Kozyatağı’nda kat karşılığı müteahhit aramaya başlamış bir bina sahibi için ilk adım, konuyu iki parçaya ayırmaktır: parselin ne kadar inşaat alanı verdiği ve maliklerin bu alanı nasıl paylaşacağı. Bu sayfa, Kozyatağı’nda arsa payı karşılığı yenileme yapmak isteyen apartman malikleri için yazıldı. Mahalle hakkında genel çerçeveyi Kozyatağı bölge sayfamızda, hizmetin genel tanımını ise kat karşılığı inşaat sayfamızda bulabilirsiniz; burada yalnızca bu mahalleye özgü kaygıları ele alıyoruz.
Kozyatağı’nda kat karşılığı sözleşmesinde nelere dikkat edilir?
Sözleşme, bir binanın yeniden doğuşunun yazılı iskeletidir. Karma kullanımlı ve kiracı yoğunluğu yüksek bir mahallede şu başlıkların açık yazılması, sonradan çıkacak tartışmaları azaltır:
- Hangi daire ve dükkânın hangi maliğe ait olacağı, kat ve cephe tercihleri.
- Yeni binadaki zemin kat kullanımının (dükkân, ofis, konut) yazılı tanımı.
- Brüt ve net alanın nasıl ölçüleceği, balkon ve teras alanlarının hesaba katılıp katılmadığı.
- Teslim takvimi ve gecikme halinde uygulanacak hüküm.
- Otopark, sığınak ve ortak alanların kapsamı.
- Malzeme ve donanımın ekli teknik şartnamede belirtilmesi.
Sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılması gerektiği genel yargı uygulamasıdır. Kendi durumunuz için avukat veya noterle netleştirin. Sürecin geneli için kat karşılığı sözleşmesinde dikkat edilecekler yazımızı okuyabilirsiniz.
Ticari zemin katı olan apartmanda kat karşılık nasıl kurgulanır?
Kozyatağı gibi iş ve hizmet yoğunluğu bulunan bir iç kesimde birçok apartmanın zemin katında dükkân ya da ofis bulunur. Bu, kat karşılığı planını değiştirir. Dükkân sahibi hem konut malikleriyle aynı arsa payı hesabına girer hem de yapım süresince gelir kaybı yaşar. Bu nedenle yeni binada ticari alanın büyüklüğü, cephesi ve girişi diğer dairelerden ayrı ele alınmalıdır.
Ayrıca imar durumu, yeni yapıda zemin katın ticari olarak kullanılıp kullanılamayacağını belirler. Bu bilgi belediyeden alınan imar durumu belgesiyle netleşmeden dükkân sahibine söz verilmemelidir. Belge sorgusu için imar durumunun nasıl öğrenildiğini anlatan rehberimize bakabilirsiniz.
Süreç nasıl ilerler?
Bir Kozyatağı apartmanında kat karşılık süreci genellikle şu sırayla yürür:
- Keşif: Randevulu yerinde görüşmede bina, sokak ve çevre incelenir.
- Belge toplama: Tapu, imar durumu, mevcut ruhsat ve varsa mimari proje derlenir.
- Ön teklif: Alan hesabı ve paylaşım önerisi çıkarılır; ortak taslak tüm maliklere aynı anda gider.
- Uzlaşma: Malik talepleri tek listede toplanır ve taslak karara bağlanır.
- Proje ve ruhsat: Zemin etüdü ile mimari, statik proje hazırlanır; yapı denetim kuruluşuyla birlikte ilçe belediyesinden ruhsat alınır.
- Yapım ve teslim: Aşama bazlı ilerleme raporlarıyla kaba inşaat, ince inşaat, iskan ve tapu devri yürütülür.
Bu adımların ayrıntısı için yapı ruhsatı nasıl alınır rehberimize bakılabilir.
Yoğun sokakta şantiye: hangi kararlar önceden verilir?
Kozyatağı’nın günlük hayatı çalışan kalabalığı ve araç trafiğiyle akar. Yıkım ve hafriyat aşamasında toz, gürültü ve kamyon hareketi, çevredeki işyerlerini de ilgilendirir. Bu yüzden şantiye planı, sözleşmeden önce konuşulan bir konu olmalıdır:
- Yıkım yöntemi (kontrollü mekanik yıkım ya da parçalı yıkım) komşu bina yakınlığına göre seçilir.
- Hafriyat kamyonları için giriş-çıkış saatleri ve park yasakları belediye ile konuşulur.
- Beton pompası ve vinç için sokak kapatma ihtiyacı önceden ilgili birimlere bildirilir.
- Komşu binaların ve işyerlerinin başlangıç durumu fotoğrafla kayıt altına alınır.
Bu ön hazırlık, teslim takviminin sokağın gerçekliğine oturmasını sağlar.
Kiracı ve yatırımcı maliklerle uzlaşma
Kozyatağı’nda dairesini kiraya veren malik sayısı fazla olabilir. Bu malikler için öncelik çoğu zaman bina değeri ve kira getirisidir; oturan malikler içinse geçici barınma ve taşınma yükü ön plana çıkar. Ortak taslakta her iki grubun beklentisine de yer açmak gerekir:
| Malik tipi | Genellikle önem verdiği konu |
|---|---|
| Oturan malik | Geçici konut, taşınma, teslim tarihi |
| Yatırımcı malik | Yeni dairenin alanı, kiraya uygunluk |
| Dükkân sahibi | Yapım süresince faaliyet, yeni ticari alan |
Her grup için ayrı bir toplantı yapmak, ortak bir toplantıya göre daha verimli olabilir. Uzlaşma çıkmazsa riskli yapı süreci devreye girebilir; bu yol için Kozyatağı kentsel dönüşüm sayfamıza bakabilirsiniz.
Karar vermeden önce sorulacak sorular
Bir apartman kat karşılığa hazır mı, yoksa önce başka bir adım mı gerekiyor? Aşağıdaki kontrol listesi bunu görmeye yardımcı olur:
- Bütün maliklerin güncel iletişim bilgisi ve tapu örneği elimizde mi?
- Parselin imar durumu belgesi alındı mı, okundu mu?
- Zemin kattaki işyerlerinin ruhsat durumu (iş yeri açma izni) ve kullanım şekli biliniyor mu?
- Kiracılı dairelerin sözleşme bitiş tarihleri listelendi mi?
- Maliklerin geçici konut ihtiyacı yaklaşık olarak konuşuldu mu?
- Yönetici, malikler adına görüşme yapma yetkisine sahip mi?
Bu soruların yanıtları hazır olduğunda teklif konuşması daha sağlıklı ilerler. Eksik olan başlıklar da sürecin ilk haftasında tamamlanabilir.
Teslim ve iskan
Yeni bina bittiğinde iskan (yapı kullanma izni) alınmadan tapu devri ve fiilî kullanım tamamlanmış sayılmaz. Enerji Kimlik Belgesi, yangın ve asansör uygunluğu gibi belgeler iskan dosyasının parçasıdır. Yapı denetim kuruluşunun rolü için yapı denetim firması ne yapar yazımızdan yararlanabilirsiniz.
Başlamak için
Tapu örneğinizi, varsa mevcut projenizi ve maliklerin iletişim listesini hazırlayın; sonrasını randevulu keşifte birlikte planlayalım. Görüşmeyi apartmanınızın bulunduğu yerde yapmayı öneriyoruz. 0533 659 21 71 numarasından WhatsApp’la yazabilir veya iletişim formunu kullanabilirsiniz. Kat karşılığı sözleşmeleri hukuki sonuçlar doğurur; yargı uygulaması ve mevzuat değişebileceğinden güncel durumu avukat ve ilgili idareden teyit edin.