Fenerbahçe’de arsasını ya da eski binasını kat karşılığı vermeyi düşünen mal sahibi için asıl mesele, hangi müteahhidin kaç daire teklif ettiğinden önce sözleşmenin neyi güvence altına aldığıdır. Bu sayfa, Fenerbahçe kat karşılığı inşaat konusunu arayan ve kararını sağlam temele oturtmak isteyen arsa sahipleri için yazıldı. İlk adım, parselin imar durumunu ve tapu kaydını netleştirmek, ardından sözleşmeyi kâğıda dökmektir. Hizmetin genel çerçevesi için kat karşılığı inşaat hizmet sayfamıza bakabilirsiniz; burada Fenerbahçe’ye özgü konulara odaklanıyoruz.
Fenerbahçe’de kat karşılığı teklifi almadan önce hangi belgeler hazır olmalı?
Teklif toplamak için müteahhitle ilk görüşmeye giderken elinizde birkaç belge olursa görüşme somut bir zemine oturur. Belgeler tamamsa müteahhit yerinde keşfe geldiğinde tahmine değil kayıtlara bakarak konuşur.
- Güncel tapu kaydı; şerh, ipotek ve haciz bilgisiyle birlikte.
- Kadıköy Belediyesi’nden alınmış imar durumu belgesi.
- Mevcut binaya ait ruhsat, iskan ve varsa mimari proje.
- Parselin kıyıya, sahil şeridine ya da tescilli yapılara göre durumu hakkında yazılı bilgi.
- Hissedar listesi ve iletişim bilgileri.
İmar durumunu nasıl sorgulayacağınızı imar durumu nasıl öğrenilir yazımızda anlattık. Fenerbahçe gibi kıyıya yakın bir mahallede parselin kıyı çizgisiyle ilişkisi de ayrı bir soru olarak sorulmalıdır.
Fenerbahçe’de paylaşım ve teslim düzeni nasıl yazılır?
Kat karşılığında iki taraf da fiilen ortak bir işe girer: siz arsayı verirsiniz, müteahhit yapıyı üretir ve bağımsız bölümler paylaşılır. Paylaşım oranı kadar, hangi dairenin hangi tarafa ait olduğunun ve bu dairelerin kat ile cephe konumunun açıkça yazılması önemlidir. Kıyı mahallesinde konumlanmış bir parselde manzaralı ve daha az manzaralı bölümler arasındaki fark tartışma konusu olabildiği için, paylaşım tablosu proje aşamasında yapılan kat planına bağlanmalıdır.
Sözleşmede yer alması gereken başlıklar:
| Başlık | Netleştirilmesi gereken |
|---|---|
| Bağımsız bölüm listesi | Blok, kat, daire numarası ve brüt alan cinsinden dağılım |
| Teslim takvimi | Ruhsat alımı, kaba inşaat ve iskan için tarih aralıkları |
| Gecikme hükmü | Süre aşımında kira bedeli ya da cezai şart mekanizması |
| Teknik şartname | Malzeme markasız kalite düzeyi ve işçilik standardı |
| Tapu devir aşamaları | Devrin hangi aşamada ve hangi güvenceyle yapılacağı |
Bu konuları kapsamlı ele alan kat karşılığı sözleşmesinde dikkat edilecekler yazımız tabloyu genişletir. Fenerbahçe’de bu tabloya, aşağıda anlatacağımız kıyı bandı maddelerini eklemeyi öneriyoruz.
Denize yakın parselde şartname ne içermeli?
Fenerbahçe’de bir binanın ilk yıllardaki bakım ihtiyacı, kullanılan malzemenin nem ve tuzlu havaya dayanımına bağlıdır. Şartnamede yalnızca «kaliteli malzeme» yazmak yetmez; hangi kalemlerde ne aranacağını belirtmek gerekir. Balkon korkuluklarında korozyona dayanıklı yüzey işlemi, dış kapı ve pencere doğramalarında rutubete uygun kaplama, cephede su emmeyen ve kolay temizlenen bir ürün ile ısı yalıtımı katmanı sözleşme eki teknik şartnamede yer almalıdır.
Bodrumda ise zemin suyu tablosu etütle ortaya konur; yalıtım sistemi bu etüde göre seçilir. Temel ve bodrum su yalıtımı rehberimiz bu seçimin mantığını anlatıyor. Sözleşmede bu kalemlerin karşılığı yoksa, müteahhitle işin sonunda tartışmak yerine baştan yazmak daha güvenli bir yoldur.
Bahçeli parseli kat karşılığına vermeden önce ne yapmalı?
Fenerbahçe’de eski ve bahçeli evler, kat karşılığı için sık gündeme gelen parseller arasındadır. Böyle bir parselde şu üç soru cevaplanmadan sözleşmeye geçmemek gerekir:
- Bahçedeki mevcut ağaçlar korunacak mı, yoksa kesim ve nakil için ilgili idareden izin alınacak mı?
- Yeni yapının oturumu bahçenin hangi bölümünü kaplıyor; komşu parsele mesafe ve çekme mesafeleri imar planına uygun mu?
- Bahçenin bir bölümü ortak alan olarak mı kalacak, yoksa zemin kat dairelerinin özel bahçesi olarak mı tanımlanacak?
Bu üç sorunun cevabı hem daire değerlerini hem de inşaat sırasında komşularla ilişkiyi belirler. Yıkımdan önce komşu binalardaki mevcut çatlakların fotoğraf ve tutanakla kayda alınması, sonradan çıkabilecek anlaşmazlıkları önler.
Çok hissedarlı ve miras kalan parselde kat karşılığı
Aile içinde miras kalan bir parselde kat karşılığı, teknik olduğu kadar insani bir süreçtir. Hissedarlardan biri başka şehirde, biri yurt dışında yaşıyor olabilir. Herkesin sözleşmeye imza atabilmesi için önceden yetki belgesi ya da vekaletname gerekir. Hissedarlar arasında anlaşmazlık varsa ortaklığın giderilmesi gibi hukuki adımlar söz konusu olabilir. Bu aşamada bir avukatla çalışmak, müteahhit görüşmelerinden önce sürecin temiz ilerlemesine yardım eder.
Ruhsat ve yapı denetimi sürecinde hangi adımlar bekleniyor?
Fenerbahçe İstanbul büyükşehir sınırları içindedir; yapı ruhsatı ile iskan kural olarak Kadıköy Belediyesi’nde yürütülür. Ruhsata tabi yapı 4708 sayılı Kanun gereği bir yapı denetim kuruluşunun denetimi altında yükselir. Ruhsat dosyasında zemin etüdü, statik proje ve mimari proje bulunur. Yapı denetim firması ne yapar yazımız, bu kuruluşun görev sınırlarını açıklıyor. İşin sonunda iskan için gereken enerji kimlik belgesi ve diğer evraklar da tamamlanır.
AlbayrakZ Yapı Fenerbahçe’de kat karşılığı işine nasıl yaklaşır?
Fenerbahçe’de iş konuşmak için önce telefonla ön görüşme, ardından randevuyla yerinde keşif yapıyoruz. Keşifte parselin durumu, bahçe ve komşu binalar incelenir. Ardından yazılı bir teklif hazırlar ve sözleşmede teslim takvimini açıkça yazarız. Zemin etüdünü ruhsat öncesinde isteriz.
Komşu mahallelerdeki durumlar için Feneryolu kat karşılığı sayfamıza, mahalle bütününü görmek için Fenerbahçe sayfamıza bakabilirsiniz. Mevcut binanız riskli çıkarsa Fenerbahçe kentsel dönüşüm sayfası da ilgilenebilir.
Kendi parseliniz için konuşmak isterseniz 0533 659 21 71 numarasını arayabilir ya da iletişim sayfasından bir not bırakabilirsiniz. Sözleşme ve kıyı mevzuatı değişebilir; güncel durumu ilgili idareden, hukuki yorumu da avukatınızdan öğrenin.