İçerenköy’de oturduğunuz site ya da apartmanın deprem güvenliği hakkında karar vermek istiyorsanız, önce şunu ayırın: hangi konu teknik, hangi konu hukuki, hangi konu yönetimsel? İçerenköy kentsel dönüşüm araması yapan bina sahiplerinin çoğu bu üç başlığın iç içe geçtiğini süreç ilerledikten sonra fark ediyor. Bu sayfa, sırayı baştan kurmanız için hazırlandı. Mahalle bağlamı için İçerenköy sayfamıza da göz atabilirsiniz.
İçerenköy’de hangi idareyle muhatap olacaksınız?
Dönüşümün ilk pratik sorusu, hangi belediye ve hangi Bakanlık birimiyle yazışacağınızdır. Bu bölgede mahalle adları ile idari sınırlar halk arasında karışabilir; tapudaki ada ve parsel bilgisi hangi belediyeye bağlı olduğunuzu gösterir. Ruhsat, iskan ve yıkım işlemleri o belediyede yürüdüğünden, sürecin başında bu teyidi almak zaman kaybını önler. İstanbul büyükşehirdir ve bu işler kural olarak ilçe belediyesinde yapılır.
Site ve çok bloklu yapılarda riskli yapı tespiti nasıl işler?
Site tarzı yerleşimlerde birden fazla blok, ortak otopark ve ortak bahçe bulunabilir. Bu durumda tespit aşamasında şu sorulara cevap aramak gerekir:
- Bloklar yapısal olarak birbirinden ayrı mı, ortak bir zemin kat ya da otopark katına mı oturuyor?
- Her blok ayrı ruhsatlı mı, yoksa tek ruhsat altında mı yapılmış?
- Ortak alanlar (otopark, bahçe duvarı, çocuk parkı) hangi malik grubuna ait?
- Yönetim planı hangi kararlar için hangi çoğunluğu öngörüyor?
Riskli yapı tespiti 6306 sayılı Kanun çerçevesinde lisanslı kuruluşlarca yapılır. Kuruluş, binada malzeme ve taşıyıcı sistem incelemesi yapar. Sonuç yapıya bağlıdır, yaşa değil. Bu yüzden görece yeni bir site bile incelenebilir.
Tespit sonrası karar sırası
Rapor riskli sonucunu verdiğinde artık bir yol seçilmelidir. Seçenekleri sırayla ele almak tartışmayı yumuşatır:
- Güçlendirme mümkün mü, mühendisliğe göre uygun mu?
- Güçlendirme yapılırsa yaşam alanına ve mimariye etkisi nedir?
- Yıkıp yeniden yapma seçilirse yeni yapı hakkı ne kadar?
- Geçici barınma ve kira konusu nasıl çözülecek?
- Uzlaşma sağlanamazsa hukuki süreç ne olabilir?
Güçlendirme ve yeniden yapım kararını güçlendirme mi yeniden yapım mı rehberimiz ayrıntılı ele alıyor. Yeni yapının dayanacağı yönetmeliği deprem yönetmeliği TBDY 2018 yazımızda anlattık.
Malikler arası uzlaşma: site yönetimi nasıl rol alır?
Yönetim, toplantıyı organize eden ve bilgiyi düzenleyen taraf olabilir; ama malik adına karar alma yetkisi yönetim planı ve kanunla sınırlıdır. Yönetimin yapabileceği yararlı işler:
| Görev | Fayda |
|---|---|
| Malik listesi ve iletişim bilgilerinin toplanması | Herkese aynı bilgiyi ulaştırma |
| Toplantı takviminin ve gündemin hazırlanması | Tartışmayı somuta çekme |
| Tekliflerin ortak şablonla toplanması | Kıyaslanabilir teklifler |
| Tutanak ve karar defteri | Hukuki izlenebilirlik |
Hukuki sınırlar genel bilgidir; dönüşüm kararı için kendi yönetim planınızı avukatla inceleyin. Kentsel dönüşümde destek ve kira yardımı gibi konuların tutarını bu sayfada vermiyoruz; güncel şartları Bakanlıktan veya belediyeden öğrenin.
İç kesimdeki yıkım ve şantiye planı
İçerenköy sahilden uzak bir konumdadır; bu nedenle deniz havası etkisi sahil parsellerinden daha az endişe konusudur, ancak zemin yine etütle değerlendirilir. Yıkım ve yapım aşamasında öne çıkan iki konu vardır: blok arası mesafe ve giriş yolu. Site tipi yerleşimlerde bloklar arasında yıkım artığının güvenli taşınması, komşu bloğun ve ortak alanın korunması planlanır.
Yıkım öncesi yapılacaklar:
- Komşu blok ve bitişik parsel cephelerinin çatlak tespiti
- Ortak altyapı hatlarının (su, elektrik, doğalgaz) yeri ve kesme planı
- Hafriyat aracının site içi ve çevre yol güzergâhı
- Toz ve gürültü için çalışma saatleri planı
Kazı öncesi zemin etüdü ruhsat için gereklidir; nedenini zemin etüdü neden önemli yazımızda anlattık.
Ortak alanlar ve otopark yeni projede nasıl yer bulur?
Site tipi yapılarda dönüşümün en az konuşulan ama en çok tartışılan başlığı ortak alanlardır. Eski sitede geniş bir bahçe ve açık otopark varken, yeni yapılaşma hakkı bu alanları daraltabilir. Bu nedenle proje aşamasında yeşil alan, otopark yükümlülüğü ve çocuk oyun alanı gibi ortak kullanımların yeni planda nasıl karşılanacağı maliklere önceden gösterilmelidir. Görsel plan olmadan yapılan tartışma, çoğu zaman beklenti farkına dönüşür.
Yeni yapının ruhsat ve denetim süreci
Yeniden yapım kararı alındıktan sonra proje hazırlanır, ruhsat alınır. Ruhsata tabi yapılar 4708 sayılı Kanun gereği yapı denetim kuruluşu denetiminde inşa edilir. Ruhsat ve iskan adımlarını yapı ruhsatı nasıl alınır ile iskan ve yapı kullanma izni yazılarımızda özetledik.
AlbayrakZ Yapı İçerenköy’de nasıl çalışır?
İçerenköy’deki dönüşüm işlerinde telefon veya WhatsApp’tan ön görüşme yapar, ardından randevuyla site veya binanıza gelerek keşif yaparız. Yazılı teklif hazırlar, sözleşmede teslim takvimini açık yazar, zemin etüdünü ruhsat öncesinde isteriz. Yaklaşımımızı kentsel dönüşüm hizmet sayfamızda genel hatlarıyla bulabilirsiniz.
Yenilemeyi kat karşılığı model üzerinden düşünüyorsanız İçerenköy kat karşılığı inşaat sayfamıza bakın. Konuşmak için 0533 659 21 71 numarasını arayabilir ya da iletişim sayfasından yazabilirsiniz. Kanun ve idari sınırlar değişebilir; güncel durumu ilgili belediyeden teyit edin.