Fikirtepe, Kadıköy’de kentsel dönüşümle en çok anılan mahallelerden biridir. Buradaki bir taşınmazın sahibi için «inşaat firması» sorusu, çoğu zaman sıfırdan bir arsa değerlendirmesinden çok farklı bir yerden başlar: dönüşüm alanı içinde mi kalıyorum, hangi aşamadayım, elimde imzalı bir sözleşme var mı, hisseli mi tapum? Kadıköy Fikirtepe için bilgi arayan mülk sahipleri bu sayfada, sürecin nasıl okunacağını ve yerinde keşifle nereden başlanacağını bulabilir. AlbayrakZ Yapı olarak Fikirtepe’deki taleplere de teklif öncesinde randevuyla yapılan yerinde keşifle yaklaşıyoruz.
Fikirtepe’de dönüşüm neden farklı bir işlemdir?
Tek bir apartmanın maliklerinin kendi aralarında anlaşıp bir müteahhit seçtiği klasik kat karşılığı ile, mahalle ölçeğinde planlanmış bir dönüşümün mantığı aynı değildir. Fikirtepe’de dönüşüm, birçok parselin ve çok sayıda hak sahibinin aynı plan çerçevesinde ele alındığı bir yapıya sahiptir. Bu da karar sürecine ek katmanlar ekler: idari işlemler, ada ya da alan bazlı planlar, hak sahipliği tespiti ve müteahhit değişiklikleri bu katmanlardandır.
Mahallenin geçmişte düşük katlı, parçalı mülkiyetli ve konut ile küçük ölçekli kullanımların iç içe geçtiği bir dokuya sahip olduğu bilinir. Bu doku, bugün farklı aşamalardaki dönüşüm projelerinin neden bu kadar çeşitli olduğunu da açıklar. Sizin taşınmazınızın hangi kategoride olduğu ise mahalle bilgisine değil, tapu ve idari kayıtlara bakılarak öğrenilir.
Dönüşüm sürecindeki mülk sahibi ilk hangi belgeleri toplamalı?
Fikirtepe’de mülk sahibinin elinde durumunu açıklayan belgelerin eksiksiz olması, sonraki her konuşmayı kolaylaştırır. Şu belge listesi ile işe başlayabilirsiniz:
- Güncel tapu kaydı; hisse oranı, şerh ve ipotek bilgisiyle.
- Varsa müteahhit ya da idare ile yapılmış sözleşmeler, protokoller ve ekleri.
- Kadıköy Belediyesi’nden alınacak imar durumu ve taşınmazın dönüşüm kapsamına dair yazılı bilgi.
- Mevcut yapının ruhsat, iskan ya da yapı kayıt belgesi.
- Yapıldıysa riskli yapı tespit raporu ve idarenin bu konudaki yazışmaları.
İmar durumunun nasıl sorgulandığını imar durumu nasıl öğrenilir yazımızda anlattık. Elde bu belgeler yoksa önce onları toplamak, teklif toplamaktan daha faydalıdır.
Sözleşme imzalamadan önce hangi sorular sorulmalı?
Dönüşüm alanında karar veren mülk sahibi için sözleşme, en önemli belgedir. Kat karşılığı sözleşmesi taşınmaz devri vaadi içerdiği için noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır; bu genel bir bilgidir, kendi durumunuz için avukat ve noterle netleştirmeniz gerekir. Sözleşme masasında sorulacak başlıca sorular şunlardır:
| Konu | Sorulacak soru |
|---|---|
| Hak sahipliği | Hakkım tapudaki hisse oranı üzerinden mi, ayrı bir protokolle mi belirleniyor? |
| Daire karşılığı | Hangi blok, kat ve cephede hangi büyüklükte daire alacağım yazılı mı? |
| Takvim | Yıkım, ruhsat, kaba inşaat ve teslim tarihleri ve gecikme durumu net mi? |
| Devir | Müteahhit projeyi başka bir firmaya devrederse benim durumum nasıl korunuyor? |
| Barınma | İnşaat sürerken kira bedeli kim tarafından ve ne kadar süreyle ödeniyor? |
Bu soruların ayrıntısı için kat karşılığı sözleşmesinde dikkat edilecekler yazımıza bakabilir, Fikirtepe’ye özel notlarımızı ise Fikirtepe kat karşılığı inşaat sayfamızda okuyabilirsiniz.
Riskli alan ve riskli yapı: fark nedir?
6306 sayılı Kanun, iki farklı kavram tanımlar: riskli yapı ve riskli alan. Riskli yapı, tek tek binaların lisanslı kuruluşlarca yapılan tespitiyle belirlenir. Riskli alan ise idare tarafından ilan edilen, birden çok yapıyı kapsayan bir bölgedir. Bir taşınmaz riskli alan içindeyse süreç bina bazlı değil alan bazlı ilerleyebilir. Bu ayrım, hak sahipliğinden uzlaşma mekanizmasına kadar pek çok noktayı etkiler. Hangi durumda olduğunuzu yalnızca ilgili idare söyleyebilir; bu yüzden güncel durumu yazılı olarak teyit etmenizi öneririz. Süreci adım adım anlatan Fikirtepe kentsel dönüşüm sayfamız bu ayrımı mahalle ölçeğinde işliyor.
Çok hissedarlı mülkiyet ve sıra dışı durumlar
Fikirtepe’de yaygın olan hisseli tapu, karar alma sürecini zorlaştırabilir. Bir taşınmazın birden fazla hissedarı olduğunda, her birinin dönüşümdeki payı ve sözleşmeye katılımı ayrı ayrı netleştirilmelidir. Hissedarlar arasında yurt dışında yaşayanlar, veraset işlemi tamamlanmamış olanlar ya da ulaşılamayanlar olabilir; bu durumlarda vekâlet ya da veraset belgeleri gibi kayıtlar gerekir. Sürecin temiz yürümesi için çoğu durumda bir avukatla çalışmak yararlıdır.
Yeni bina hangi kurallara göre yapılır?
Dönüşüm sonucu yükselen yeni yapı, güncel Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği’ne (TBDY 2018) göre tasarlanır. Zemin ve temel etüdü ruhsat için gereklidir. Ruhsata tabi yapıyı 4708 sayılı Kanun gereği yapı denetim kuruluşu denetler. Deprem yönetmeliği rehberimiz ev sahibi gözüyle bu kuralları toparlıyor. Bitişik ya da sıkışık yerleşimde temel kazısı yapılırken komşu yapının zemin ve duvar durumu önceden kayda alınır; yoğun şantiye trafiğinin sokaklardaki etkisi ise hafriyat ve beton mikseri saatlerinin planlanmasıyla yönetilir.
AlbayrakZ Yapı Fikirtepe’de nasıl çalışır?
Fikirtepe’deki bir taşınmazda önce telefonda ön görüşme yapar, sonra randevuyla yerinde keşfe geliriz. Keşifte taşınmazın ve çevresinin durumuna, elinizdeki belgelere ve süreç aşamasına bakarız. Sözleşmede kapsam ve teslim takvimini açık yazmak, hizmetlerdeki temel yaklaşımımızdır. Kentsel dönüşüm hizmetimizin genel tarifi için kentsel dönüşüm sayfamıza bakabilirsiniz.
Komşu mahallelerden Zühtüpaşa, Eğitim ve Göztepe sayfalarımız benzer soruları kendi ölçeğinde ele alır; ilçe genelini görmek için Kadıköy sayfasına uğrayabilirsiniz.
Durumunuzu konuşmak için 0533 659 21 71 numarasını arayabilir ya da iletişim sayfası üzerinden yazabilirsiniz. Dönüşüm mevzuatı ve alan bazlı kararlar zaman içinde değişebilir; taşınmazınıza dair güncel durumu Kadıköy Belediyesi’nden veya ilgili Bakanlık birimlerinden teyit edin.