Göztepe’de yıllardır oturduğunuz binanın riskli çıkma ihtimali sizi düşündürüyorsa, önce şunu bilmelisiniz: kentsel dönüşüm tek bir işlem değil, birbirini izleyen birkaç karardan oluşur. Bu sayfa Göztepe kentsel dönüşüm müteahhidi arayan kat malikleri için riskli yapı tespitinden yeni binaya taşınmaya kadar sırayı anlatıyor. Mahallenin genel tablosu için Göztepe sayfamıza göz atabilirsiniz.
Göztepe’de riskli yapı tespiti nasıl başlar?
Marmara kıyısındaki bir ilçede, fay hattı ve 17 Ağustos 1999 depremi gerçeği bina sahiplerinin gündemini doğrudan belirler. 6306 sayılı Kanun çerçevesinde riskli yapı tespiti, lisanslı kuruluşlar tarafından yapılır; bir malik bile başvurabilir, ancak çok ortaklı binada tüm maliklerle konuşmak süreci kolaylaştırır.
Başvuru öncesinde hazırlanacak belgeler:
- Binanın ruhsat ve varsa mimari ile statik proje dosyası
- Tapu ve kat mülkiyeti bilgileri
- Yıllar içindeki müdahalelerin listesi: kapatılan balkonlar, kesilen kolonlar, çıkılan katlar
- Bodrum ve zemin katta kullanım değişikliği yapılmışsa bunun kaydı
Tespit sonucunu yapının kendisi belirler. Bu nedenle riskli olmasını istememek ya da müdahaleleri saklamak, sonucu değiştirmez; yalnızca yanlış kararlara yol açar.
Riskli çıktıktan sonra hangi yollar açılır?
Tespit sonrası genellikle iki seçenek gündeme gelir: güçlendirme veya yıkıp yeniden yapma. Güçlendirme, mevcut yapının taşıyıcı sistemini takviye eder; yeniden yapım ise binayı yıkıp güncel deprem yönetmeliğine uygun yeni bir yapı üretir. İki yolun artı ve eksilerini güçlendirme mi yeniden yapım mı rehberimizde ele aldık.
| Kriter | Güçlendirme | Yeniden yapım |
|---|---|---|
| Bina kullanımı | Bazı işlerde kısmen sürebilir | Yıkım ve yapım süresince boşaltılır |
| Yapı ömrü ve mimari | Mevcut planla sınırlı | Yeni plan ve yönetmeliğe göre |
| Süreç yükü | Mühendislik ağırlıklı | Uzlaşma, ruhsat ve yapım |
| Karar | Mühendislik raporu ve malik çoğunluğu | Malik çoğunluğu ve idare işlemleri |
Yeni yapıda esas alınan deprem yönetmeliğini deprem yönetmeliği TBDY 2018 yazımızda anlattık.
Göztepe’de malikler arası uzlaşma nasıl kurulur?
Dönüşüm projeleri çoğu zaman teknik sebeplerle değil, uzlaşma eksikliğiyle uzar. Bunun önüne geçmek için şunları öneririz:
- Malik listesi ve iletişim bilgileri çıkarılır; yurt dışındaki maliklere vekâlet yolu düşünülür.
- İlk toplantıda hukuki değil pratik konular konuşulur: kim nerede oturacak, geçici kira nasıl işleyecek.
- Müteahhit teklifi yazılı sunulur; şartname ve takvim ek olarak paylaşılır.
- Noterde düzenleme şeklinde sözleşme imzalanır.
- Kararlar toplantı tutanağına bağlanır.
Bu sırayı izlemek, süreçte söz kavgası yerine belge tartışması doğurur. Hukuki noktalar genel bilgidir; her aşamada avukat desteği almanızı öneririz.
Yıkım öncesi komşu bina ve şantiye dikkatleri
Göztepe’de sahil bandına yakın ve ana arterlere yakın kesimlerde şantiye koşulları farklıdır. Sahile yakın parselde zemin suyu yıkım sonrası kazıda gündeme gelebilir; iksa ve drenaj kararı etüde göre verilir. Yoğun bölgede ise hafriyat aracı saatleri ve vinç yeri en büyük başlıktır.
Yıkımdan önce yapılacak işler:
- Komşu binaların mevcut çatlaklarının fotoğraf ve tutanakla kaydı
- Su, elektrik ve doğalgaz hatlarının kesilmesi ve yerlerinin tespiti
- Yıkım yönteminin komşuya etkisine göre belirlenmesi
- Hafriyat ve moloz için güzergâh ve saat planı
Etüdün rolünü zemin etüdü neden önemli yazımızda bulabilirsiniz.
Geçici barınma ve taşınma planı
Yıkım ve yeniden yapım döneminde herkesin ilk kaygısı nerede oturacağıdır. Göztepe’de kira piyasası, mahalle içinde kalmak isteyen aileler için ayrı bir konudur. Kiracısı olan maliklerin durumu da ayrıca ele alınmalıdır. Taşınma planı için şunları önceden yazıya dökün: boşaltma tarihi, eşyaların geçici depolanması, kira desteğinin olup olmadığı ve süresi, gecikme halinde ne olacağı. Bu başlıklar sözleşmenin ekinde yer aldığında, süreç boyunca aynı soruların yeniden tartışılması gerekmez.
Sahil bandındaki binalarda dönüşümün ek başlıkları
Marmara kıyısına yakın Göztepe parsellerinde eski binaların bodrum katlarında yıllar içinde biriken nem, donatı paslanması ve tuzlu havanın cepheye etkisi tespit sırasında ayrıca gözlenir. Yeniden yapım seçilirse yeni bodrum için zemin suyu verisi, perde duvar ve su yalıtımı en baştan tasarıma girer. Güçlendirme seçilirse bu kez mevcut bodrumun yalıtım durumu ve donatı korozyonu mühendislik raporunda yer almalıdır. Kısacası sahile yakınlık, dönüşüm kararını değiştirmez ama kontrol listesine yeni satırlar ekler.
Ruhsat, denetim ve yeni bina
Yeniden yapım kararı alındığında proje hazırlanır ve ruhsat için Kadıköy Belediyesi’ne başvurulur. İstanbul büyükşehirdir; ruhsat ve iskan kural olarak ilçe belediyesinde yürür. Yapım 4708 sayılı Kanun gereği yapı denetim kuruluşunun denetiminde gerçekleşir. Süreç ayrıntıları için yapı ruhsatı nasıl alınır yazısına bakabilirsiniz.
Yeni binanın sürdürülebilir olması için cephe ve ısı yalıtımı da tasarımda yer almalıdır; ayrıntı için mantolama ve ısı yalıtımı rehberimizi inceleyebilirsiniz.
Kentsel dönüşümde AlbayrakZ Yapı’nın rolü
Göztepe’deki bir dönüşüm işinde randevuyla binanıza gelir, malik toplantısına teknik bilgi ve yazılı teklifle katılabiliriz. Sözleşmede teslim takvimini açık yazar, zemin etüdünü ruhsat öncesinde isteriz. Yaklaşımı genel düzeyde kentsel dönüşüm hizmet sayfamızda bulabilirsiniz.
Aynı mahalledeki kat karşılığı seçeneğini Göztepe kat karşılığı inşaat sayfamızda ayrıca anlattık. Süreci konuşmak için 0533 659 21 71 numarasını arayabilir ya da iletişim sayfasından yazabilirsiniz. Kanun ve destek koşulları değişebilir; güncel durumu Bakanlıktan veya Kadıköy Belediyesi’nden teyit edin.