Erenköy’de bahçeli bir parselin sahibiyseniz ve kat karşılığı düşünüyorsanız, apartmanlaşmış bir arsadan çok farklı bir iş yapıyorsunuz demektir. Bahçenin ağaçları, çekme mesafeleri, çoğu zaman birden çok mirasçı ve bazen eski bir müştemilat ya da köşk kalıntısı, sözleşmeyi ve projeyi doğrudan şekillendirir. Bu sayfa, Kadıköy Erenköy’de kat karşılığı inşaat isteyenler için sürecin hangi adımlardan geçtiğini, bahçeli parselde hangi ek sorunların çıktığını ve sözleşmede nelerin yazılması gerektiğini anlatıyor.
Bahçeli parselin kat karşılığında farkı nedir?
Bahçeli bir parselde yeni bina için ayrılabilecek alan, imar durumunun çekme mesafeleri ve emsal değeri ile sınırlıdır. Aynı parselde bahçenin bir bölümü yapılaşmaya açılırken bir bölümü, yeşil alan ya da çekme mesafesi olarak boş kalır. Sonuçta arsa sahibi için asıl soru, “büyük bahçeme rağmen kaç bağımsız bölüm çıkabilir?” olur; bunun cevabı ancak belediyeden alınan imar durumu belgesiyle netleşir. Belgeyi nasıl alacağınızı imar durumu nasıl öğrenilir yazımızda anlattık.
Bahçeli parsellerde kat karşılığının bir başka farkı, ağaçlardır. Uzun yıllara yayılmış bahçelerdeki olgun ağaçların kesilmesi ya da nakli, ilgili mevzuata bağlı izin gerektirebilir. Bu, ruhsat sürecine ve şantiye takvimine yansır; Kadıköy Belediyesi’nden ağaç ve bahçe kurallarını teyit etmek gerekir.
Mirasçılı arsada sözleşme öncesi hazırlık
Bahçeli, köklü parsellerin çoğu birden çok mirasçıya geçmiştir. Kat karşılığı sözleşmesi bu paydaşların tamamını bağladığı için önce mülkiyet düzenlenmelidir.
- Veraset ve intikal: Tapuya tüm mirasçıların adının ve hissesinin yazılmış olması.
- Yetki: Paydaşlardan hangisinin adına kim karar veriyor, vekâlet var mı?
- Ortak beklenti: Herkesin yeni binada ne almak istediği yazılı listeye dökülmelidir.
- Ulaşılamayan paydaş: Yurt dışında yaşayan ya da irtibat kesilmiş bir mirasçı için hukuki yolun avukatla belirlenmesi.
- Vergi ve harç: Devir işlemlerinde ortaya çıkabilecek vergilerin bir mali müşavirle netleştirilmesi.
Kat karşılığı sözleşmesinin noterde düzenleme şeklinde yapılması gerektiği genel bilgidir; ayrıntıları avukat veya noterle netleştirin. Sözleşme maddelerini kat karşılığı sözleşmesinde dikkat edilecekler rehberimizde bulabilirsiniz.
Adım adım Erenköy kat karşılığı süreci
- Randevulu keşif: Bahçe, mevcut yapı, ağaçlar ve komşu sınırı yerinde görülür.
- Tapu ve imar belgeleri: Güncel tapu kaydı, imar durumu ve mevcut yapı için kayıt belgesi.
- Ön proje: Yeni yapının bahçe içindeki konumu, kaç bağımsız bölüm çıkabileceği ve ağaç durumu.
- Sözleşme: Paylaşım, teslim takvimi ve yükümlülükler yazılır, noterde düzenlenir.
- Zemin etüdü ve ruhsat: Bahçe zemininde sondaj yapılır, projeler tamamlanır, ruhsat alınır.
- Yıkım ve kazı: Eski yapı yıkılır, bahçe hazırlanır ve kazıya geçilir.
- Yapım, iskân, teslim: Yapı denetim eşliğinde inşaat ve yapı kullanma izni.
Sözleşmede bahçeliye özgü maddeler
Genel kat karşılığı maddelerine ek olarak, bahçeli parselde şunları da eklemenizi öneririz:
| Konu | Yazılması gereken |
|---|---|
| Ağaçlar | Korunacak, taşınacak ve kesilecek ağaçların listesi ve izin sorumluluğu |
| Bahçe düzeni | Yeni binada ortak bahçe ve peyzaj işlerinin kapsamı ve kim tarafından yapılacağı |
| Bahçe duvarı | Sınır duvarlarının yenilenmesi ya da korunması |
| Müştemilat | Bahçedeki eski yapıların yıkım ve yeniden yapım kararı |
| Kazı hasarları | Komşu parselde oluşabilecek hasar için sorumluluk ve sigorta |
Teslim öncesi ve sonrası: neler kontrol edilir?
Yapı bittiğinde iş bitmiş sayılmaz. İskân belgesi için gereken sıra şudur: yapı denetim kuruluşunun son kontrolü, tesisat ve elektrik belgelerinin toplanması, enerji kimlik belgesinin hazırlanması ve belediyeye yapı kullanma izni başvurusu. Malikler bu süreçte teslim tutanağını imzalamadan önce her bağımsız bölümü kontrol listesiyle gezmelidir. Kontrol listesinin nasıl hazırlanacağını anahtar teslim ev kapsamı yazımızda görebilirsiniz.
Zemin, bodrum ve nem
Bahçeli parsellerde eski yapıların bodrum ve zemin katı çoğu zaman nemlidir. Yeni yapıda temel ve bodrum yalıtımı en baştan doğru kurulmalıdır: perde duvar dış yüzü, drenaj hattı ve bahçe eğiminin yapı çevresinden suyu uzaklaştırması. Bu detaylar sonradan düzeltilmesi pahalı ve zor işlerdir. Temel ve bodrum su yalıtımı rehberimiz bu konuda kontrol noktalarını sıralar. Zemin etüdünün önemi için zemin etüdü rehberimize da göz atın.
Yeni binada bahçe: ortak mı, özel mi?
Bahçeli parselde kat karşılığının en tartışmalı konularından biri, bahçenin yeni binada kime ait olacağıdır. Zemin kat dairesine ait özel bahçe, tüm sakinlerin kullandığı ortak bahçe ya da karma bir düzen kurulabilir. Hangisi seçilirse seçilsin, kat mülkiyeti tapusunda ve yönetim planında bu düzenin açıkça yer alması gerekir; aksi halde yıllar sonra bir komşuluk ihtilafına dönüşebilir. Ortak alanın bakım giderleri, aydınlatma ve sulama ile ağaçların bakımı için de yönetim planında bir yol çizilmelidir. Bahçe kullanımı, zemin kat dairesinin arsa payını da etkileyebileceğinden, dağıtım yöntemini belirlerken bu unsur ayrıca konuşulmalıdır.
Bu sayfa ile hizmet sayfası arasındaki fark
Firmanın genel yaklaşımı kat karşılığı inşaat hizmet sayfamızdadır; bu sayfa Erenköy’e özgü bahçeli parsel ve mirasçılı arsa konusuna odaklanır. Mahalle geneli için Kadıköy Erenköy sayfamıza ve düşük katlı binaların dönüşüm sürecini merak edenler için Erenköy kentsel dönüşüm sayfamıza bakabilirsiniz.
Mevzuat, imar ve vergi konuları değişebilir; güncel durumu Kadıköy Belediyesi’nden ve uzmanlardan teyit edin.
Parselinizi konuşmak için 0533 659 21 71 numarasını arayabilir, bahçenizin fotoğraflarıyla birlikte iletişim sayfası üzerinden yazabilirsiniz.