Fenerbahçe’de kentsel dönüşüm, ilçenin çok sayıda mahallesinde olduğu gibi bir deprem güvenliği meselesi olarak gündeme gelir; ancak burada kıyı yakınlığı, bahçeli ve ayrık nizamlı yapılar ile tescilli binaların varlığı işe kendine has bir renk katar. Bu sayfa Fenerbahçe’de binasının riskli çıkma ihtimalini düşünen, dönüşüm sürecinin nasıl işlediğini anlamak isteyen ve bir müteahhitle çalışmayı tartan bina sahipleri için hazırlandı. Hizmetin genel tarifini kentsel dönüşüm hizmet sayfamızda bulabilirsiniz; burada mahalleye özgü noktaları açıyoruz.
Fenerbahçe’de riskli yapı tespiti nasıl başlar?
Marmara Denizi içinden geçen fay hattı ve 17 Ağustos 1999 depremi, Anadolu Yakası’nın kıyı ilçelerinde eski yapı stokuna bakışı kalıcı biçimde değiştirdi. Yine de tespit yaşa değil ölçüme dayanır. 6306 sayılı Kanun çerçevesinde lisanslı kuruluşlar binada beton dayanımını, donatı düzenini ve taşıyıcı sistemin durumunu inceler; sonucu idareye bildirir.
Başvuru öncesinde toplanabilecek bilgiler:
- Binanın ruhsat, mimari ve statik proje dosyası.
- Yıllar içinde yapılmış ilave kat, çıkma ya da taşıyıcı duvar müdahalelerinin kaydı.
- Zemin ya da bodrum katta dükkâna veya garaja çevrilmiş bölümlerin listesi.
- Tapu, kat irtifakı ve kat mülkiyeti bilgileri.
Bina üzerinde yapılmış değişiklikleri gizlemek yerine baştan söylemek hem raporun sağlıklı çıkması hem de sonraki kararların doğruluğu açısından yararlıdır.
Bahçeli ve ayrık nizamlı binalarda dönüşümün farkı nedir?
Bitişik nizamlı sıralı apartman dokusunda dönüşüm çoğu kez tek bina ölçeğinde konuşulur. Fenerbahçe’de ise bahçeli ve az katlı, birbirinden ayrık binalar da bulunabilir. Bu binaların dönüşümünde iki soru öne çıkar: parselin imar hakkı mevcut binanın kat alanından fazla mı, yoksa mevcut yapı zaten hakkın üstünde mi? Eğer imar hakkı mevcut alandan azsa yıkıp yeniden yapmak malikler için beklenenden farklı bir tablo çıkarabilir. Bu yüzden riskli yapı raporu kadar, parselin imar durumu belgesi de dönüşüm kararına girmelidir.
Ayrıca bahçedeki ağaçlar ve mevcut yeşil alan da hesaba katılmalıdır. Kentsel dönüşümde yıkım planında ağaçların korunması ya da kesim izni gibi konular ayrıca ele alınır.
Güçlendirme mi, yıkıp yeniden yapmak mı?
Tespit sonucu riskli çıkan bir binada iki ana seçenek vardır. Güçlendirme, mevcut taşıyıcı sisteme kolon, perde ya da mantolama tipi elemanlar ekleyerek dayanımı artırır. Yıkıp yeniden yapmak ise yeni bir yapıyı güncel deprem yönetmeliğine uygun biçimde kurar. Karar, yapının durumuna, güçlendirmenin fiziksel olarak mümkün olup olmadığına ve maliklerin ortak iradesine bağlıdır. Bu seçimi ayrıntılı ele alan güçlendirme mi yeniden yapım mı rehberimizi okumanızı öneririz.
Kıyı bandındaki binalarda güçlendirme yapılacaksa, ilave perde ve temel genişletmeleri için zemin etüdü bulguları belirleyici olur. Yeniden yapım seçildiğinde ise TBDY 2018 kurallarını anlatan deprem yönetmeliği rehberimiz yapının hangi ölçütlere göre tasarlanacağını özetliyor.
Kat malikleri arasında uzlaşma nasıl kurulur?
Dönüşüm kararı bir kişinin değil, binadaki maliklerin ortak meselesidir. Kanun belirli çoğunluk şartıyla karar alınmasına imkân verir; ancak oranlar ve usuller zaman içinde değişebildiği için güncel şartları ilgili idareden teyit etmek gerekir. Uzlaşmanın pratikte nasıl yürüdüğüne dair önerilerimiz:
- Malikleri tek toplantıda toplayıp riskli yapı raporunu birlikte okuyun.
- Her malikin beklentisini (daire büyüklüğü, kat, kiracı durumu) yazılı olarak alın.
- Müteahhit tekliflerini aynı başlıklar altında karşılaştırın; yalnızca daire sayısına bakmayın.
- Anlaşmazlık çıkan noktaları avukat eşliğinde netleştirin.
Malikler arası uzlaşma çoğu zaman teknik işten uzun sürer; bu yüzden takvimde bu aşamaya zaman ayırmak gerekir.
Kıyı mahallesinde yıkım ve şantiye planı
Fenerbahçe’de yıkım ve hafriyat aşaması, yoğun trafik ve yaya hareketi olan sokaklarda yürür. Hafriyat kamyonu saatleri, toz ve gürültü yönetimi, şantiye çevresinin güvenliği önceden planlanır. Komşu binalardaki mevcut çatlaklar fotoğraf ve tutanakla kayda alınır. Kazı derinliği ve zemin suyu durumuna göre iksa ya da su tahliyesi planı yapılır; temel hafriyatında su çıkması ihtimali kıyıya yakın parsellerde daha sık akla getirilmesi gereken bir konudur. Kıyı bandındaki bodrum yalıtımı için temel ve bodrum su yalıtımı rehberi başvurulacak kaynaklardan biridir.
Kentsel dönüşümde destekler ve mali kalemler
Kira yardımı, hibe ya da kredi gibi destek kalemleri dönemsel olarak değişir. Bu sayfada tutar ya da oran yazmıyoruz; güncel şartları Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’ndan veya ilgili idareden öğrenmeniz gerekir. Sözleşmenin hukuki yönü için ise avukat ve noterle görüşmenizi öneririz.
AlbayrakZ Yapı Fenerbahçe’de dönüşüm sürecine nasıl katılır?
Fenerbahçe’de bir dönüşüm sürecinde çalışmak isteyen bina sahipleriyle önce telefonda kısa bir ön görüşme yapar, sonra randevuyla yerinde keşfe geliriz. Keşifte binanın durumuna, çevre yapıya ve parselin imar durumuna bakılır. Ardından yazılı bir teklif hazırlarız ve sözleşmede teslim takvimini açık yazarız.
Mahallenin genel tablosu için Fenerbahçe sayfamıza, yeni bina karşılığında dönüşüm seçeneğini incelemek için Fenerbahçe kat karşılığı inşaat sayfamıza göz atabilirsiniz.
Projenizi konuşmak için 0533 659 21 71 numarasını arayabilir ya da iletişim sayfası üzerinden randevu isteyebilirsiniz. Dönüşüm mevzuatı sık güncellenir; süreç ve destek şartlarını başlamadan önce ilgili idareden yeniden teyit edin.