Rasimpaşa’da elinde bir arsa, miras kalan bir bina ya da yenilenmesi gereken bir apartman olan kişi için sorular çoğu zaman şöyle sıralanır: bu parselde ne yapılabilir, hissedarlar nasıl anlaşır, eski bina bu haliyle ne kadar taşır? Kadıköy Rasimpaşa’da inşaat firması ararken de bu üç sorunun cevabını verebilecek biriyle çalışmak gerekir. AlbayrakZ Yapı olarak bu mahalledeki işlere de randevuyla yapılan yerinde keşifle başlıyoruz.
Rasimpaşa’nın Kadıköy içindeki konumu inşaat kararlarını nasıl etkiler?
Rasimpaşa, Kadıköy merkezinin çarşıya yakın mahallelerinden biridir ve Marmara kıyısında bulunan ilçenin sahil bandına uzak değildir. Bu konum iki sonuç doğurur. Birincisi, yapı stokunun büyük kısmı yıllar içinde yoğunlaşmış, bitişik ya da birbirine çok yakın binalardan oluşur. İkincisi, sahil havzasına yakın olmak nem, tuzlu hava ve zemin suyu gibi konuları ciddiye almayı gerektirir.
Bu iki durum, iş yapılırken aşağıdaki kararları etkiler:
- Bodrum ve temel su yalıtımının ayrıntısı
- Donatıyı korozyondan koruyan beton örtüsü ve beton kalitesi
- Dış cephede nem ve tuzlu havaya dayanıklı malzeme seçimi
- Yakın binalar arasında iksa ve kazı sırası
Temel su yalıtımının neden atlanmaması gerektiğini temel ve bodrum su yalıtımı rehberimizde anlattık. Mahalle ölçeğinde bunun anlamı, projenin ilk gününden itibaren su ve nem verisinin masada olmasıdır.
Rasimpaşa’da hisseli arsa ve miras kalan bina nasıl yönetilir?
Merkeze yakın eski mahallelerde sık karşılaşılan durum, tek kişinin değil birden fazla kişinin sahip olduğu parseldir. Bir bina iki, üç kuşak boyunca aileden aileye geçmiş olabilir ve tapuda hisse sayısı fazla olabilir. Böyle bir parselde kat karşılığı ya da dönüşüm kararı, teknikten önce hukuki bir hazırlık ister.
Hazırlık için önerdiğimiz sıra:
- Tapu kaydında hissedarların ve hisse oranlarının belirlenmesi
- Mirastan gelen hisselerde veraset işlemlerinin tamamlanmış olup olmadığının kontrolü
- Tüm hissedarların aynı toplantıda bilgilendirilmesi
- Kararın yazılı biçimde ve gerekli yetki belgeleriyle kayda alınması
- Ancak bundan sonra müteahhit teklifinin değerlendirilmesi
Bu adımlar genel bilgidir; kendi durumunuz için avukat ve noterle netleştirmeniz gerekir. Hisse paylaşımı bittiğinde sözleşme aşamasına geçilir; ayrıntısı kat karşılığı sözleşmesinde dikkat edilecekler yazımızda anlatılıyor.
Rasimpaşa’da imar durumu ve parsel birleştirme
Küçük parsellerde yapılaşma hakkı sınırlı olabilir. Bu yüzden bazı malikler komşu parselle birleştirme (tevhit) yolunu düşünür. Bu seçenek plan durumuna ve belediye uygulamasına bağlıdır; her parselde mümkün olmayabilir, yapılabildiğinde de sonucu kat adedi ve çekme mesafelerine yansır. Karar almadan önce Kadıköy Belediyesi’nden imar durumu belgesi almak, ardından mimari bir ön çalışma yaptırmak en sağlıklı sıradır.
Sorgu için imar durumu nasıl öğrenilir yazımızdan faydalanabilirsiniz. Belgede şunlara dikkat edin: parsel ölçüsü, kat adedi, çekme mesafeleri ve varsa plan notları. Komşu parselin sahibi de birleştirmeye açıksa iki tarafın beklentisi tek sözleşmede toplanmalıdır.
Eski binada dönüşüm mü, güçlendirme mi?
Kadıköy, Marmara Denizi kıyısında olduğu ve Marmara’daki fay hattına yakın bulunduğu için deprem konusu burada da gündemdedir. 17 Ağustos 1999 depremi sonrasında yapı güvenliği bilinci arttı; buna rağmen eski bina stokunun durumu tek tek ölçülmedikçe bilinemez. Riskli yapı tespiti 6306 sayılı Kanun çerçevesinde lisanslı kuruluşlarca yapılır.
Tespit sonucu geldiğinde iki yol açılır. Güçlendirme, mevcut yapıyı taşıyıcı sistemde iyileştirerek korur; yıkıp yeniden yapma ise yapıyı güncel yönetmeliğe göre yeniden kurar. Hangi yolun uygun olduğunu belirleyen unsurlar şunlardır:
| Unsur | Karara etkisi |
|---|---|
| Tespit sonucu | Yapının taşıyıcı sistem eksikliğinin boyutu |
| Kat planı | Güçlendirme sırasında daire içi kayıplar |
| Kat malikleri | Uzlaşma ve süre beklentisi |
| Parselin imar hakkı | Yeniden yapıda kazanılacak alan |
Bu seçimi daha ayrıntılı ele alan güçlendirme mi yeniden yapım mı rehberimiz ile mahalle ölçeğindeki adımları anlatan Rasimpaşa kentsel dönüşüm sayfamız birlikte okunabilir.
Rasimpaşa’da ruhsat ve iskan süreci
İstanbul büyükşehirdir, ancak yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni kural olarak ilçe belediyesi olan Kadıköy Belediyesi’nde yürür. Ruhsata tabi yapılarda 4708 sayılı Kanun gereği yapı denetim kuruluşu görev alır. Sürecin özeti:
- Randevuyla yerinde keşif
- Zemin etüdü ile mimari ve statik proje
- Ruhsat ve yapı denetim sözleşmesi
- Yıkım, hafriyat, temel
- Kaba ve ince inşaat
- İskan ve enerji kimlik belgesi
- Teslim ve tapu işlemleri
Ayrıntı için yapı ruhsatı nasıl alınır yazımıza bakabilirsiniz.
AlbayrakZ Yapı Rasimpaşa’da nasıl çalışır?
Rasimpaşa’daki bir iş için önce telefon ya da WhatsApp üzerinden kısa bir ön görüşme yapar, ardından randevuyla yerinde keşfe geliriz. Keşifte parselin durumuna, komşu yapılara, sokak genişliğine ve binanın halihazır durumuna bakarız. Sonuçları yazılı teklife dönüştürür, sözleşmede teslim takvimini açık yazarız. Ruhsata giden yapılarda zemin etüdünü ruhsat öncesinde isteriz.
Genel hizmet çerçevesini kat karşılığı inşaat ve kentsel dönüşüm hizmet sayfalarımızda bulabilirsiniz. Bu mahallenin işlerini komşu mahalle sayfalarımızla karşılaştırmak isterseniz Osmanağa ve Hasanpaşa sayfalarımıza; ilçenin genel tablosu için Kadıköy sayfamıza göz atın. Kat karşılığı sürecini mahalleye özgü işleyen Rasimpaşa kat karşılığı inşaat sayfamız de faydalı olabilir.
Sorularınız için 0533 659 21 71 numarasını arayabilirsiniz; dilerseniz iletişim sayfasından parselinizi kısaca anlatın. Mevzuat değişebilir; Rasimpaşa’daki parseliniz için geçerli güncel kuralları Kadıköy Belediyesi’nden teyit etmenizi öneririz.