Merdivenköy’de kat karşılığı müteahhit arayan bir apartman malikinin önce netleştirmesi gereken şey, dairesinin arsa payıdır; çünkü yenileme sonrası hak edilen alan bu paya dayanır. Bu sayfa, Merdivenköy’de arsa payı karşılığı yenileme yapmak isteyen maliklere, özellikle orta katlı apartman, bahçeli parsel ve site tipi yapılar için pratik bir çerçeve sunmak amacıyla hazırlandı. Mahalle hakkında genel bilgiyi Merdivenköy bölge sayfamızda, hizmetin genel tarifini kat karşılığı inşaat sayfamızda bulabilirsiniz.
Merdivenköy’de arsa payı hesabı nasıl yapılır?
Arsa payı, bir kat malikinin parseldeki paylı mülkiyet oranıdır. Kat karşılığı sözleşmesinde her maliğin yeni binadaki karşılığı bu paya ve taraflar arasında yazılan paylaşım oranına göre belirlenir. Hesap için şu belgeler gerekir:
- Güncel tapu kayıtları ve kat irtifakı veya kat mülkiyeti belgesi.
- İmar durumu belgesi (parselde yapılabilecek toplam inşaat alanını gösterir).
- Yeni bina için ön mimari taslak (daire tipleri ve alanlar).
Bu üç belge bir araya geldiğinde, “yeni binada kaç daire çıkar, ne kadarı müteahhide düşer, ne kadarı maliklere kalır” sorusu hesaplanabilir. Oranları burada yazmıyoruz; bunlar yalnızca parsele özgü hesap ve pazarlıkla belirlenir. İmar durumunun nasıl öğrenildiğini imar durumu rehberimizde anlattık.
Bahçeli parselde kat karşılık: neye dikkat edilir?
Merdivenköy’de bahçeli parsellere rastlanabilir. Bahçeli bir parselde eski bina genellikle parselin bir bölümünü kaplar ve kalan kısım bahçe olarak kullanılır. Yenileme sırasında şu sorular gündeme gelir:
- Yeni bina, çekme mesafeleri dikkate alındığında bahçenin ne kadarını kaplayacak?
- Mevcut ağaçlar korunabilir mi, ilgili belediye birimlerinin izni gerekir mi?
- Bahçe ortak kullanımda mı kalacak, yoksa zemin kat dairelerine özel bahçe mi verilecek?
- Yapım süresince bahçe şantiye alanı olarak kullanılacak mı?
Bu soruların yanıtı sözleşmede ve ekli projede yer almalıdır. Aksi hâlde yapım sonunda beklentiler çatışabilir.
Yönetim planı ve ortak alan
Birden fazla bloktan oluşan sitelerde yönetim planı ve ortak alan düzeni, kat karşılık sürecinin çerçevesini çizer. Otopark, ortak bahçe, çocuk oyun alanı ya da sosyal tesis gibi unsurlar bir bloğun yenilenmesinden etkilenebilir. Bu noktada dikkat edilecek konular:
| Konu | Neden önemli |
|---|---|
| Yönetim planındaki karar çoğunluğu | Yenileme kararının nasıl alınacağını belirler |
| Ortak alanın kullanım hakkı | Yapım sırasında ve sonrasında kim neyi kullanır |
| Blokların bağımsızlığı | Bir blok yenilenirken diğerlerinin işleyişi |
| Aidat ve gider paylaşımı | Yeni binada ortak giderlerin dağılımı |
Yönetim planı hukuki bir belgedir; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde avukatla netleştirin. Bu genel bir bilgidir.
Sözleşmede yazılması gerekenler
Kat karşılığı sözleşmesi arsa payı devri vaadi içerdiği için noterde düzenleme şeklinde yapılır; bu genel yargı uygulamasıdır, avukat veya noterle netleştirin. Sözleşmede şu unsurlar açıkça yer almalıdır:
- Hangi dairenin hangi maliğe ait olacağı.
- Brüt ve net alan tanımları, teras ve balkonun hesabı.
- Teslim takvimi ve gecikmede uygulanacak hüküm.
- Bahçe, otopark ve ortak alanların kapsamı.
- Ekli teknik şartname (malzeme, donanım, yalıtım).
- İskan sorumluluğu ve tapu devir zamanı.
Sözleşme öncesi bilgiler için kat karşılığı sözleşmesinde dikkat edilecekler yazımıza bakabilirsiniz.
Şantiye ve çevre ilişkisi
Merdivenköy’de iç kesim yerleşiminde şantiye, çevre sakinleriyle iç içedir. Hafriyat kamyonlarının güzergâhı, vinç noktası ve malzeme depolama alanı önceden planlanır. Bahçeli parsellerde şantiyenin bahçenin belirli bir kısmında kurulması, komşu parsel ve ağaçlar üzerindeki etkileri azaltır. Site içinde çalışıyorsanız diğer blok sakinlerinin güvenliği için şantiye sınırı ve emniyet önlemleri ayrıca planlanmalıdır.
Toplantıya götürülecek kontrol listesi
Malikler toplantısı öncesinde aşağıdaki başlıklar hazırlanırsa görüşme daha az uzar:
- Her dairenin arsa payı ve kat irtifakı kaydı çıkarılmış olmalı.
- Bahçe ve ortak alanın mevcut kullanım şekli fotoğraf ve krokiyle gösterilmeli.
- Ağaç ve peyzaj unsurlarının listesi yapılmalı; hangisinin korunmak istendiği sorulmalı.
- Kiracılı daireler ve sözleşme bitiş tarihleri belirlenmeli.
- Maliklerden hangisinin toplantıda vekâletle temsil edileceği netleşmeli.
- Geçici konut ihtiyacı olan aileler ile taşınma takvimi konuşulmalı.
Bu liste tamamlandığında ön teklif, tahmine değil somut verilere dayanır.
Sürecin adımları
- Randevulu yerinde keşif ve belge toplama.
- İmar durumuna göre alan hesabı ve ön teklif.
- Malik toplantısı ve ortak taslak.
- Uzlaşma ve noterde sözleşme.
- Zemin etüdü, proje ve yapı denetim kuruluşu seçimi.
- Ruhsat, yapım, iskan ve tapu devri.
Ruhsat aşaması için yapı ruhsatı nasıl alınır yazımız yardımcı olur. Uzlaşma sağlanamazsa alternatif yol için Merdivenköy kentsel dönüşüm sayfamıza bakabilirsiniz.
Yapım sırasında ek talepler
Bahçeli ve site tipi yapılarda malikler yapım aşamasında çoğu kez ek talep iletir: zemin kaplaması değişikliği, mutfak ve banyo yerleşimi, balkon camlaması gibi. Bu talepler sözleşmeye ek protokolle yazılmalı, fiyat ve süre etkisi yazılı olarak bildirilmelidir. Aksi hâlde teslim takvimi kayar ve tarafların beklentisi çatışır.
Görüşme için
Merdivenköy’deki parselinizi yerinde görmek ve hesabı birlikte yapmak isterseniz bize yazın. Görüşmeyi sizin belirleyeceğiniz yerde randevuyla yapıyoruz. 0533 659 21 71 numarasını arayabilir veya iletişim sayfasından mesaj bırakabilirsiniz. Mevzuat ve yargı uygulamaları değişebilir; güncel durumu avukat, noter ve ilçe belediyesiyle teyit edin.