sahiptir. Dönüşüm için önce tapu durumunun netleştirilmesi, sonra paydaşların ortak kararının alınması gerekir.
Yapılacaklar listesi:
- Tapu kaydındaki hisse oranlarının güncel olup olmadığını kontrol etmek.
- Veraset ve intikal işlemleri tamamlanmamışsa önce bunları tamamlamak.
- Yurt dışında ya da ulaşılamayan paydaşlar için vekâlet ve hukuki yolları bir avukatla planlamak.
- Kararları ve toplantı tutanaklarını yazılı hale getirmek.
Bu sürecin hukuki yönü avukat veya noterle netleştirilmelidir.
Güçlendirme mi, yıkıp yeniden yapmak mı?
Karar, riskli yapı tespit raporundaki bulgulara bağlıdır. Düşük katlı yapılarda güçlendirme zaman zaman seçenek olabilir; buna karşılık yapı çok eskiyse, taşıyıcı sistemde yaygın sorun varsa ya da yeni yapılaşma koşulları mevcut yapıdan daha fazla imkân sağlıyorsa yeniden yapım öne çıkar. Bu tercihte bahçe düzeni, ağaçlar ve yeni yapının konumu da rol oynar. Karşılaştırmayı güçlendirme mi yeniden yapım mı rehberimizde ayrıntılı bulabilirsiniz.
Dönüşümde bahçe ve ağaçlar
Müstakil ya da düşük katlı bir evin dönüşümünde, yeni yapının bahçedeki yeri baştan tartışılmalıdır. Mevcut ağaçların hangisinin korunacağı, yeni binanın bunlara göre konumlanıp konumlanamayacağı ve kazı sırasında köklerin zarar görüp görmeyeceği hem ruhsat hem şantiye açısından önemlidir. Ağaç kesimi ve taşınması, ilgili mevzuata bağlıdır ve Kadıköy Belediyesi’nden teyit edilmelidir. Yeni binanın bahçeyle ilişkisi tasarım aşamasında çözülürse, yıllar sonra yeşil doku da yeni binanın bir parçası olarak kalır.
Geçici barınma ve taşınma
Yıkım başlamadan önce evin boşaltılması ve ailenin geçici bir yere taşınması gerekir. Burada dönüşümün süresi kadar, sürenin uzaması ihtimali de planlanmalıdır. Kira yardımı ve benzeri desteklerin varlığı ve kapsamı zamanla değişir; bu konuda güncel bilgiyi Bakanlıktan alın. Sözleşmede teslim takvimi açık yazılırsa geçici barınmanın kaç ay süreceği daha öngörülebilir olur. Eşyaların depolanması, evcil hayvan ve bahçe bitkileri gibi ayrıntılar da bu planın parçası olmalıdır.
Tescil ve koruma statüsü
Erenköy’de bazı eski yapılar geçmiş dönemin mimari özelliklerini taşıyor olabilir. Bir yapı ya da çevresi tescilliyse, yıkım ve yeniden yapım için Koruma Kurulu izni gerekebilir. Bu nedenle dönüşüm kararı almadan önce yapının koruma statüsünü ilgili birimlerden sorgulamak gerekir. Güncel durumu ilçe belediyesinden ve koruma birimlerinden teyit edin.
Yıkım ve şantiye
Bahçeli parselde yıkım çoğu zaman apartman yıkımına göre daha rahat alan bulur; ancak ağaçlar, bahçe duvarı ve komşu sınırı bu rahatlığı sınırlayabilir. Yıkım öncesi kalıntı atıkların ayrıştırılması, tozun kontrolü ve çevre komşulara bilgi verilmesi gerekir. Kazı sırasında iksa ve komşu bina/parsele zarar vermemeye yönelik önlemler zemin etüdüne göre belirlenir.
Deprem yönetmeliği ve yeni yapı
Yeni yapı Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği (TBDY 2018) esaslarına göre, konuma özel yer hareketi verileriyle tasarlanır. Marmara’daki fay hattı ve 17 Ağustos 1999 depremi, ilçedeki dönüşüm gündeminin arka planındadır. Yönetmeliğin ev sahibi için anlamını TBDY 2018 rehberimizde özetledik.
Bu sayfa hizmet sayfasından nasıl ayrılır?
Firmanın genel yaklaşımı kentsel dönüşüm hizmet sayfamızda yer alır. Bu sayfada Erenköy özelinde düşük katlı, bahçeli ve hisseli yapılara odaklandık. Mahalle geneli için Kadıköy Erenköy sayfamıza, yeni bina modeli için ise Erenköy kat karşılığı inşaat sayfamıza bakabilirsiniz.
Bu sayfadaki bilgiler genel niteliktedir; hukuki konularda avukat veya noterle netleştirin. Mevzuat değişebilir, güncel durum için ilgili idareye danışın.
Evinizin durumunu yerinde birlikte görmek isterseniz 0533 659 21 71 numarasından randevu alabilir ya da iletişim sayfasından not bırakabilirsiniz.