Bostancı’da bir arsa almadan ya da yenilemeye başlamadan önce, kişinin ilk sorusu şudur: bu parselde ne kadar ve ne tür bir yapı yapılabilir? Yanıt, imar durumu belgesindedir. Bu sayfa, Kadıköy Bostancı’da imar durumu sorgulayacak, yapı ruhsatı ve iskan sürecine girecek kişiler için hazırlanmış bir kontrol listesidir. Genel çerçeveyi yapı ruhsatı nasıl alınır rehberimizde okuyabilirsiniz; burada mahalle ölçeğinde işleyen adımlara odaklanıyoruz.
Bostancı’da imar durumu nasıl öğrenilir?
Bostancı, Kadıköy Belediyesi’nin sınırları içindedir. Bu nedenle parsele ilişkin imar durumu belgesi, ilçe belediyesinin imar birimince düzenlenir. Başvuru için genellikle tapu bilgisi, ada-parsel numarası ve kimlik belgesi hazırlanır. Belgede şunlar yer alır:
- İmar planındaki kullanım kararı (konut, ticaret, karma vb.).
- İzin verilen kat adedi ve yükseklik.
- Yapılaşma düzeni (bitişik, ayrık) ve çekme mesafeleri.
- Plan notları ve varsa özel şartlar.
Bu belgeye bakmadan yapılan bir kat karşılığı hesabı ya da satın alma kararı risklidir. Ayrıntılı anlatım için imar durumu nasıl öğrenilir yazımıza göz atın.
Bostancı’da plan notları neden dikkatle okunmalıdır?
Yoğun yapılaşmış mahallelerde parsel, kendi başına değil ada düzeni içinde değerlendirilir. Plan notları; parsel birleştirme koşulları, çekme mesafeleri, zemin kat kullanımı ve bodrum katı gibi konularda ek kurallar içerebilir. Aynı sokaktaki iki parselin plan notları bile farklı olabilir. Bu nedenle komşu parselin yapılaşmasını örnek alarak karar vermeyin; her parsel için belgeyi kendiniz alın.
Yapı ruhsatı başvurusunun adımları
- İmar durumu belgesinin alınması.
- Zemin ve temel etüdünün yaptırılması.
- Mimari, statik, mekanik ve elektrik projelerinin hazırlanması.
- Yapı denetim kuruluşu ile sözleşme yapılması.
- Başvuru dosyasının Kadıköy Belediyesi’ne verilmesi.
- Belediye incelemesi ve ruhsat düzenlenmesi.
Ruhsata tabi yapılar 4708 sayılı Kanun gereği yapı denetim kuruluşu denetiminde yapılır. Kuruluşun görevini yapı denetim firması ne yapar yazımızda anlattık. Tam belge listesi ve başvuru biçimi zamanla değişebilir; belediyeden güncel haliyle teyit edin.
Mevcut binada ruhsat ve iskan belgeleri
Yenileme, kat karşılığı ya da dönüşüm düşünüyorsanız binanın mevcut ruhsat ve iskan belgelerini gözden geçirmek gerekir. Bostancı’daki eski apartmanlarda belgelerin bir kısmı kaybolmuş ya da arşivde kalmış olabilir. Belgelerin bulunması, mevcut yapının yasal durumunu netleştirir. Belgeler olmadığında belediye arşivinden ya da tapu kaydından yola çıkılır. Bu genel bilgidir; özel durumlar için ilgili idare ve avukatla görüşün.
İskan: yapı bitince ne olur?
Yapı bittiğinde iskan (yapı kullanma izni) alınır. Enerji Kimlik Belgesi yeni binalarda iskan için gerekir; ayrıca yangın, asansör ve tesisat uygunluk belgeleri dosyanın parçasıdır. İskan olmadan binanın kullanılması ve tapunun kat mülkiyetine geçmesi sorun yaratabilir. Adım adım anlatım için iskan yapı kullanma izni rehberimize bakabilirsiniz.
Kontrol listesi: başvuru öncesinde
| Kontrol | Yapıldı mı? |
|---|---|
| İmar durumu belgesi alındı | Evet / Hayır |
| Tapu ve şerhler kontrol edildi | Evet / Hayır |
| Zemin ve temel etüdü yaptırıldı | Evet / Hayır |
| Projeler tamamlandı | Evet / Hayır |
| Yapı denetim sözleşmesi imzalandı | Evet / Hayır |
| Komşu parsel ilişkisi değerlendirildi | Evet / Hayır |
Ruhsat sonrası: şantiye ve komşuluk
Ruhsat alındıktan sonra şantiye kurulumu ve komşu binaların tespiti yapılır. Bostancı’daki yoğun dokuda komşu bina fotoğrafları ve tutanaklar, olası bir anlaşmazlıkta yararlı olur. Hafriyat ve beton saatleri belediye ve mahalle ile konuşularak belirlenir. Bu ayrıntılar zaman planına yansır ve süreç daha az gerginlikle ilerler.
İmar durumu ile projenin çakıştığı üç nokta
Belge alındıktan sonra projeyi çizen mimarla birlikte özellikle üç noktaya bakmanız gerekir. Birincisi, çekme mesafeleri: parselin ön, yan ve arka sınırından ne kadar geri çekileceği yapılabilecek taban alanını doğrudan belirler. İkincisi, bodrum ve zemin kat kullanımı: sığınak, otopark, depo ya da ticari alan olarak hangi kullanımların mümkün olduğu plan notlarına bağlıdır. Üçüncüsü, çıkma ve cephe düzenlemeleri: balkon, cephe çıkıntısı ve saçak gibi unsurların ölçüsü yönetmelikle sınırlanır. Bu üç konuda erken netlik, ruhsat dosyasının geri çevrilme ihtimalini düşürür.
Ruhsat sürecinde en sık karşılaşılan gecikme nedenleri
Başvuru dosyaları çoğunlukla teknik yetersizlikten değil, eksik ya da çelişkili belgeden geri döner. Tapu bilgisinin güncel olmaması, proje paftaları arasındaki ölçü farkı, yapı denetim sözleşmesinin eksik kalması ve zemin etüdü raporunun proje ile uyuşmaması tipik örneklerdir. Başvurudan önce dosyanın bir kez daha yetkili mühendislerce çapraz kontrol edilmesi, belediyede tekrar tekrar gidip gelmenin önüne geçer. Belediye uygulaması ve süreler zamanla değişebileceği için, güncel evrak listesini başvuru gününden önce öğrenin.
İlgili sayfalar
Süreçte yardımcı olacak diğer sayfalar: Bostancı zemin etüdü ve deprem güvenliği, Bostancı konut ve apartman projeleri ve mahallenin genel sayfası Kadıköy Bostancı.
Sorularınız için
Ruhsat sürecinde eksik belge ya da plan sorusu yaşıyorsanız randevuyla yerinde keşifte birlikte bakabiliriz. Görüşmeyi sizin belirleyeceğiniz yerde yapıyoruz. 0533 659 21 71 numarasını arayabilir ya da iletişim sayfasından mesaj gönderebilirsiniz. İmar mevzuatı ve belediye uygulamaları değişebilir; güncel durumu Kadıköy Belediyesi’nden teyit edin.