Rasimpaşa’da uzun yıllardır ayakta olan bir binanın sahibiyseniz kentsel dönüşüm sorusuyla karşılaşmanız kaçınılmazdır. Rasimpaşa kentsel dönüşüm sürecinde bu mahalleye özgü üç unsur öne çıkıyor: sahil bandına yakınlığın yarattığı nem ve tuz etkisi, yan yana yükselen yoğun yapı dokusu ve çok hissedarlı mülkiyet yapısı. Bu sayfa, bu üç unsuru dikkate alarak süreci adım adım ele alıyor.
Rasimpaşa’da binanızın durumunu nasıl değerlendirirsiniz?
Bir binanın dönüşmeye ihtiyacı olup olmadığı yaşına bakılarak söylenmez. 6306 sayılı Kanun, riskli yapı tespitini lisanslı kuruluşlara bırakır; kuruluş yapıdan örnek alır, donatıyı ve taşıyıcı sistemi ölçer, modelleme yapar. Bu değerlendirmeden önce, kendi başınıza yapabileceğiniz bir ön gözlem ise yol gösterici olabilir.
Bina girişinde ve ortak alanlarda şunlara bakın:
- Bodrum katında ya da zemin kat duvarlarında nem lekesi ve boya kabarması
- Balkon altlarında ve saçak kenarlarında beton dökülmesi, paslanmış demir uçları
- Kolon ve kirişlerde çatlaklar, özellikle yatay ve çapraz çatlaklar
- Kapı ve pencere kasalarında zamanla oluşmuş kayma ya da sıkışma
- Daireler arasında farklı döşeme seviyesi
Bu gözlemler bir teşhis değildir; yalnızca lisanslı kuruluşa başvurmak için bir gerekçe oluşturur. Kadıköy’ün Marmara kıyısında bulunduğunu ve Marmara’daki fay hattına yakınlığını düşünürsek, bu ölçümü ertelemenin bir yararı yoktur.
Sahile yakın binada nem ve donatı korozyonu
Deniz havasının taşıdığı tuz, betonun içindeki donatıya zamanla ulaşabilir. Donatı paslandığında hacmi artar ve üstündeki beton örtüyü çatlatıp döker. Bu durum yalnızca kozmetik bir sorun değildir; kesit kaybı taşıma gücünü azaltabilir. Bu yüzden nem ve korozyon belirtisi taşıyan bir binada tespitin ayrıntılı yapılması önemlidir.
Bu, güçlendirme kararına şu şekilde yansır:
- Korozyona uğramış donatının sağlam kesitle değiştirilmesi ya da takviye edilmesi
- Onarım harcı ve koruyucu kaplama ile beton örtünün yenilenmesi
- Cephede su ve nemi tutmayan bir yalıtım ve kaplama sisteminin seçilmesi
- Yeniden yapım kararında donatı örtüsünün yeterli kalınlıkta tasarlanması
Cephe sisteminin ısı ve nem üzerindeki etkisi için mantolama ve ısı yalıtımı rehberimizi okuyabilirsiniz. Yeniden yapım seçildiğinde ise yeni yapı, güncel deprem yönetmeliği TBDY 2018’e göre tasarlanır.
Yoğun dokuda yan yana bina: birlikte mi ayrı mı dönüşmeli?
Rasimpaşa’da binalar çoğu zaman birbirine çok yakındır. Bu, dönüşümde iki durum yaratır. Komşu bina dönüşmeden siz yıkıp yeniden yaparsanız, ortak sınırda kazı ve iksa ayrıca ele alınır. İki bina birlikte dönüşürse ise inşaat düzeni ve maliyet dağılımı avantaj sağlayabilir ama malikler sayısı ikiye katlanır.
| Yöntem | Avantajı | Dikkat edilecek nokta |
|---|---|---|
| Tek bina dönüşümü | Karar daha az kişiye bağlı | Komşu duvarla ortak sınırda iksa |
| İki bina birlikte | Ortak şantiye ve alan kazancı | Uzlaşmanın zorluğu, imar izni |
Birlikte dönüşüm bazen imar durumunun izin vermesiyle mümkün olur; bu, Kadıköy Belediyesi’nden alınacak belgeyle netleşir. Yerinde keşifte komşu yapının durumu, duvar ilişkisi ve sokak genişliğini birlikte görmeyi tercih ederiz.
Çok hissedarlı binada uzlaşma
Rasimpaşa’da bir bina üç kuşaktır aynı ailenin elinde olabilir; kat malikleri arasında akraba ve kiracılar bulunabilir. Bu durum toplantıları hem kolaylaştırabilir hem zorlaştırabilir. Kolaylaştırır, çünkü taraflar birbirini tanır; zorlaştırır, çünkü beklentiler duygusal bir zemine oturur.
Uzlaşma masasına oturmadan önce şunları hazır tutun:
- Kat malikleri listesi, arsa payları ve mirastan gelen hisselerin durumu
- Riskli yapı tespit raporu ve idarenin yazısı
- Güçlendirme ve yeniden yapım seçeneklerinin tek sayfalık karşılaştırması
- Müteahhit teklifinin yazılı ve sözleşme taslağıyla birlikte özeti
Uzlaşma sağlanamazsa mevzuat ve yargı yolu devreye girebilir; bu konu hukuki uzmanlık gerektirir, genel bilgi vermekle yetiniyor, avukatla netleştirmenizi öneriyoruz. Bina sahipleri anlaştığında kat karşılığı yapı yolu için kat karşılığı sözleşmesinde dikkat edilecekler yazımız ile Rasimpaşa kat karşılığı inşaat sayfamız yol gösterir.
Boşaltma, yıkım ve yeni yapı
Yıkım başlamadan önce binanın boşaltılması, ilgili idarenin ve maliklerin belirlediği takvime göre yapılır. Bu aşamada taşınma, geçici barınma ve destekler mevzuata bağlıdır ve zamanla değişebilir; güncel şartları ilgili idareden ve Bakanlıktan teyit etmelisiniz. Yıkımda toz, gürültü ve hafriyat trafiği çevreyi etkiler; bu yüzden çalışma saatleri ve güzergâh önceden planlanır. Komşu bina duvarlarındaki çatlaklar yıkımdan önce tutanakla kayda geçirilir.
Temel kararı ise zemin etüdüne dayanır. Kıyıya yakın alanlarda zemin suyu ihtimali nedeniyle etüdün önemini zemin etüdü rehberimizde anlattık. Yeni yapı, yapı denetim kuruluşunun denetiminde ilerler; iskan öncesi enerji kimlik belgesi hazırlanır.
AlbayrakZ Yapı dönüşüm işinde nasıl çalışır?
Rasimpaşa’daki bir bina için önce telefon veya WhatsApp üzerinden ön görüşme yapar, ardından randevuyla yerinde keşfe geliriz. Keşifte binanın durumu, komşu yapılar, sokak ve sahile göre konum birlikte incelenir. Çıkan tabloyu malik toplantısında sunulabilecek yazılı bir özete çeviririz. Sözleşmede teslim takvimini açık yazarız. Genel çerçeveyi kentsel dönüşüm hizmet sayfamızda bulabilirsiniz.
Mahalleyi genel olarak görmek için Rasimpaşa sayfamıza, komşu mahalledeki dönüşüm örneği için Osmanağa kentsel dönüşüm sayfamıza bakabilirsiniz.
Binanızı konuşmak için 0533 659 21 71 numarasını arayabilir ya da iletişim sayfasından bize yazabilirsiniz. Dönüşüm mevzuatı ve destekler değişebilir; güncel durumu Kadıköy Belediyesi ve ilgili Bakanlıktan teyit edin.