İçerenköy’de arsanız ya da müstakil, az katlı bir eviniz varsa ve bunu kat karşılığı yeni bir apartmana dönüştürmeyi düşünüyorsanız, önünüzdeki ilk iş bir müteahhit bulmak değil, parselinizin resmi olarak ne söylediğini netleştirmektir. Bu sayfa, İçerenköy kat karşılığı inşaat arayan arsa sahipleri için imar sorgusundan tapu devrine kadar olan yolu anlatıyor. Bölgenin genel bağlamı için İçerenköy mahalle sayfamıza bakabilirsiniz.
İçerenköy’de kat karşılığı için ilk adım: idari sınır ve imar sorgusu
Bu bölgede mahalle isimleri ile idari sınırlar günlük kullanımda karışabilir. Sizin için önemli olan, tapunuzdaki ada ve parselin hangi belediyenin sorumluluğunda olduğudur; çünkü imar durumu, ruhsat ve iskan o belediyede yürür. Adımlar:
- Güncel tapu kaydını alın; şerh, ipotek ve haciz olup olmadığına bakın.
- Tapudaki ada-parsel bilgisiyle sorumlu belediyenin imar birimine gidin veya e-devlet ve belediye kanallarını kullanın.
- İmar durumu belgesini isteyin; plan notlarıyla birlikte inceleyin.
Belgenin nasıl alınıp okunacağını imar durumu nasıl öğrenilir yazımızda anlattık. Bu belge yokken yapılan paylaşım görüşmeleri, çoğu zaman gerçek dışı beklentiler doğurur.
Müstakil evden apartmana geçişte paylaşım senaryoları
Az katlı bir yapıdan çok katlı bir apartmana geçiş, parselin büyüklüğüne ve yapılaşma hakkına göre farklı senaryolar doğurur. Müteahhitten şu şekilde senaryo isteyin:
| Senaryo | Sorulacak nokta |
|---|---|
| Arsa sahibi belirli katları alır | Hangi katlar, hangi cephe, hangi metrekare? |
| Arsa sahibi belirli daire sayısı alır | Daire dağılımı kura ile mi belirlenecek? |
| Karma model | Arsa sahibi bir daire ve ticari birim mi alacak? |
Her senaryo için brüt ve net alan, kat planı ve teknik şartname eki istenmelidir. Bunlar yoksa iki teklifi kıyaslamak mümkün olmaz. Sözleşmenin diğer başlıklarını kat karşılığı sözleşmesinde dikkat edilecekler yazımız sıralıyor.
Sözleşme ve noter aşaması
Kat karşılığı sözleşmesi, arsa payının devrini vaat ettiği için noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Bu genel bilgidir, kendi durumunuzda avukat ve noterle netleştirin. Sözleşmede ayrıca şunlar yazılı olmalıdır:
- Yıkımın, ruhsatın, kaba yapının ve iskanın hedef tarihleri
- Gecikmede uygulanacak yaptırım veya kira desteği
- Kullanılacak malzeme ve işçilik seviyesini gösteren teknik şartname
- Tapu devrinin hangi aşamada ve hangi şartla yapılacağı
- Yapı denetim ve kat irtifakı giderlerinin kimde olduğu
İç kesimde parsel ve şantiye koşulları
İçerenköy, sahil bandından uzak bir konumdadır. Bu da deniz havası ve zemin suyunun etkisinin sahil parsellerine göre genelde daha az öne çıkacağı anlamına gelir; fakat bunu kesin varsaymak yerine zemin etüdüyle doğrulamak gerekir. Zemin etüdü neden önemli yazımızda bu konuyu ayrıntılandırdık.
Şantiye açısından öne çıkan konular şunlardır:
- Ana yoldan parsele giriş yolunun genişliği ve dönüş imkânı
- Komşu bahçeler ve komşu bina cephelerine mesafe
- Yıkım sonrası hafriyat güzergâhı
- Vinç ve beton pompası yerleşimi
Müstakil evden gelen bir parselde çoğu zaman bahçe ağaçları, bahçe duvarları ve komşuyla ortak sınır konuları da hesaba katılır. Bunlar yıkım öncesi tutanağa bağlanmalıdır.
Bahçe, ağaç ve sınır konuları yıkımdan önce nasıl ele alınır?
Müstakil evden gelen parsellerde bahçe genellikle yapı kadar değer taşır. Yıkımdan önce sınır duvarlarının kime ait olduğu, komşu ile ortak duvarın durumu ve bahçedeki büyük ağaçların akıbeti ayrı ayrı netleştirilmelidir. Ağaç kesimi için ilgili belediyeden izin alınması gerekebilir; güncel uygulamayı belediyeden öğrenin. Ayrıca bahçedeki kuyu, fosseptik ya da eski tesisat kalıntıları kazıdan önce belirlenmezse temel çalışması sırasında sürpriz olarak çıkabilir. Bunları keşifte not eder, projede ve takvimde yer verilmesini isteriz.
Ruhsat, yapı denetim ve iskan
İstanbul’da ruhsat ve iskan kural olarak ilçe belediyesinde yürür; hangi belediyeye başvurulacağı ise yukarıda anlattığımız teyitle netleşir. Ruhsata tabi yapılar 4708 sayılı Kanun gereği yapı denetim kuruluşu denetiminde yapılır. Süreç için yapı ruhsatı nasıl alınır rehberine bakabilirsiniz. Yapı biterken iskan alınır ve enerji kimlik belgesi hazırlanır.
Teslim öncesi arsa sahibinin kontrol listesi
- Dairenin metrekaresi ve kat planı sözleşmedeki ile eşleşiyor mu?
- Şartnamede yazan doğrama, boya, tesisat ve zemin kaplaması uygulanmış mı?
- Çatı, teras ve balkon su yalıtımı kontrol edildi mi?
- İskan ve enerji kimlik belgesi hazır mı?
- Tapu devri sözleşmedeki sıra ve şartlarla yapılıyor mu?
İnce işlerin kapsamını kaba inşaat ve ince inşaat nedir yazımızda bulabilirsiniz.
AlbayrakZ Yapı İçerenköy’de nasıl çalışır?
İçerenköy işlerine telefon ya da WhatsApp ön görüşmesiyle başlar, ardından randevuyla parselinizi ziyaret ederiz. Keşifte imar durumunu, komşu yapıları ve giriş koşullarını görür, yazılı teklif hazırlarız. Sözleşmede teslim takvimini açık yazar, zemin etüdünü ruhsat öncesinde isteriz. Hizmetin genel çerçevesi kat karşılığı inşaat hizmet sayfamızda yer alıyor.
Mevcut eski binanın riskli çıkması durumunda izlenecek yolu İçerenköy kentsel dönüşüm sayfamızda anlattık. Görüşme için 0533 659 21 71 numarasını arayabilir ya da iletişim sayfasından yazabilirsiniz. Mevzuat ve idari sınırlar değişebilir; güncel durumu ilgili belediyeden teyit edin.