Feneryolu’nda eski bir apartman dairesine sahip olan, birkaç malikle birlikte binasını yenilemeyi düşünen ya da parselini kat karşılığı vermek isteyen bir kişi için ilk iş, işe binanın hukuki ve teknik dosyasını toplamakla başlamaktır. Kadıköy Feneryolu’nda inşaat firması ararken de kararın temeli çoğu zaman aynıdır: elimizdeki bina bugünkü haliyle ne durumda, parselin imar hakkı ne kadar ve komşularla nasıl bir düzen kurulacak? AlbayrakZ Yapı olarak Feneryolu’ndaki işlere yazılı teklif öncesinde randevuyla yapılan yerinde keşifle başlıyoruz.
Feneryolu’nda yapı dokusu işi nasıl şekillendirir?
Feneryolu, Kadıköy’ün sahil bandının gerisinde, yerleşik ve yoğun bir konut dokusuna sahip iç kesim mahallelerinden biri olarak bilinir. Kıyıdaki mahallelerde öne çıkan kıyı çizgisi ve deniz nemi konuları burada ikinci plandadır; buna karşılık sıralı apartmanlar, dar sokaklar, bitişik komşu binalar ve zemin katlardaki ticari kullanımlar öne çıkar. Bu tür bir dokuda işin başarısı, kâğıt üzerindeki projeden çok sokakta yapılan hazırlığa bağlıdır.
Bu yüzden Feneryolu’ndaki bir keşifte şu başlıklara bakıyoruz:
- Sokağın genişliği ve hafriyat kamyonu, vinç, mikser gibi araçların yaklaşma imkânı.
- Yan ve arka komşu binaların duvar ve cephe durumu.
- Zemin katta yapılmış dükkân dönüşümleri ve taşıyıcı sisteme yapılmış müdahaleler.
- Binada yıllar içinde eklenmiş çıkmalar, çatı katları ve kapatılmış balkonlar.
- Su, elektrik ve doğalgaz hattının bina çevresinde nereden geçtiği.
Feneryolu’nda parselin imar durumu nasıl öğrenilir?
İlk belge, Kadıköy Belediyesi’nden alınacak imar durumu belgesidir. Belge, parselde izin verilen kat adedini, yapı yaklaşma mesafelerini ve varsa plan notlarını gösterir. Yoğun yapılaşmış mahallelerde çevredeki bazı binalar eski imar koşullarına göre yapıldığı için, komşunuzun binasının kat sayısı sizin parselinizin bugünkü hakkını göstermez. Adım adım sorgu için imar durumu nasıl öğrenilir yazımızı okuyabilirsiniz.
Tapu kaydında da ipotek, haciz ya da irtifak hakkı gibi şerhlerin bulunup bulunmadığına bakılır. Kat mülkiyeti kurulmuş bir apartmanda, yalnızca tek dairenin değil bütün bağımsız bölümlerin durumu sürecin akışını etkiler.
Apartmanı yenilemek mi, dönüştürmek mi?
Feneryolu’ndaki eski binalar için üç yol vardır: mevcut yapıda bakım ve yalıtım yenilemesi, güçlendirme ya da yıkıp yeniden yapma. Hangisinin uygun olduğu binanın durumuna, maliklerin beklentisine ve parselin imar hakkına bağlıdır. Sadece cephe ve çatı yenilemesi yeterli görülüyorsa tüm dış cephe uygulamaları hizmetimiz çerçevesinde bir keşif yapılabilir. Bina riskli çıkarsa dönüşüm konuşulur ve bu durumda Feneryolu kentsel dönüşüm sayfamız adımları özetler.
Yaşı ilerlemiş her bina riskli değildir; aynı şekilde yeni görünen her yapı sorunsuz sayılamaz. Yanıtı tahmin değil, lisanslı kuruluşun ölçümü verir. Riskli yapı tespiti 6306 sayılı Kanun kapsamında yapılır.
Feneryolu’nda kat karşılığı nasıl işler?
Kat karşılığında mal sahibi arsa payını verir, müteahhit yeni yapıyı üretir ve bağımsız bölümler paylaşılır. Apartman ölçeğinde bu iş, tek maliklik değil çok maliklik demektir; her kat malikinin yeni binada hangi daireye sahip olacağı yazılı eşleşmeyle belirlenir. Kat karşılığı sözleşmesinde dikkat edilecekler yazımızda sözleşmenin ana başlıkları var; Feneryolu’na özel adımları ise Feneryolu kat karşılığı inşaat sayfamızda bulabilirsiniz.
Sözleşme noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır; bu genel bir bilgidir, avukat ve noterle kendi durumunuzu netleştirin.
Komşu bina ve dar sokakta yıkım nasıl planlanır?
Feneryolu gibi yerleşik dokuda temel kazısı, komşu binanın zemini ve yükü üzerinde etki yaratabilir. Bu yüzden iş başlamadan önce şu hazırlıklar yapılır:
- Komşu bina cephelerinin fotoğraf ve tutanakla kayda alınması.
- Kazı derinliğine göre iksa ya da kademeli kazı yönteminin belirlenmesi.
- Yıkımda tozu ve gürültüyü azaltacak çalışma saati ve su püskürtme düzeni.
- Hafriyat kamyonlarının giriş çıkış saatlerinin komşularla paylaşılması.
- Yıkım öncesi gaz, su ve elektrik bağlantılarının kesilmesi.
Tüm bu planlar ruhsat öncesi yapılan zemin etüdüyle başlar. Etüdün neden atlanamayacağını zemin etüdü neden önemli yazımızda anlattık.
Eski apartmanda çatı, cephe ve tesisat yenilemesi
Bazı Feneryolu binalarında sorun taşıyıcı sistemde değil, yıllar içinde yıpranan çatı örtüsünde, cephe sıvasında ya da ortak tesisat hatlarında çıkar. Çatıdan sızan su tavan arasında ve üst katta hasar yaratabilir; cephede dökülen sıva yaya güvenliğini tehdit eder. Bu tür yenilemelerde binanın tüm sakinlerinin ortak karar alması ve yapılacak işin kapsamının yazılı olması gerekir. Hangi işlerin izin gerektirdiği konusunda tadilatta izin gerektiren işler rehberimiz size yol gösterebilir.
Ruhsattan iskana süreç
İstanbul büyükşehirdir ve yapı ruhsatı ile iskan kural olarak ilçe belediyesinde yürür; Feneryolu için bu, Kadıköy Belediyesi’dir. Ruhsata tabi yapılarda 4708 sayılı Kanun gereği yapı denetim kuruluşu denetim yapar. Sıra genellikle yerinde keşif, zemin etüdü, proje, ruhsat, kaba inşaat, ince işler, iskan ve tapu işlemleri biçimindedir.
AlbayrakZ Yapı Feneryolu’nda nasıl çalışır?
Feneryolu’ndaki bir iş için önce telefon ya da WhatsApp üzerinden ön görüşme yapar, ardından randevuyla yerinde keşfe geliriz. Keşifte binanın ve çevresinin durumuna bakar, bulguları yazılı bir teklife çeviririz; sözleşmede teslim takvimini açık yazarız. Hizmet çerçevemiz için kat karşılığı inşaat sayfasına bakabilirsiniz.
Mahalle komşularımız olan Fenerbahçe, Caferağa, Göztepe ve Caddebostan sayfalarında benzer soruların kendi mahalle ölçeğindeki cevaplarını görebilirsiniz. İlçe bütününü merak ediyorsanız Kadıköy sayfamız yardımcı olur.
Feneryolu’ndaki binanız ya da parseliniz için 0533 659 21 71 numarasını arayabilir veya iletişim sayfasından yazabilirsiniz. Mevzuat zaman içinde değişir; parselinize uygulanan güncel kuralları Kadıköy Belediyesi’nden teyit edin.