Bostancı’da kentsel dönüşüm düşünen bir bina sahibi, birbirinden farklı üç soruyu birlikte çözmeye çalışır: binam gerçekten riskli mi, kimler ne oranda karar verir ve yeni yapı nasıl finanse edilir? Bu sayfa, Kadıköy Bostancı’da apartmanı 6306 sayılı Kanun çerçevesinde dönüştürmek isteyen maliklere yol göstermek için hazırlandı. Hizmetin genel tanımını kentsel dönüşüm sayfamızda bulabilirsiniz. Burada, mahalle ölçeğinde karşılaşılan durumlara ve süreç sırasına odaklanıyoruz.
Bostancı’da kentsel dönüşüm neden gündemde?
Sahil bandı ile kuzey iç kesimde, yıllar önce farklı dönemlerde yapılmış çok sayıda apartman bulunuyor. Bu binaların bir bölümü, bugünkü deprem yönetmeliğinden önce tasarlanmıştır. Marmara’daki fay hattı ve 17 Ağustos 1999 depremi bağlamı, mahalle sakinlerinin dönüşüm kararını sıklıkla belirler. Ancak yaş tek başına yeterli ölçüt değildir; binanın riskli olup olmadığı yalnızca teknik tespitle anlaşılır.
Dönüşüm süreci hangi sırayla ilerler?
- Bina için lisanslı kuruluşlardan riskli yapı tespiti alınır.
- Tespit ilgili idareye bildirilir; teknik inceleme ve karar süreci başlar.
- Riskli yapı kararı çıkarsa malikler bilgilendirilir.
- Malikler güçlendirme mi yıkıp yeniden yapma mı seçeneğini değerlendirir.
- Yeniden yapım seçilirse müteahhit ve sözleşme aşamasına geçilir.
- Yıkım, ruhsat, yapım ve iskan sürer.
Her adımdaki resmi süre ve oranlar mevzuatla belirlenir ve değişebilir; burada yazmıyoruz. Güncel bilgi için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ve Kadıköy Belediyesi’ne başvurun.
Riskli yapı tespiti kimin işidir?
Tespit, 6306 sayılı Kanun kapsamında lisanslı kuruluşlarca yapılır. Bir müteahhit ya da ev sahibi, binanın riskli olup olmadığına tek başına karar veremez. Tespit süreci, binadan örnek alma, taşıyıcı sistem kontrolü ve hesaplama adımlarını içerir. Sonuçlar yapı sahiplerine iletilir. Tespit öncesinde binanın eski proje dosyasını, ruhsat ve iskan belgelerini toplamak süreci hızlandırır. Bu konuyu Bostancı riskli yapı ve güçlendirme sayfamızda daha ayrıntılı işledik.
Güçlendirme mi, yeniden yapım mı?
Her riskli bina yıkılıp yeniden yapılmak zorunda değildir; bazı durumlarda güçlendirme mümkün olabilir. Karar için binanın yaşı, hasar durumu, kat adedi ve imar hakları birlikte değerlendirilir. Güçlendirme, mevcut daire dağılımını korur ama bina içinde kolon ekleme, perde duvar gibi müdahaleleri gerektirebilir. Yeniden yapım ise imar hakkı yeterliyse daha büyük daireler ya da fazladan kat kazandırabilir. Seçeneklerin artı ve eksilerini güçlendirme mi yeniden yapım mı rehberimizde anlattık.
Uzlaşma: en uzun aşama
Bostancı’daki apartmanlarda dönüşümün asıl zorluğu çoğu zaman teknik değil, insani taraftır. Bazı malikler yıllardır aynı dairede oturur, bazıları yurt dışında yaşar, bazı daireler kiracıdadır. Şu yöntemler yardımcı olur:
- Tek bir iletişim yürütücüsü belirlemek.
- Tüm maliklere aynı bilgiyi aynı anda vermek.
- Talepleri tek tabloda toplamak.
- Taslak sözleşmeyi herkese açıkça göstermek.
- Şüpheli noktaları avukatla önceden çözmek.
Çoğunluk oranları ve karşı çıkan malikler için yasal yollar mevzuata bağlıdır; bunlar için avukat ve ilgili idareyle görüşün.
Yeniden yapımda ada içi lojistik
Yoğun mahallelerde yıkım ve yeniden yapım sırasında komşu binaların korunması, sokak trafiğinin yönetimi ve çevre sakinlerinin bilgilendirilmesi önemlidir. Yıkım öncesinde komşu binaların mevcut durumu fotoğraf ve tutanakla kayıt altına alınır. Yıkım yöntemi sokak genişliğine ve komşu duvar mesafesine göre seçilir. Bu planlama, yapım süresi için gerçekçi bir takvim kurmayı sağlar.
Sözleşme ve finansman konuları
Dönüşüm kapsamında yeniden yapım için farklı finansman yolları kullanılabilir: kat karşılığı, malik katkısı ya da destek ve kredi mekanizmaları. Destek koşulları mevzuata bağlıdır ve zamanla değişir. Kat karşılığı seçilirse sözleşme noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Sözleşmenin hangi kalemleri içermesi gerektiği için Bostancı kat karşılığı inşaat sayfamıza ve kat karşılığı sözleşmesi rehberimize bakabilirsiniz.
Yeni yapıda uyulacak yönetmelik
Yeni yapı, yürürlükteki Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği (TBDY 2018) ve parsele özel zemin etüdüne göre tasarlanır. Ayrıca yapı denetim kuruluşu tüm süreci denetler. Deprem yönetmeliğini ev sahibi gözüyle özetleyen bina deprem yönetmeliği yazımız bu konuda başlangıç sağlar.
Toplantıya götürülecek üç soru
Malik toplantısında konuşmayı somut tutmak için şu üç soruyu masaya koymanızı öneririz. Birincisi, bina için riskli yapı tespiti yaptırılacak mı, yaptırılacaksa masrafı kim ve nasıl paylaşacak? İkincisi, dönüşüm kat karşılığı mı yoksa malik katkılı mı yürüyecek? Üçüncüsü, yıkımdan teslime kadar geçen sürede kimin nerede oturacağı ve bunun sözleşmede nasıl yazılacağı. Bu üç soru netleşmeden müteahhit teklifi almak zamanından önce yapılmış bir adım olur.
Toplantı sonunda alınan kararların tutanağa geçirilmesi ve herkese imzalı ya da onaylı bir kopyasının verilmesi, ilerleyen aşamada “böyle konuşmamıştık” tartışmasını önler.
Görüşme için
Bostancı’daki binanız için dönüşüm sürecini konuşmak isterseniz randevuyla yerinde keşif yapıyoruz. Görüşmeyi belirleyeceğiniz yerde gerçekleştiriyoruz. 0533 659 21 71 numarasını arayın veya iletişim sayfasından yazın. 6306 sayılı Kanun ve ilgili yönetmelikler değişebilir; güncel süreci ve şartları Bakanlıktan ve ilçe belediyesinden mutlaka teyit edin. Hukuki noktalar için avukat ve noterle netleştirin.