Osmanağa’da arsasını ya da eski binasını kat karşılığı vermek isteyen kişi için asıl soru, “müteahhit bulmak” değil, sözleşmeden sonra elinde ne kalacağıdır. Osmanağa kat karşılığı inşaat işinde, çarşıya yakın konum sebebiyle çoğu parselde zemin kat işyeri, üst katlarda konut bulunur ve bu düzen paylaşımı zorlaştırır. Bu sayfa, mahalle ölçeğinde dikkat edilecek noktaları işlem sırasıyla toparlıyor.
Osmanağa’da kat karşılığı işi nasıl başlar?
Süreç bir müteahhitle görüşmekle değil, elinizdeki belgeleri toplamakla başlar. Kat karşılığı bir tekliften önce parselin ne kadar yapılaşma hakkı sunduğu bilinmelidir; çünkü müteahhidin sunacağı pay, yeni binanın toplam alanına bağlıdır. Bu alan da imar durumuyla belirlenir.
İlk hafta içinde tamamlanması gereken işler:
- Tapu kaydının güncel örneğinin alınması ve şerh, ipotek gibi kayıtların incelenmesi
- Kadıköy Belediyesi’nden imar durumu belgesinin alınması
- Mevcut yapının ruhsat, iskan ve varsa proje dosyasının bulunması
- Zemin katta işyeri varsa kullanım amacının ve kira sözleşmelerinin toplanması
Belge toplama ve sorgu adımlarını imar durumu nasıl öğrenilir rehberimiz açıklıyor. Bunlar tamamlandığında, arsanın yeni yapıda hangi kullanım alanını taşıyabileceğine dair somut bir tablo çıkar.
Dükkânlı parselde pay nasıl bölüşülür?
Osmanağa gibi merkeze yakın bir yerde arsa sahiplerinin çoğu, yeni binada hem konut hem işyeri almayı ister. Dükkân paylaşımı ise en çok anlaşmazlık çıkan konudur; çünkü ticari birimin değeri konut biriminden farklı çalışır. Bu sebeple sözleşmeye paylaşım listesinin ek olarak, kat ve daire numarasıyla birlikte yazılması gerekir.
Aşağıdaki tabloyu bir kontrol listesi olarak kullanabilirsiniz:
| Birim | Sözleşmede yazılması gereken |
|---|---|
| Zemin kat işyeri | Cephe genişliği, brüt alan ve arsa sahibine mi müteahhide mi ait olduğu |
| Bodrum veya asma kat | Kullanım amacı ve tapuya bağımsız bölüm olarak yazılıp yazılmayacağı |
| Konut daireleri | Kat, yön, brüt ve net alan, balkon durumu |
| Otopark ve ortak alan | Yönetmeliğin gerektirdiği sayıda karşılanıp karşılanmadığı |
Yukarıdaki listede yer alan her satır için birim numarası ve alan bilgisi sözleşmeye eklenmelidir. Numarasız tarif (“bir dükkân ve iki daire” gibi) teslim aşamasında tartışma çıkarır.
Kiracı ve tahliye meselesi
Kat karşılığı inşaatta en gecikmeye açık adım, mevcut kiracıların tahliyesidir. Osmanağa’da ticari kiracıların uzun süredir aynı yerde olması sık görülen bir durumdur. Tahliyeye ilişkin hükümler Türk Borçlar Kanunu ve kira sözleşmesine bağlıdır ve konu hukuki uzmanlık gerektirir; bu nedenle genel bilgi vermekle yetiniyor, avukatla netleştirmenizi öneriyoruz.
Sözleşmede şunlar açıkça yazılmalıdır:
- Tahliyenin kim tarafından ve hangi tarihe kadar tamamlanacağı
- Tahliye gecikirse inşaat takviminin nasıl etkileneceği
- Kiracıya yapılacak bir bildirim veya bedel varsa bunun sorumlusu
- Yıkım başlangıç tarihinin tahliye tamamlanmadan verilmemesi
Bu kalemleri müteahhide bırakmak da arsa sahibinde tutmak da mümkündür; önemli olan yazılı ve tek anlamlı olmasıdır.
Osmanağa’da kat karşılığı sözleşmesinde nelere dikkat edilir?
Sözleşme, kat karşılığı işinin omurgasıdır. Yargıtay’ın yerleşik görüşü, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin taşınmaz devri vaadi içerdiğinden noterde düzenleme şeklinde yapılması yönündedir. Bu genel bir bilgidir; kendi durumunuz için avukat ve noterle netleştirin. Sözleşmede bulunması gereken temel başlıklar şunlardır:
- Teslim takvimi: başlangıç, kaba inşaat bitişi ve iskan tarihi
- Gecikme halinde uygulanacak yaptırım ve kira bedeli
- Teknik şartname: malzeme, asansör, doğrama ve ısı yalıtımı düzeyi
- Tapu devir aşamaları ve güvence yöntemi
- Yapı denetim sözleşmesinin kimin adına ve ne zaman yapılacağı
Bu başlıkların ayrıntılı sıralaması için kat karşılığı sözleşmesinde dikkat edilecekler yazımıza bakabilirsiniz. Biz sözleşmede teslim takvimini açık yazarız; teknik şartnamenin sözleşmeye ek olarak bağlanmasını isteriz.
Şantiye ve komşu bina ilişkisi
Osmanağa’da bir yapının komşusu çoğu zaman bitişik nizamda duvar duvara olan bir binadır. Temel kazısı, iksa ve yıkım sırasında bu ortak sınır dikkat gerektirir. Kazı başlamadan komşu bina duvarlarındaki çatlakların fotoğraf ve tutanakla kaydı, ilerideki tartışmaların önüne geçer. Bu iş, yalnızca hukuki değil teknik bir önlemdir; çünkü kazı sırası ve iksa yöntemi, komşu binanın durumuna bağlı olarak belirlenir.
Sokak dar ve yaya yoğun olduğundan hafriyat çıkışı da küçük araçlarla ve belirli saatlerde planlanır. Bu plan, keşif sırasında sokağın gerçek genişliği görülerek yapılır; masa başında çıkarılan plan burada yeterli olmaz. Temel çözümünün tahmine değil ölçüme dayanması için ruhsat öncesi zemin etüdü istenir; nedenini zemin etüdü rehberimizde bulabilirsiniz.
Teslim öncesi kontrol listesi
Yapı bittiğinde tapuda devir ve teslim aşaması gelir. İskan alınmadan tapu devri ve teslim konusunda dikkatli olunmalıdır. Teslimde şunlara bakılmalıdır:
- Yapı kullanma izni (iskan) alınmış mı?
- Enerji kimlik belgesi hazır mı?
- Her bağımsız bölümün alanı sözleşmedeki ile tutarlı mı?
- Ortak alanlar ve otopark sözleşmede yazan biçimde mi?
- Teknik şartnamedeki malzemeler uygulanmış mı?
İskan sürecine dair ayrıntıyı iskan yapı kullanma izni yazımızda anlattık.
AlbayrakZ Yapı ile çalışma şekli
Osmanağa’daki bir kat karşılığı işi için telefon veya WhatsApp üzerinden ön görüşme yapar, ardından randevuyla yerinde keşfe geliriz. Keşifte binayı, işyeri birimlerini, komşu yapıları ve sokağı görür, bulguları yazılı teklife çeviririz. Hizmetin genel çerçevesini kat karşılığı inşaat hizmet sayfamızda bulabilirsiniz. Mahalle hakkında genel bilgi için Osmanağa sayfamıza, dönüşüm seçeneğini görmek için Osmanağa kentsel dönüşüm sayfamıza bakabilirsiniz; komşu mahalle olarak Rasimpaşa kat karşılığı sayfamız da benzer bir sürecin farklı bir örneğini anlatır.
Kat karşılığı planınızı konuşmak için 0533 659 21 71 numarasını arayabilirsiniz. İsterseniz iletişim sayfasından parselinizin kısa bir tarifiyle yazın; randevu için size dönelim. Anlatılanlar genel bilgidir ve mevzuat değişebilir; güncel şartları Kadıköy Belediyesi’nden teyit etmenizi öneririz.