Hasanpaşa’da eski bir apartmanınız varsa ve binanın yenilenmesi konusu kat maliklerinin gündemine girdiyse, Kadıköy’de inşaat firması ararken tek bir soru öne çıkar: bu bina nasıl bir yol izlemeli, kim neyi karar verir? Bu sayfa, Hasanpaşa ölçeğinde bina yenileme, kat karşılığı ve dönüşüm konularında pratik bir çerçeve sunuyor. AlbayrakZ Yapı olarak bu işlere randevulu yerinde keşifle başlıyoruz.
Hasanpaşa’nın yapı dokusu işi nasıl şekillendirir?
Hasanpaşa, Kadıköy’ün sahil bandının dışında, ilçenin iç kesiminde yer alan yoğun yapılaşmış bir mahalledir. İç kesim mahallelerinde çoğunlukla birbirine yakın veya bitişik binalar, dar ve bazen eğimli sokaklar görülür. Bu tablo, sahildeki bir bahçeli parselden çok farklı bir inşaat problemi doğurur: burada iş, arazinin boşluğundan çok çevrenin sıkışıklığıyla ilgilidir.
Yerinde keşifte özellikle şunlara bakarız:
- Sokağın genişliği ve kamyon, beton pompası ya da vinç için erişim
- Binanın komşularla ortak duvarı olup olmadığı
- Parselin eğimi, varsa istinat ihtiyacı ve yağmur suyunun akış yönü
- Mevcut yapıda sonradan yapılmış ilaveler, çıkmalar ve kapatılmış balkonlar
Sokak ölçeğindeki bu ayrıntıları önceden görmezseniz teklif ve takvim gerçekçi olmaz.
Hasanpaşa’da binanın yenilenmesi için malikler nasıl uzlaşır?
Çok ortaklı apartmanlarda en zor aşama teknik değil, insani olandır. Bir malik yenilemeyi ister, diğeri mevcut dairesinden ayrılmak istemez, bir başkası yurt dışındadır. Sürecin sağlıklı ilerlemesi için şu sırayı öneririz:
- Önce tüm maliklerin tapu bilgileri ve iletişim listesi çıkarılır.
- Bina için lisanslı kuruluştan riskli yapı tespiti değerlendirilir.
- Sonuca göre güçlendirme ve yeniden yapım seçenekleri yazılı karşılaştırılır.
- Kat malikleri toplantısında tek tek soru cevaplanır, toplantı tutanağa bağlanır.
- Sözleşme taslağı avukat ve noter denetiminde oluşturulur.
Toplantıya gelen bilgi ne kadar somutsa kararsızlık o kadar azalır. Bu yüzden süreci kat karşılığı sözleşmesinde dikkat edilecekler yazımız ile birlikte yürütmenizi öneririz. Mahalleye özel adımlar için Hasanpaşa kat karşılığı inşaat sayfamızı da inceleyebilirsiniz.
Yaşı ilerlemiş binalarda riskli yapı tespiti neyi ölçer?
İstanbul’un Marmara kıyısındaki bir ilçede bulunmak, deprem konusunu her bina sahibinin gündemine sokar. Marmara Denizi içinden geçen fay hattı ve 17 Ağustos 1999 depremi hatırlatır ki bina güvenliği tahmine bırakılamaz. 6306 sayılı Kanun çerçevesinde riskli yapı tespiti lisanslı kuruluşlar tarafından yapılır ve bina üzerinde malzeme ile taşıyıcı sistem incelemesini içerir.
Bina yaşı tek başına belirleyici değildir. Zemin katın dükkâna çevrilmesi, kolon kesilerek geniş vitrin açılması, çatıya izinsiz ilave yapılması gibi müdahaleler sonucu doğrudan etkiler. Bunları baştan söylemek hem sürecin doğruluğu hem güvenliğiniz için gereklidir. Tespit sonrası hangi yolun uygun olduğunu güçlendirme mi yeniden yapım mı rehberimiz anlatıyor; mahalle ölçeğindeki süreç için Hasanpaşa kentsel dönüşüm sayfamıza bakabilirsiniz.
Hasanpaşa’da yıkım öncesi komşu bina ilişkisi
Bitişik veya yakın nizamda yıkım, en hassas anlardan biridir. Yıkılan binanın duvarı komşuya dayanıyorsa o duvarın yeni durumu, komşunun cephesi ve varsa ortak baca hatları planlanmalıdır. Yıkımdan önce yapılan komşu bina tespiti şunları içerir:
- Cephe ve iç duvarlardaki mevcut çatlakların fotoğraf ve yazılı tutanakla kaydı
- Temel seviyeleri arasındaki farkın etüde göre değerlendirilmesi
- İksa gereksinimi ve kazı sırası
- Toz, gürültü ve çalışma saatleri için komşulara önceden bilgilendirme
Temel çözümü zemin etüdüne dayanır; etüdün önemi için zemin etüdü neden önemli yazımıza bakabilirsiniz. Eğimli parsellerde yağmur suyunun bodruma yönelmemesi için drenaj ve su yalıtımı da proje aşamasında ele alınmalıdır.
Eğimli sokak ve yağmur suyu bina için neden önemlidir?
Eğimli parselde yağmur suyu bodruma ya da alt komşuya yönelebilir. Yeni yapıda bodrum perdesi, yüzey drenajı ve su yalıtımı bu akışı hesaba katacak biçimde çizilmelidir. Mevcut binanızı yenilemek yerine bakımını yapmayı düşünüyorsanız bile bodrumdaki nem izleri ve cephedeki su lekeleri eğim kaynaklı sorunların ilk işaretleri olabilir. Bunlar keşifte not edilir.
Yapı ruhsatı ve iskan Hasanpaşa’da kimden alınır?
İstanbul büyükşehirdir ve ruhsat ile yapı kullanma izni kural olarak ilçe belediyesinde, yani Kadıköy Belediyesi’nde yürür. Ruhsata tabi yapılarda yapı denetim kuruluşu, 4708 sayılı Kanun gereği yapım sürecini denetler. Ruhsat sürecinin adımlarını yapı ruhsatı nasıl alınır yazısında bulabilirsiniz; iskan ve enerji kimlik belgesi ise yapı bittiğinde gündeme gelir.
Yenileme yerine iç mekânda kısmi dönüşüm düşünüyorsanız tadilat ve renovasyon hizmetimizi da inceleyin; hangi işlerin izne bağlı olduğuna dair kılavuz ise tadilatta hangi işler izin gerektirir yazısında.
AlbayrakZ Yapı Hasanpaşa’da nasıl çalışır?
Hasanpaşa için ön görüşmeyi telefon veya WhatsApp’ta yapar, sonra randevuyla bina ya da parselinize geliriz. Keşifte sokak koşullarına, komşu yapılara ve mevcut yapının durumuna bakarız. Teklifi yazılı hazırlar, sözleşmede teslim takvimini açık yazarız. Zemin etüdünü ruhsat öncesinde isteriz.
Yakın mahallelerde benzer soruların karşılığı için Fikirtepe ve Zühtüpaşa sayfalarına, ilçe geneli için Kadıköy sayfamıza göz atabilirsiniz. Bina yenileme yaklaşımımızı kentsel dönüşüm hizmet sayfamızda genel düzeyde anlattık.
Binanızı konuşmak için 0533 659 21 71 numarasını arayabilir ya da iletişim sayfasından bize yazabilirsiniz. Mevzuat değişebilir; güncel şartları Kadıköy Belediyesi’nden veya ilgili Bakanlıktan teyit edin.