Kozyatağı’nda inşaat firması, kat karşılığı müteahhit ya da kentsel dönüşüm desteği arayan bir bina sahibinin ilk sorusu genellikle şudur: binam yenilenmeli mi, yenilenirse nasıl bir yol izlemeliyim? Bu sayfa Kadıköy’ün Anadolu Yakası’ndaki bu iç kesim mahallesinde yapı yenilemeyi düşünen arsa ve daire sahipleri için hazırlandı. Mahallenin geneli hakkında konuşurken yalnızca emin olduğumuz çerçeveyi kullanıyor, gerisini süreç ve kontrol listesi olarak veriyoruz. İlçenin genel tablosu için Kadıköy bölge sayfamıza da göz atabilirsiniz.
Kozyatağı’nın yapı dokusu neyi gerektirir?
Kozyatağı, sahil bandında değil ilçenin iç kesiminde yer alır ve ana ulaşım akslarına yakınlığıyla bilinir. Bu konum, mahallede konut ile ticari kullanımın iç içe geçtiği bir düzen doğurur: apartman bloklarının zemin katlarında dükkân, ofis ve hizmet birimleri sık görülür. Yenileme kararı alırken bu karma kullanım belirleyici olur, çünkü bir binada hem oturan hem işyeri işleten hem de dairesini kiraya veren malik bulunabilir.
Sahil mahallelerindeki gibi tuzlu havanın cepheyi yıpratması burada öne çıkan konu değildir; onun yerine yoğun trafik ve toz, cephe kaplaması ile pencere doğramasının bakımını öne çıkarır. Yine de her binanın durumunu yerinde görmeden konuşmak doğru olmaz. Bu yüzden ilk adım hep randevulu keşiftir.
Kozyatağı’nda hangi hizmet hangi durumda öne çıkar?
Mahalledeki bina sahiplerinin karşılaştığı üç yaygın yol vardır:
| Durum | Öne çıkan yol |
|---|---|
| Yıpranmış ama sağlam görünen bina | Tadilat ve renovasyon, cephe yenileme |
| Bina eski, malikler yenilemeye istekli | Kat karşılığı inşaat |
| Bina riskli çıktı ya da uzlaşma zor | Kentsel dönüşüm |
Bu tablo bir karar ağacı değil, düşünme çerçevesidir. Hizmetlerin genel tanımı için kat karşılığı inşaat hizmet sayfamız ve kentsel dönüşüm sayfamız mevcut.
Kozyatağı’nda parselin imar durumu nasıl sorgulanır?
Kat karşılığı teklifi ancak parselin ne kadar inşaat alanına izin verdiği bilindiğinde anlam kazanır. Kadıköy’de ruhsat ve imar işleri ilçe belediyesinin imar birimlerinde yürür. Adımlar kısaca şöyledir:
- Ada ve parsel numarasını tapu kaydından not edin.
- İlçe belediyesinden imar durumu belgesi isteyin; belgede yapılaşma koşulları, kat adedi ve çekme mesafeleri görünür.
- Mevcut binanın ruhsat ve iskan durumunu, kat mülkiyeti kayıtlarını kontrol edin.
- Bitişik nizam ya da ayrık nizam bilgisini imar durumundan teyit edin.
Sürecin ayrıntısı için imar durumu nasıl öğrenilir rehberimize bakabilirsiniz. Yeni imar yükü getireceğini varsaymak yerine, mevcut ve izin verilen alanı belgeyle görmek gerekir.
Kozyatağı’nda şantiye lojistiği neden erken planlanır?
Yoğun kullanılan bir iç kesim mahallesinde şantiye, çevresindeki günlük yaşamın içine girer. Hafriyat kamyonlarının giriş çıkış saatleri, beton pompasının sokağı kapatacağı saatler, komşu binaların ve işyerlerinin erişimi önceden ele alınır. Zemin katındaki dükkânlar açıksa yükleme boşaltma ve müşteri girişi de plana girer.
Bu nedenle sözleşmedeki teslim takvimi, sokağa gerçekten sığabilecek bir iş programına dayanmalıdır. AlbayrakZ Yapı olarak takvimi sözleşmede açık yazmayı, lojistik varsayımlarını da ekte belirtmeyi tercih ediyoruz.
Kiracılı ve karma kullanımlı binada uzlaşma
Kozyatağı gibi kiracının çok olduğu yerlerde malik ile fiilî kullanıcı farklı kişilerdir. Bir apartmanda dairelerin bir kısmı malik tarafından kullanılıyor, bir kısmı kiraya verilmiş, zemin kat ise işyeri olabilir. Bu tabloda:
- Tahliye ve bildirim süreci hukuki danışmanlıkla planlanmalıdır.
- İşyeri sahipleri için yapım süresince faaliyetin nereye taşınacağı konuşulmalıdır.
- Yeni binada dükkân alanının nasıl belirleneceği yazıya dökülmelidir.
- Yönetim ve aidat düzeni, yeni bina için baştan kurgulanmalıdır.
Malikler arasında görüş ayrılığı çıkarsa riskli yapı tespiti ve 6306 sayılı Kanun devreye girebilir. Bu genel bilgidir; kendi durumunuz için avukatla netleştirin.
Deprem ve zemin bağlamında ne bilinmeli?
İstanbul, Marmara’daki fay hattı ve 17 Ağustos 1999 depremi nedeniyle deprem konusunda hassas bir kenttir. Kozyatağı da bu genel bağlamın içindedir; mahalleye özgü bir değer yazmıyoruz, çünkü konuma özel bilgi ancak parsel bazlı etütten çıkar. Yeni yapılarda Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği’nin (TBDY 2018) şartları uygulanır ve zemin etüdü ruhsat öncesinde istenir. Zemin etüdü neden önemli yazımız bu konuya girişi sağlar.
Yerinde keşifte neye bakılır?
Randevulu keşif, bir teklif hazırlamadan önce binanın ve çevresinin gerçek durumunu görme fırsatıdır. Kozyatağı’ndaki apartmanlarda genellikle şu kalemlere birlikte bakılır:
- Taşıyıcı sistemde gözle görülen çatlak, paslanmış donatı ya da kat aralarında fark edilen oturma izleri.
- Ortak alanlarda su sızıntısı, çatı ve teras yalıtımının durumu.
- Zemin kattaki işyerlerinin mekânsal müdahaleleri; kolon veya perde kesilmiş mi, açıklık genişletilmiş mi.
- Bitişik binaya mesafe, ortak duvar ve komşu binanın yapım yaşı.
- Şantiyenin kurulabileceği alan, sokak genişliği ve vinç için uygun nokta.
Bu gözlemler bir mühendislik raporunun yerini tutmaz; amacı doğru soruları sormaktır. Bina ile ilgili nihai teknik karar için lisanslı kuruluşun tespiti ve zemin etüdü gerekir.
Yakın mahalleler
Kozyatağı komşu mahallelerle iç içe yaşar. Yakın çevreyi merak edenler Erenköy, Göztepe, Merdivenköy ve İçerenköy sayfalarına bakabilir. Her mahallenin yapı stoku ve gündemi farklıdır; bu yüzden aynı hesabı bir yerden diğerine taşımak yanıltıcı olur.
İlk görüşme nasıl olur?
Görüşmeleri sizin belirleyeceğiniz yerde, randevuyla yapıyoruz. Hazırlanmanız gereken belgeler; tapu örneği, varsa mimari proje ve ruhsat bilgisi, bina yaşı ve kat maliklerinin listesidir. Projenizi konuşmak için 0533 659 21 71 numarasını arayabilir ya da iletişim sayfasından yazabilirsiniz. Mevzuat zamanla değişebilir; imar, ruhsat ve dönüşüm şartlarının güncel durumunu ilçe belediyesinden teyit etmenizi öneririz.