Caddebostan’da arsasını ya da eski binasını kat karşılığı vermeyi düşünen kişi için karar noktası çoğu zaman şudur: müteahhit bana ne teslim edecek ve teslim ettiği şey sahil bandının koşullarına dayanacak mı? Caddebostan kat karşılığı inşaat konusunda araştırma yapan bir arsa sahibi, fiyat konuşmadan önce şartname ve sözleşme çerçevesini netleştirmelidir. Bu sayfa o çerçeveyi, mahallenin deniz iklimini de hesaba katarak sıralıyor.
Caddebostan’da kat karşılığı için hazırlık listesi
Görüşmelere başlamadan önce elinizde şu belgeler olmalıdır:
- Güncel tapu kaydı ve varsa şerh, ipotek, haciz bilgisi
- Kadıköy Belediyesi’nden alınmış imar durumu belgesi
- Eski binanın ruhsat, iskan ve varsa projeleri
- Birden fazla malik varsa tüm maliklerin ortak karar tutanağı
- Zemin etüdü veya sondaj raporu varsa bir örneği
İmar durumunun nasıl edinileceğini imar durumu rehberimizde anlattık. Bu belge, parselde kaç bağımsız bölüm çıkabileceğini ve zemin katın nasıl kullanılabileceğini gösterir; yani paylaşım pazarlığının zeminidir.
Sahil iklimine göre teknik şartname nasıl yazılır?
Caddebostan Marmara kıyısı bandında bulunan bir mahalledir. Nemli ve tuzlu hava, yapıda zamanla belirginleşen bir yıpranma yaratabilir. Şartnamede aşağıdaki başlıklar açık yazılırsa hem müteahhit hem arsa sahibi için beklenti netleşir:
| Kalem | Şartnamede yazılması gereken |
|---|---|
| Dış cephe | Kaplama ve sıva sistemi, nem ve tuza dayanım beklentisi |
| Doğrama | Malzeme türü, cam tipi, sızdırmazlık sınıfı |
| Balkon ve korkuluk | Metalin korozyona karşı koruma yöntemi |
| Bodrum | Su yalıtım sistemi, drenaj, havalandırma |
| Çatı | Yalıtım ve su izolasyonu katmanları |
Şartname yalnızca “kaliteli malzeme” demekle yetinmemeli, marka veya sınıf düzeyinde kriter içermelidir. Teknik şartname kaba ve ince işleri ayrı ayrı kapsar; ayrımı kaba inşaat ve ince inşaat nedir yazımızda bulabilirsiniz.
Caddebostan’da bodrum ve otopark yalıtımı sözleşmede nasıl yer alır?
Bodrum katta otopark, depo ya da sığınak bulunan yapılarda su yalıtımı, kat karşılığında en çok sorun çıkan alanlardan biridir. Sonradan yapılan onarım çoğunlukla zordur; bu yüzden sözleşmede şu maddelere yer verilmelidir: perde duvar dış yüzeyinin yalıtım katmanları, temel altı yalıtım, drenaj hattı ve yalıtım sonrası test veya gözlem yöntemi. Konuyu temel ve bodrum su yalıtımı rehberimizde ayrıntılı anlattık.
Zemin kat ticari olabilir mi? Paylaşıma etkisi
Caddebostan’ın ana ulaşım akslarına yakın kesimlerinde zemin katlar ticari kullanıma açık olabilir; bu, parselin imar durumuna bağlıdır ve yalnızca belediyeden alınan belgeyle öğrenilir. Zemin katın ticari olması durumunda paylaşımda tarafların ayrı bir anlaşması gerekir, çünkü konut ve ticari bağımsız bölümün kullanım ve değer özellikleri farklıdır. Sözleşmede zemin kat bağımsız bölümlerinin kime ait olacağı açık yazılmalıdır.
Teslim takvimi ve gecikme
Kat karşılığı sözleşmesinde takvimi tek tarihe indirgemek yetmez. Ruhsat, kazı ve temel, kaba inşaat, cephe, ince işler, iskan başvurusu ve tapu devri ayrı aşama olarak yazılır. İdarenin işlemine bağlı aşamalar ayrıca not edilir. Gecikmede ne olacağı, eski binada oturuyorsanız kira konusunun nasıl işleyeceği sözleşmede açık olmalıdır.
Teslim öncesi arsa sahibi kontrol listesi
Daire teslim alınmadan önce şu kalemleri kontrol etmenizi öneririz:
- Şartnamedeki malzeme ile uygulanan malzemenin karşılaştırılması
- Balkon korkuluğu ve dış doğramada sızdırmazlık ve boya bütünlüğü
- Bodrum ve zemin kat duvarlarında nem izi
- İskan belgesi ve enerji kimlik belgesinin varlığı
- Ortak alan ve asansör devreye alma durumu
İskan ve yapı kullanma izni sürecini iskan yazımızda özetledik.
Sahil bandında yapı sonrası bakım: sözleşmeye yansıyan bir konu
Deniz iklimine yakın binalarda ilk yıllardaki sorunlar çoğunlukla uygulama hatalarından, sonraki yıllardaki sorunlar ise bakım eksikliğinden doğar. Bu yüzden kat karşılığı sözleşmesine, teslimden sonra ilk dönemde ortaya çıkabilecek gizli ayıpların nasıl ele alınacağını gösteren bir madde eklemek faydalıdır. Ayrıca cephe, çatı ve bodrum yalıtımı için hangi belgelerin (uygulama fotoğrafları, ürün teknik föyleri, uygulayıcı bilgileri) teslim edileceğini de yazmak, ilerideki bakım ve onarımda size kolaylık sağlar.
Ruhsat, denetim ve yetkili idare
İstanbul büyükşehirdir ve ruhsat ile iskan kural olarak Kadıköy Belediyesi’nde yürür. Yapı denetim kuruluşu 4708 sayılı Kanun gereği ruhsata tabi yapılarda görevlidir. Yıkım, hafriyat ve temel aşamasında sokak genişliği ve komşu yapılarla ilişki de planlanır; komşu binalarda mevcut çatlak ve hasarlar yıkım öncesinde tutanakla kayda alınmalıdır.
AlbayrakZ Yapı’nın Caddebostan’daki yaklaşımı
Caddebostan’da kat karşılığı işleri için önce telefon veya WhatsApp’ta ön görüşme yapar, ardından randevuyla parseli veya binayı yerinde görürüz. Keşifte cephenin, bodrumun ve komşu yapıların durumuna bakarız. Yazılı teklif hazırlar, sözleşmede teslim takvimini açık yazarız ve zemin etüdünü ruhsat öncesi isteriz. Genel hizmet çerçevesini kat karşılığı inşaat hizmet sayfamızda bulabilirsiniz.
Eski bina için önce riskli yapı süreci gündemdeyse Caddebostan kentsel dönüşüm sayfamız, mahalleye dair genel bakış için Caddebostan mahalle sayfamız devreye girer. Komşu mahallelerden Göztepe sayfamız da göz atmaya değer.
Sözleşme öncesi görüşmek için 0533 659 21 71 numarasını arayabilir ya da iletişim sayfasından yazabilirsiniz. Sözleşme ve imar mevzuatı değişebilir; güncel durumu Kadıköy Belediyesi ve noter ile teyit edin, hukuki konularda avukatınıza danışın.