Feneryolu’nda kat karşılığı, çoğu durumda tek bir arsa sahibi ile müteahhit arasında değil, aynı apartmanda oturan birçok ailenin birlikte alacağı bir karardır. Eski apartmanı yıkıp yenisini yaptırmak isteyen malikler için asıl sorular şunlardır: her dairenin karşılığı yeni binada ne olacak, inşaat sürerken nerede oturacağız ve sözleşme taahhütleri yazılı mı? Bu sayfa, Feneryolu kat karşılığı inşaat arayan apartman malikleri için hazırlandı. Hizmetin genel tarifi kat karşılığı inşaat hizmet sayfamızda yer alıyor; burada apartman ölçeğine ve Feneryolu’nun yerleşik dokusuna odaklanıyoruz.
Feneryolu’nda apartman kat karşılığına ilk hangi adımla girilir?
İlk adım, müteahhit aramak değil, malikler arasında bir ortak masa kurmaktır. Bir apartmanda bazı malikler yenilemeye sıcak bakarken bazıları mevcut dairesinde kalmak isteyebilir. Bu görüşmeler yapılmadan alınan teklifler bir işe yaramaz. Sıralamanız şöyle olabilir:
- Bir malik temsilcisi (ya da küçük bir kurul) belirleyin.
- Binanın ruhsat, iskan ve mimari projesini toplayın.
- Kadıköy Belediyesi’nden parselin güncel imar durumunu alın.
- Riskli yapı tespitinin gerekli olup olmadığını değerlendirin.
- Ancak bundan sonra müteahhit tekliflerini talep edin.
İmar durumunun nasıl sorgulanacağını imar durumu nasıl öğrenilir yazımızda anlattık. Elinizde imar durumu yokken gelen «şu kadar daire veririz» teklifleri, parselin hakkını bilmeden verilmiş sözlerdir.
Daire eşleşmesi nasıl yapılır ve sözleşmeye nasıl yazılır?
Kat karşılığında en çok tartışılan konu, eski daire ile yeni daire arasındaki denkliktir. Feneryolu’ndaki bir apartmanda zemin kat, orta katlar ve üst katlar farklı değer taşıyabilir. Bunun için her maliki eski dairesinin kat, cephe ve büyüklüğüne göre yeni binada karşılığına bağlayan yazılı bir eşleşme tablosu hazırlanır.
| Eski daire | Yeni binadaki karşılık | Sözleşmede yazılacak ek |
|---|---|---|
| Zemin kat dükkân | Ticari bölüm ya da konut | Ticari kullanımın devamı, kiracı durumu |
| Orta kat daire | Aynı kat düzeyinde daire | Cephe ve balkon tarifi |
| Üst kat daire | Üst kat ya da teras dairesi | Teras kullanım hakkı |
| Bodrum depo | Bodrum depo ya da eşdeğer alan | Alan cinsinden karşılık |
Bu tablo kat planları çıkmadan kesinleşmez; sözleşmede «kat planı sonrası eşleşme tablosu ek olarak imzalanır» gibi bir hüküm koymak yararlıdır. Sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılması gerektiği yönünde yerleşik bir yargı görüşü bulunuyor; bu genel bilgidir, avukat ve noterle netleştirin. Diğer sözleşme başlıklarını kat karşılığı sözleşmesinde dikkat edilecekler rehberimiz toparlıyor.
Yıkım ve inşaat sürerken nerede oturacağız?
Apartman kat karşılığında malikler, yeni bina teslim edilene kadar evlerini boşaltır. Bu süre boyunca kirada oturulacaksa, kira bedelinin kim tarafından ve ne şekilde karşılanacağı sözleşmede yazmalıdır. Kira yardımı gibi bir madde olacaksa şu ayrıntılar netleşmelidir: ödeme başlangıç ve bitiş tarihi, sürenin uzaması halinde bedelin nasıl güncelleneceği, ödemenin hangi belgeyle yapılacağı. Teslim takvimi ile geçici barınma maddesi, birbirine bağlı yazılmalıdır; çünkü gecikme durumunda barınma bedelinin de uzaması gerekir.
Kiracısı olan malikler için ek bir başlık daha var: kiracının tahliyesi malikin sorumluluğundadır ve inşaat başlamadan tamamlanmış olmalıdır. Zemin katta işyeri çalıştıran kiracılar için süre daha uzun planlanmalıdır.
Feneryolu’nda dar sokakta şantiye nasıl yönetilir?
Yerleşik ve yoğun bir dokuda şantiye, komşuların günlük yaşamının içindedir. Bu yüzden inşaat başlamadan önce şu maddeleri planlarız:
- Hafriyat kamyonunun sokağa giriş ve çıkış saatleri ile geçici park yasakları için belediye izinleri.
- Komşu binalardaki mevcut çatlakların fotoğraf ve tutanakla kaydı.
- Vinç ve beton pompası için sokakta durulacak nokta; gerekirse yol kapatma izni.
- Toz, gürültü ve titreşim yönetimi; hafta içi ve hafta sonu çalışma düzeni.
- Şantiye çevresinde yaya güvenliği ve gece aydınlatması.
Bitişik nizamda temel kazısı yapılırken, yan komşu bina zemini korunacak biçimde iksa ya da kademeli kazı yöntemi seçilir; bu seçim zemin etüdüne dayanır. Zemin etüdü neden önemli rehberi bu belgenin kapsamını anlatıyor.
Ruhsat, yapı denetimi ve iskan
İstanbul’da yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni ilçe belediyesinde, yani Kadıköy Belediyesi’nde yürütülür. Ruhsata tabi yapılarda 4708 sayılı Kanun gereğince yapı denetim kuruluşu denetim yapar. Sürecin ana çerçevesini yapı ruhsatı nasıl alınır yazımızda bulabilirsiniz. İskan aşamasında enerji kimlik belgesi gibi belgeler de tamamlanır; bunlar sözleşmede müteahhidin sorumluluğu olarak yazılmalıdır.
Sözleşmeye eklenmesi gereken kontrol listesi
Apartman kat karşılığında sözleşme imzalanmadan önce şu maddeler işaretlenmelidir:
- Tüm bağımsız bölümlerin ve eşleşme tablosunun ek olarak yazılması.
- Teslim takvimi, gecikme yaptırımı ve geçici barınma bedelinin birbirine bağlanması.
- Teknik şartname ve malzeme kalite düzeyinin ek olarak imzalanması.
- Tapu devri aşamalarının ve güvence yönteminin belirlenmesi.
- Yapı denetim kuruluşunun, inşaat sırasında maliklerin bilgilendirilme şeklinin yazılması.
- Kiracı, işyeri ve bodrum depo gibi özel durumların ayrıca ele alınması.
AlbayrakZ Yapı Feneryolu kat karşılığında nasıl çalışır?
Feneryolu’ndaki apartman malikleriyle önce telefonda ön görüşme yapar, ardından randevuyla bina ve çevresinde yerinde keşfe geliriz. Yazılı teklifte kapsamı ve teslim takvimini açıkça yazarız; zemin etüdünü ruhsat öncesinde isteriz. Bina riskli çıkarsa Feneryolu kentsel dönüşüm sayfamız sürecin bu boyutunu anlatıyor; mahalleye genel bakış için Feneryolu sayfasına uğrayabilirsiniz.
Apartmanınızı konuşmak için 0533 659 21 71 numarasını arayabilir ya da iletişim sayfası üzerinden yazabilirsiniz. Mevzuat ve oranlar zaman içinde değiştiğinden, güncel durumu Kadıköy Belediyesi’nden öğrenmenizi öneririz.