Rasimpaşa’da elinizde küçük bir parsel, hisseli bir arsa ya da miras kalan eski bir bina varsa kat karşılığı yolu önünüzdeki en yaygın seçeneklerden biridir. Rasimpaşa kat karşılığı inşaat işinde bu sayfa, mahalleye özgü üç durumu öne çıkarıyor: hisseli mülkiyet, küçük parsel ölçüsü ve sahil bandına yakınlık. Her birinin sözleşme ve şantiye kararlarını nasıl değiştirdiğini adım adım anlatıyoruz.
Hisseli parselde kat karşılığı sözleşmesi kimlerle yapılır?
Birden fazla malikin sahip olduğu bir arsada sözleşmenin tarafı herkestir. Hissedarlardan biri sözleşmeyi imzalamazsa iş ilerlemez; bu nedenle müteahhitle görüşmeden önce, kendi aranızda karar oluşturmak gerekir. Yaşça büyük hissedarlar, yurt dışında yaşayanlar ve miras yoluyla hisse almış kişiler için vekâletname veya benzer yetki belgeleri gündeme gelebilir. Bu konu hukuki bilgi gerektirir; genel çerçeve çizdiğimizi, ayrıntı için avukat ve noterle görüşmeniz gerektiğini not edelim.
Toplantıya götürülecek kısa bir liste:
- Tapu örneği ve hissedar listesi
- Veraset ilamı (mirasla gelen hisseler için)
- Her hissedarın arsa payı ve bekleyeceği bağımsız bölüm tercihi
- Müteahhitten alınacak yazılı ilk teklif
Bu listeyle yapılan toplantıda en sık ortaya çıkan konu, hissedarların farklı daire tercihleridir. Birkaç hissedarın aynı katı istemesi mümkündür; bu yüzden paylaşım baştan yazılı bir plana bağlanmalıdır.
Küçük parselde yapılaşma hakkı nasıl anlaşılır?
Rasimpaşa’da parsellerin büyük kısmı geniş değildir; bu, yeni binanın toplam alanını sınırlar. Kat karşılığında sizin payınız ve müteahhidin payı, yeni binanın toplam inşaat alanından bölüşülür. Bu alanı belirleyen ise Kadıköy Belediyesi’nin vereceği imar durumudur. Belgeyi almadan yapılan her pay konuşması bir tahmin olarak kalır.
Belgede kontrol edilecek başlıklar:
- Parselin plandaki kat adedi ve yapılaşma koşulu
- Ön, yan ve arka çekme mesafeleri
- Bodrum veya çatı katı için tanınan hak
- Otopark yükümlülüğü ve yönetmelik kapsamı
Bu yükümlülükler, özellikle küçük parselde otopark ve sığınak gibi ortak alanların ne kadar yer kaplayacağını belirler. Alanı etkin kullanmak için mimari ön proje yaptırmak, sözleşmeden önce atılabilecek en yararlı adımdır. Sorgu adımlarını imar durumu nasıl öğrenilir rehberimiz anlatıyor.
Komşu parselle birleşmek kazandırır mı?
Küçük parselde bazen komşu parsel sahibiyle ortak hareket etmek daha büyük ve daha verimli bir bina sağlar. Ancak parsel birleştirme (tevhit) her zaman mümkün olmaz ve imar planına bağlıdır. Birleştirme yapıldığında iki tarafın paylarının nasıl dağılacağı da ayrı bir sözleşme konusudur.
Bunu değerlendirirken sorulacak sorular:
- Birleştirme sonrası kat adedi ve çekme mesafeleri değişiyor mu?
- Komşu parselde mevcut bir bina varsa yıkım kimin sorumluluğunda?
- Birleşik yapıda paylaşım tek tabloya mı bağlanacak?
- Ortak inşaat süresi boyunca iki tarafın da geçici barınma ihtiyacı nasıl karşılanacak?
Bu sorular cevaplanmadan birleştirmeye gidilmemelidir. Komşu mahallede benzer bir durumu farklı açıdan işleyen Osmanağa kat karşılığı inşaat sayfamız da dükkânlı parsel örneğini anlatır.
Sözleşmede hangi maddeler mutlaka bulunmalı?
Kat karşılığı sözleşmesi, taşınmaz devri vaadi içerdiği için noterde düzenleme şeklinde yapılır. Bu yerleşik uygulamadır; ancak kendi durumunuz için avukat ve noterle netleştirmeniz gerekir. Sözleşmenin hazırlığında bilmeniz gereken başlıca maddeler:
| Madde | İçerik |
|---|---|
| Bağımsız bölüm listesi | Her birimin kat, no, yön ve brüt alanı |
| Takvim | Başlangıç, kaba inşaat ve iskan tarihleri |
| Gecikme hükmü | Süre aşımında yaptırım ve kira bedeli |
| Teknik şartname | Malzeme ve işçilik seviyesinin ekle bağlanması |
| Tapu devri | Hangi aşamada, hangi güvenceyle |
Maddelerin ayrıntılı açıklaması için kat karşılığı sözleşmesinde dikkat edilecekler yazımıza başvurabilirsiniz. Biz sözleşmede teslim takvimini açık yazar, teknik şartnamenin ek olarak bağlanmasını isteriz.
Sahile yakın parselde şantiye ve yapı kararları
Rasimpaşa, Marmara kıyısındaki Kadıköy’de sahil bandına uzak olmayan bir mahalledir. Bu yakınlık, kazı ve temel aşamasında zemin suyu ihtimalini gündeme getirir. Ruhsat öncesi zemin etüdü bu bilgiyi verir. Etüt sonucuna göre bodrum kat yapılıp yapılmayacağı, drenaj ve su yalıtımı yöntemi belirlenir. Betonun kalitesi ve donatı örtüsü de tuzlu havaya maruz kalacak cepheler için ayrıca düşünülür; beton sınıfı ve hazır beton kontrolü rehberimiz bu seçimi açıklar.
Şantiye tarafında sokak genişliği, komşu bina duvarları ve hafriyat çıkışı dikkat gerektirir. Kazı başlamadan komşu binaların mevcut çatlaklarının tutanakla kayıt altına alınması, yıkım ve kazı sırasında doğabilecek anlaşmazlıkları azaltır.
Teslim ve iskan aşamasında kontrol
Bina bittiğinde teslim ve tapu işlemleri başlar. Teslim öncesi şunlara bakın:
- Yapı kullanma izni (iskan) alınmış mı?
- Enerji kimlik belgesi düzenlenmiş mi?
- Her bağımsız bölümün alanı sözleşmedeki ile uyumlu mu?
- Malzeme ve işçilik, teknik şartnameyle örtüşüyor mu?
Süreci ayrıntılı anlatan iskan ve yapı kullanma izni yazımızı teslim öncesi okumanızı öneririz.
AlbayrakZ Yapı ile çalışma şekli
Rasimpaşa’daki bir arsa için önce telefon veya WhatsApp üzerinden kısa bir ön görüşme yapar, sonra randevuyla yerinde keşfe geliriz. Hizmetin genel kapsamını kat karşılığı inşaat hizmet sayfamızda bulabilirsiniz; mahallenin genel tablosu için Rasimpaşa sayfamıza, eski binalar için Rasimpaşa kentsel dönüşüm sayfamıza göz atın.
Arsanızın durumunu konuşmak isterseniz 0533 659 21 71 numarasını arayabilir ya da iletişim sayfası üzerinden yazabilirsiniz. Anlatılanlar genel bilgidir; mevzuat değişebilir, güncel şartları Kadıköy Belediyesi’nden teyit edin.