Caferağa’da küçük bir arsası, dar bir cephesi olan bir binası ya da komşusuna yaslı eski bir apartmanı bulunan kişi kat karşılığını düşünürken iki soruyla karşılaşır: parselde kaç bağımsız bölüm çıkacak ve iş, sıkışık bir sokakta güvenle nasıl yürüyecek? Caferağa kat karşılığı inşaat için müteahhit arayanlar, sıradan bir arsa işine göre çok daha ayrıntılı bir sözleşme ve saha planına ihtiyaç duyar. Bu sayfa o ayrıntıları sıralıyor.
Caferağa’da kat karşılığına başlamadan önce hangi belgeler alınır?
Kadıköy’ün merkezine ve kıyı şeridine yakın bu mahallede parseller sıklıkla küçük ve düzensiz olabilir. Bu nedenle sözleşme masasına oturmadan önce elinizde şunlar bulunmalıdır:
- Güncel tapu kaydı; şerh, ipotek ve haciz bilgisi
- Kadıköy Belediyesi’nden alınmış imar durumu belgesi
- Parselin tescil veya koruma alanı durumu bilgisi
- Mevcut binanın ruhsat, iskan ve varsa proje dosyası
- Birden fazla malik varsa tüm maliklerin rızasını gösteren belgeler
İmar durumunun nasıl öğrenileceğini imar durumu rehberimizde yazdık. Parselin küçük olması halinde kat adedi ve taban alanı sınırlı olabilir; bunun ne kadar olduğunu ancak belge gösterir.
Küçük parselde paylaşım neden daha hassas?
Büyük bir parselde on daireden birkaçını arsa sahibine vermek oransal olarak esnek olabilir. Küçük bir parselde ise toplam bağımsız bölüm sayısı az olduğu için her bir dairenin payı büyüktür. Bu yüzden sözleşmede her bağımsız bölümün katı, cephe yönü, brüt alan aralığı ve varsa terası veya bahçesi ayrı yazılmalıdır. Örnek bir biçim şöyle olabilir; oranlar ve sayılar tamamen sizin parselinize göre değişir:
| Bölüm | Yazılması gereken |
|---|---|
| Bağımsız bölüm numarası | Kat ve cephe yönü |
| Alan bilgisi | Net ve brüt alan aralığı |
| Ek alanlar | Balkon, teras, depo, otopark payı |
| Mülkiyet | Arsa sahibine mi müteahhide mi ait |
Sözleşme noterde düzenleme şeklinde yapılır; genel bilgidir, avukat ve noterle netleştirin. Kat karşılığı sözleşmesinde dikkat edilecekler yazımız tüm maddeleri sıralar.
Bitişik nizamda komşu duvar ve yakın bina ilişkisi
Caferağa gibi eski bir mahallede bina genellikle komşusuna yaslıdır ya da çok az aralıkla bitişiktir. Kat karşılığı iş yıkımdan başlıyorsa, komşu bina dış yüzeyinin durumu belirleyicidir. Bunun için iş başlamadan yapılacaklar:
- Komşu binalardaki mevcut çatlak ve hasarın fotoğraf ve tutanakla kayıt altına alınması
- Yaslanan duvarın korunarak mı yoksa yenilenerek mi ilerleneceğinin belirlenmesi
- Yıkımda kontrollü parçalama ve titreşim azaltma yönteminin seçilmesi
- Temel kazısında komşu temelin altına inilmemesi için iksa çözümü
Bu adımların tamamı, ruhsat öncesi yapılan zemin etüdüne ve statik projeye dayanır. Etüdün önemini zemin etüdü yazımızda ayrıntılandırdık.
Caferağa’da dar sokakta şantiye nasıl işler?
Kat karşılıkta inşaat süresi boyunca şantiyenin komşulara etkisi büyüktür. Dar sokakta vinç ve pompa yeri, hafriyat kamyonlarının geliş saatleri, yayaların güvenliği ve malzeme depolama için planlama yapılmadan başlanmamalıdır. Bunların yazılı olması sözleşmenin şantiye düzeni maddesini oluşturur. Örneğin çalışma saatleri, hafriyat çıkış güzergâhı ve gürültülü işlerin zamanı komşulara önceden bildirilebilir. Bu konuda ev yaptırma rehberimiz de genel bir çerçeve sunar.
Tescilli bina ve koruma alanı kat karşılığını nasıl etkiler?
Bazı yapılar tescilli olabilir ya da koruma alanı içinde kalabilir; bu, parselden parsele değişir ve ancak resmî kayıtlardan öğrenilir. Tescilli yapıda yıkım, kat ilavesi ve cephe değişikliği, Koruma Bölge Kurulu izni olmadan yapılamayabilir. Bu durumda kat karşılığı modeli çoğu zaman sınırlı kalır. Tescil durumu sözleşmeden önce netleştirilmeli, aksi hâlde proje ve takvim baştan riske girer.
Küçük parselde teslim öncesi kontrol listesi
Az sayıda dairenin çıktığı yapıda her bağımsız bölümün ayrıntısı önem kazanır. Teslimde şu kalemleri sözleşme ve şartnameyle karşılaştırın: dairenin yönü ve katı, ortak duvarlarda ses yalıtımı, çatı ve teras su yalıtımı, komşu bina ile ortak sınırdaki derz ve yalıtım detayı, ortak giriş ve merdiven alanının işçiliği. Eski bir mahallede yeni yapı, çevresindeki eski dokunun içinde kalacağı için cephe uyumu ve pencere düzeni de ilerideki memnuniyeti etkiler.
Teslim takvimi, gecikme ve ruhsat
Sözleşmede ruhsat, yıkım, kazı ve temel, kaba inşaat, ince işler, iskan ve tapu devri ayrı aşamalar olarak yazılmalıdır. İdarenin işlemine bağlı süreler ayrı belirtilir. İstanbul’da ruhsat ve iskan kural olarak Kadıköy Belediyesi’nde yürür ve ruhsata tabi yapıda yapı denetim kuruluşu görev yapar. Sürecin adımları iskan ve yapı kullanma izni yazımızda var.
AlbayrakZ Yapı’nın Caferağa yaklaşımı
Caferağa’daki kat karşılığı görüşmelerinde önce ön görüşme yapar, ardından randevuyla sokağa ve parsele gideriz. Keşifte yapı dokusunu, komşu bina ilişkisini, sokak genişliğini ve mevcut yapının hâlini kayda alırız. Yazılı teklif hazırlar, sözleşmede teslim takvimini açık yazarız. Genel hizmeti kat karşılığı inşaat hizmet sayfamızda bulabilirsiniz.
Eski binanız için riskli yapı tespiti gündemdeyse Caferağa kentsel dönüşüm sayfamız süreci anlatır; mahalle özeti için Caferağa sayfamıza bakabilirsiniz. Yakın mahalle olan Osmanağa sayfamız da benzer koşulları ele alır.
Parselinizi konuşmak için 0533 659 21 71 numarasını arayabilir veya iletişim sayfasından yazabilirsiniz. Mevzuat ve koruma kararları değişebilir; güncel durumu Kadıköy Belediyesi ve noterle teyit edin.