Feneryolu’ndaki yerleşik apartman dokusunda kentsel dönüşüm, binanın riskli çıkma ihtimaliyle birlikte gelir: on yıllardır oturulan bir apartmanda tespit yaptırmak, sonucu beklemek, komşularla ortak karar almak ve bir müteahhitle sözleşmeye gitmek zincirleme bir süreçtir. Bu sayfa Feneryolu kentsel dönüşüm konusuna bakan, binasının durumunu netleştirmek isteyen ve dönüşümün nasıl işlediğini adım adım görmek isteyen bina sahiplerine yazıldı. Genel hizmet tanımı için kentsel dönüşüm hizmet sayfamıza göz atabilirsiniz.
Feneryolu’nda dönüşüm hangi sorularla başlar?
Kadıköy’ün iç kesimindeki Feneryolu’nda birçok bina, güncel deprem yönetmeliğinden önce yapıldı. Marmara Denizi’nden geçen fay hattı ve 17 Ağustos 1999 depremi, bu binaların güvenliğine dair soruları bugün de canlı tutuyor. Yine de yaş tek başına bir hüküm değildir. Binanız hakkında ilk sorular şunlar olmalı:
- Binanın ruhsatı ve iskanı var mı, projeye uygun mu yapıldı?
- Zemin katta dükkân ya da garaj açmak için kolon veya perde kesildi mi?
- Çatıya ya da arkaya kaçak veya sonradan eklenen bir bölüm var mı?
- Binada belirgin çatlak, eğim ya da nem ve donatı paslanması gözleniyor mu?
Bu sorulara verdiğiniz dürüst cevaplar tespit kuruluşunun işini kolaylaştırır. Sonuç ölçümle netleşir; tahminle tartışmanın faydası yoktur.
6306 sayılı Kanun çerçevesinde süreç nasıl ilerler?
Sürecin genel omurgası şöyledir:
- Başvuru. Malik ya da malikler, lisanslı bir kuruluşa riskli yapı tespiti için başvurur.
- İnceleme ve rapor. Kuruluş binada ölçüm ve analiz yapar, raporu idareye bildirir.
- İdari işlem. Bina riskli bulunursa ilgili idare maliklere bildirim yapar; itiraz süreleri ve usulleri güncel mevzuata göre işler.
- Karar. Malikler güçlendirme mi, yıkıp yeniden yapmak mı diye seçim yapar.
- Sözleşme ve ruhsat. Yeniden yapım seçilirse müteahhit sözleşmesi ve yapı ruhsatı süreci başlar.
- Yıkım, inşaat ve iskan.
Süreçlerin süreleri, oranları ve destek şartları değişebilir; güncel halini Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ya da Kadıköy Belediyesi’nden öğrenmenizi öneririz. Seçenekleri kıyaslamak için güçlendirme mi yeniden yapım mı rehberimize bakılabilir.
Zemin kattaki dükkân ve taşıyıcı müdahaleler dönüşümü nasıl etkiler?
Feneryolu’ndaki apartmanların zemin katlarında sıklıkla ticari kullanım görülür. Dükkân açmak için bir zamanlar duvar kaldırılmış, kolon kesilmiş ya da bodrum kata merdiven açılmış olabilir. Bunlar binanın taşıyıcı sisteminin zayıflamasına yol açabilecek müdahalelerdir ve riskli yapı tespitinde en çok incelenen noktalar arasındadır. Bu yüzden tespit öncesi:
- Zemin kattaki tüm bağımsız bölümlerin dökümü çıkarılmalı.
- Yapılmış tadilatlara ait belge ya da tanık ifadesi toplanmalı.
- Kiracı varsa, tespit ekibinin girişine izin verilmesi konusunda önceden bilgilendirilmeli.
Ayrıca dönüşüm sonucunda zemin katın yeni binada ticari mi, konut mu olacağına dair karar da uzlaşmanın konusudur.
Malikler arasında uzlaşma ve karar mekanizması
Dönüşümün en uzun sürebilen aşaması çoğunlukla teknik değil sosyal aşamadır. Bir apartmanda farklı yaşlarda, farklı mali durumlarda ve farklı beklentilerde insanlar oturur. Yaşlı bir malik yeni bir eve taşınmak yerine mevcut dairesinde kalmayı isteyebilir; kiraya veren bir malik ise dönüşümden yalnızca kira geliri açısından bakabilir.
Kanun belli çoğunluk ile karar alınmasına imkân verir; ancak ilgili oranlar güncel mevzuata göre değerlendirilir. Bu sayfada oran yazmıyoruz. Uzlaşmayı kolaylaştıracak pratik adımlar:
- Riskli yapı raporunu bütün maliklerle toplantıda okuyun ve soruları yazın.
- Her malikin istediği daire tipini ve tercihi bir tabloya işleyin.
- Farklı tekliflerde geçici barınma, teslim takvimi ve şartname konularını aynı başlıklar altında karşılaştırın.
- Anlaşmazlık olan noktalarda avukat desteği alın.
Feneryolu’nda yıkım ve şantiye planında nelere dikkat edilir?
Bitişik nizamlı dar sokaklarda yıkım, işin en hassas aşamasıdır. Yan ve arka komşu binalarla duvar ilişkisi, sokakta hafriyat kamyonunun manevra alanı ve yıkım tozunun yönetimi önceden planlanır. Komşu bina cephelerinin fotoğraf ve tutanakla kaydı, sonradan çıkabilecek anlaşmazlıkları önler. Ayrıca kazı derinliğine göre iksa ya da kademeli kazı seçilir. Zemin etüdünün nasıl yapılacağı ve neden ruhsat öncesinde istendiği için zemin etüdü neden önemli rehberine bakabilirsiniz.
Yeni bina hangi standartlarla yapılır?
Yeniden yapım seçildiğinde yeni yapı, Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği’nin (TBDY 2018) hükümlerine göre tasarlanır. Bu, taşıyıcı sistem tasarımı, beton kalitesi ve donatı detaylarında güncel kuralların uygulanması demektir. Deprem yönetmeliği rehberimiz ev sahibi gözüyle bu kuralları özetliyor. Ruhsat sonrası inşaat 4708 sayılı Kanun gereği yapı denetim kuruluşunun denetiminde ilerler.
AlbayrakZ Yapı Feneryolu’nda dönüşüm işini nasıl ele alır?
Feneryolu’ndaki bir apartman için önce telefonda kısa bir ön görüşme, sonra randevuyla yerinde keşif yapıyoruz. Keşifte binanın dış durumuna, zemin kat kullanımına, çevre yapılara ve sokak koşullarına bakıyoruz; ardından yazılı teklif hazırlıyor, sözleşmede teslim takvimini açıkça yazıyoruz. Zemin etüdünü ruhsat öncesinde isteriz.
Dönüşüm yerine yeni bina karşılığı seçeneğini incelemek için Feneryolu kat karşılığı inşaat sayfamıza, mahallenin genel tablosu için Feneryolu sayfasına bakabilirsiniz.
Binanızı görüşmek isterseniz 0533 659 21 71 numarasını arayabilir ya da iletişim sayfasından yazabilirsiniz. Genel bilgi verdiğimizi, hukuki konularda avukat ve noterle görüşmeniz gerektiğini hatırlatırız; dönüşüm mevzuatının güncel halini ilgili idareden teyit edin.