Hasanpaşa’da oturduğunuz eski apartmanı kat karşılığı yeniletmek istiyorsanız, sizi bekleyen sorular sahilde bahçeli bir arsayı verecek birininkinden farklıdır: burada mesele çoğu zaman tek bir arsa değil, ortak hisseli bir bina, bitişik komşu ve dar bir sokaktır. Bu sayfa, Hasanpaşa kat karşılığı inşaat konusunda çok maliklı bina sahiplerinin hangi sırayı izlemesi gerektiğini anlatıyor. Mahalle bağlamı için Hasanpaşa mahalle sayfamıza bakabilirsiniz.
Çok hissedarlı binada kat karşılık işi nasıl kurulur?
Apartman binasında arsa, kat maliklerinin arsa paylarında birleşir. Kat karşılığı sözleşmesinde her malik kendi arsa payı karşılığında yeni yapıdan bağımsız bölüm alır; buna yeni yapıda ilave daireler ve müteahhidin payı eklenir. Bu yapı şu soruları doğurur:
- Her maliğe yeni binada hangi kat ve cephede hangi daire verilecek?
- Eski dairesi büyük olanla küçük olanın farkı nasıl hesaplanacak?
- Zemin kat dükkân sahipleriyle konut sahiplerinin payı nasıl dengelenecek?
- Yeni dairelerin seçimi kura ile mi, anlaşma ile mi yapılacak?
Hepsi sözleşmeden önce yazıya dökülmeli. Sözlü söz çoğu zaman en çok ayrılıklara yol açar. Sözleşmenin taşıması gereken maddeleri kat karşılığı sözleşmesinde dikkat edilecekler yazımız anlatıyor. Sözleşme noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır; bu genel bilgidir, avukatla netleştirin.
Hasanpaşa’da uzlaşma toplantısında sorulacak sorular
Toplantı öncesinde her malikin cevap beklediği soruları önceden toplamak, tartışmayı somuta çeker. Sık gelen sorular şunlardır:
- Yıkım ve yapım süresince nerede oturacağız, kira desteği var mı?
- Yeni dairemizin metrekaresi mevcut dairemizin altında kalmayacak mı?
- Bodrum ve depo payı nasıl paylaştırılacak?
- Asansör, ortak alan ve otopark yükümlülüğü yeni binada nasıl karşılanacak?
- Gecikme olursa yaptırım nedir?
Her sorunun cevabı, mümkünse teknik şartname ve takvimle birlikte yazılı sunulmalıdır. Bu sayede toplantıda duygular değil belgeler konuşur.
Yapı dokusu ve imar hakkının kontrolü
Hasanpaşa gibi iç kesim mahallelerinde yeni bina hakkı, mevcut binadan çoğu zaman farklıdır. Yeni plan notları, çekme mesafeleri ve kat adedi hakkı değişmiş olabilir. Kat karşılığı sözleşmesi imzalanmadan önce mutlaka imar durumu belgesi alınmalı; bunun yolunu imar durumu nasıl öğrenilir yazımızda anlattık.
Mevcut binanın ruhsatı ve iskanı da önemlidir. Kaçak katı olan ya da iskânsız kullanılan bir binada, yeni yapı hakkı tartışması çıkabilir. Bu tür durumları keşifte baştan sorarız.
Bitişik nizamda yıkım ve temel işi
Bitişik nizamda yıkım, tek binaya değil komşu binaya da dokunan bir iştir. Yapılması gerekenler:
| Aşama | Yapılacak iş |
|---|---|
| Yıkım öncesi | Komşu bina çatlak tespiti, fotoğraf ve tutanak |
| Yıkım | Ortak duvar tarafında kontrollü yıkım yöntemi |
| Kazı | Zemin etüdüne göre iksa veya kademeli kazı |
| Temel | Etüt ve statik projeye göre temel, komşu tarafı için ek önlem |
Zemin etüdü ruhsat için gereklidir; nedenini zemin etüdü neden önemli yazımızda bulabilirsiniz. Eğimli parselde istinat ve drenaj da proje aşamasında ele alınır.
Dar sokakta şantiye lojistiği
Dar sokakta beton pompası, mikser ve hafriyat kamyonu için yer bulmak çoğu zaman başlı başına bir plan gerektirir. Bu nedenle keşifte sokağın genişliğini, dönüş açılarını ve park durumunu inceler; sokak kullanımını gerektiren işler için belediyeyle koordinasyon önerisi yaparız. Komşuların bilgilendirilmesi de bu planın parçasıdır. Malzeme depolaması sınırlı olduğunda teslimatlar aşamalı ve saatli yapılır. Bu tür planlamalar, teklif aşamasında sorulmazsa iş başladıktan sonra takvim kaymasına dönüşür.
Dükkân ve konut maliklerinin farklı beklentileri
Zemin katında iş yeri bulunan apartmanlarda kat karşılığı görüşmesi iki ayrı beklentiyi aynı masaya getirir. Konut maliki daha geniş ve ışıklı bir daire ister; dükkân maliki ise cephe uzunluğunu, sokağa açılan vitrinini ve müşteri girişini korumak ister. Bu ikisi yeni planda çelişebilir. Çözüm, yeni binada zemin kat düzeninin baştan taslak olarak çizilmesi, dükkân alanlarının ve girişlerin sözleşme eki plana bağlanmasıdır. Sözlü sözle bırakılan her giriş ve vitrin ölçüsü, teslimde uyuşmazlık olarak geri döner.
Ruhsat, denetim ve iskan
İstanbul büyükşehir olduğu için yapı ruhsatı ve iskan kural olarak ilçe belediyesinde yürür, burada Kadıköy Belediyesi’nde. Ruhsata tabi yapılar 4708 sayılı Kanun gereği yapı denetim kuruluşu denetiminde yapılır. Süreç adımları için yapı ruhsatı nasıl alınır yazımıza göz atabilirsiniz. Yapı bitince iskan ve enerji kimlik belgesi alınır; bunu iskan ve yapı kullanma izni yazımızda anlattık.
AlbayrakZ Yapı Hasanpaşa’da nasıl çalışır?
Hasanpaşa’daki kat karşılığı işlerde önce telefon ya da WhatsApp’ta ön görüşme yapar, sonra randevuyla binaya gelerek keşfe başlarız. Keşif sonrası yazılı teklif verir, sözleşmede teslim takvimini açık yazarız. Genel hizmet çerçevemiz için kat karşılığı inşaat hizmet sayfamıza bakabilirsiniz; binanızın riskli yapı boyutu için Hasanpaşa kentsel dönüşüm sayfamız tamamlayıcıdır.
Görüşmek için 0533 659 21 71 numarasını arayabilir veya iletişim sayfasından yazabilirsiniz. Mevzuat değişebilir; güncel durumu Kadıköy Belediyesi’nden teyit edin.