Suadiye’de kat karşılığı müteahhit arayan bir arsa ya da daire sahibi için asıl soru “kimle çalışacağım” olmadan önce “neyi, hangi koşulla paylaşacağım” sorusudur. Bu sayfa, Kadıköy’ün Marmara kıyısına yakın mahallelerinden biri olan Suadiye’de eski bir apartmanı ya da müstakil parseli kat karşılığı yenilemek isteyenler için sözleşme öncesi hazırlığı, paylaşım mantığını ve teslim kontrolünü anlatır. Hizmetin genel tanımını kat karşılığı inşaat hizmet sayfamızda bulabilirsiniz; burada yalnızca Suadiye’de tapu, ruhsat ve şantiye tarafında değişen noktalara bakıyoruz. Mahalleyi genel olarak tanıtan Suadiye sayfamız de iyi bir başlangıçtır.
Suadiye’de kat karşılığı nasıl başlar?
Görüşme, bir müteahhitle değil, kendi belgelerinizle başlar. Elinizde şunlar bulunmalı:
- Güncel tapu kaydı ve arsa payı dağılımı,
- Kadıköy Belediyesi’nden alınmış imar durumu belgesi,
- Binanın yapı ruhsatı ve iskanı (varsa),
- Kat malikleri listesi ve iletişim bilgileri.
Tapudaki arsa payları, hangi malikin yeni binada ne kadar alan bekleyeceğini belirleyen temel veridir. Paylar eşit olmayan apartmanlarda (zemin kattaki dükkân, çatı katı gibi) paylaşım tablosunun önceden çıkarılması, sonradan çıkacak “benim payım neden bu” tartışmasını engeller.
Kadıköy Belediyesi imar durumu, paylaşımın zemini
Kat karşılıkta konuşulan her rakam, parselin imar durumunun sonucudur. Aynı ilçede iki parsel aynı büyüklükte olsa bile plan notları, kat adedi, çekme mesafeleri ve bahçe düzeni farklı olabilir. Bu yüzden “komşu apartman şu kadar daire aldı” cümlesi başkasının parseli için doğru, sizinki için yanlış olabilir. Belgeyi aldıktan sonra mimar toplam inşaat alanını çıkarır, sonra pazarlık başlar. Konunun ruhsat tarafı için yapı ruhsatı rehberimize bakabilirsiniz.
Paylaşım biçimleri: hangisi hangi durumda mantıklı?
Kat karşılıkta iki temel yöntem yaygındır:
| Yöntem | Nasıl işler | Dikkat edilecek nokta |
|---|---|---|
| Belirli daireler | Malike yeni binada tarif edilmiş daire(ler) verilir | Kat, cephe ve büyüklük sözleşmeye yazılmalı |
| Oransal paylaşım | Toplam alanın belirli bir kısmı malike ayrılır, dağılım sonra netleşir | Kura ya da seçim sırası açıkça tanımlanmalı |
Suadiye’nin apartman ağırlıklı yapısında, çok maliklı binalarda “belirli daire” yöntemi genellikle daha az anlaşmazlık üretir; çünkü herkes neye sahip olacağını en baştan görür. Yine de doğru yöntemi parselin durumu belirler.
Sözleşmede Suadiye’ye özgü olması gereken kalemler
Genel kat karşılık maddelerine ek olarak sahile yakın bir mahallede şu ayrıntıların şartnameye yazılmasını öneririz:
- Dış cephe malzemesi ve dış doğrama sınıfı: Nemli ve tuzlu havaya dayanıklılığı açısından malzeme markası değil, teknik özellik yazılmalı.
- Balkon korkulukları ve metal aksamın koruma yöntemi.
- Bodrum ve temel su yalıtım sistemi, zemin etüdündeki yer altı suyu bulgusuna göre.
- Otopark ve zemin kat düzeni: Kadıköy’de otopark yükümlülüğü parselin durumuna göre değişebilir; bunu ruhsat aşamasında mimarınız ve belediyeyle netleştirin.
Bu kalemlerin her biri sözleşme metnine ekli teknik şartnamede yer almalı; metinde “kaliteli malzeme kullanılacaktır” gibi ölçülemeyen ifadelerden kaçınılmalıdır. Sözleşme genel çerçevesi için kat karşılığı sözleşmesinde dikkat edilecekler yazımız ayrıntılıdır.
Şantiye lojistiği: yıkımdan kaba inşaata
Sıkışık bir adada çalışmak, teslim takvimini doğrudan etkiler. Yıkım öncesinde komşu binaların cephe ve duvar durumu fotoğrafla kayıt altına alınır. Hafriyat kamyonları, beton pompası ve vinç için sokak kullanım izinleri belediyeden alınır; komşularla çalışma saatleri konuşulur. Kazı derinliği ve iksa yöntemi zemin etüdü ve komşu binaların temel durumuna göre seçilir.
Sahile yakın parsellerde kazıda su çıkma ihtimali de plana dahil edilmelidir. Bu, işi sürprize bırakmak yerine baştan bütçe ve takvimde pay ayırmak demektir; yazılı sözleşmede bu tür ek kalemlerin nasıl ele alınacağı ayrıca belirtilmelidir.
Yapım sırasında ve teslimde kontrol listesi
Yapım süresince ve teslimden önce malikler olarak şu noktaları kontrol edebilirsiniz:
- Ruhsata ve projeye uygunluk (kat yüksekliği, daire alanı, ortak alan).
- Yapı denetim kuruluşunun aşama raporları.
- Beton sınıfı ve numune sonuçları (beton sınıfı rehberimiz).
- Ekli şartnameyle uyumlu malzeme ve donanım.
- Bodrum ve teras su yalıtımının test edilmesi.
- İskan ve tapu devir zamanlaması.
İskan alınmadan dairelerin resmen kullanılması mümkün değildir; bu süreci iskan rehberimizde adım adım bulabilirsiniz.
Kentsel dönüşümle kesişen durumlar
Bir Suadiye apartmanı riskli yapı tespitiyle karşılaşırsa, kat karşılık ile 6306 sayılı Kanun kapsamındaki dönüşüm süreçleri iç içe geçebilir. Uzlaşma kuralları ve destek imkânları farklı işleyebileceğinden bu durum ayrı ele alınmalıdır: Suadiye kentsel dönüşüm sayfamız bu konuyu anlatır.
Randevuyla yerinde keşif
Suadiye’deki bir kat karşılık görüşmesi, randevuyla yapılan yerinde keşifle başlar: binayı, sokağı ve komşu yapıları görür, ardından kapsamı ve takvimi açıkça yazan teklifi hazırlarız. Sözleşme kat karşılıkta arsa payı devri içerdiği için noterde düzenleme şeklinde yapılır; bu genel bilgidir, avukat ya da noterle netleştirin. Mevzuat ve uygulamalar değişebileceğinden güncel durumu Kadıköy Belediyesi’nden teyit edin.
Bilgi ve randevu için 0533 659 21 71 numarasına ulaşabilir ya da iletişim sayfasından kısa bir mesaj bırakabilirsiniz.