Sahrayıcedit’te kentsel dönüşüm konuşulurken çoğunlukla tek bir dairenin değil, bir bloğun ya da sitenin kararı söz konusudur. Sahrayıcedit kentsel dönüşüm sürecinde dikkat çeken şey, yirmi otuz maliki olan bir binada teknik kararın hemen ardından iletişim ve karar yönetimi işinin başlamasıdır. Bu sayfa, blok ve ada ölçeğindeki binalar için süreci sıraya koyuyor ve her adımda neyin sorulması gerektiğini anlatıyor.
Blok apartmanda dönüşüm hangi sırayla başlar?
Sıra, mahalleden bağımsız olarak kanunun mantığını izler: önce tespit, sonra karar, sonra uygulama. Ancak çok maliki olan bir blokta bu sıranın uygulanışı ayrı bir titizlik ister. Her aşamada malikleri haberdar etmek, sürecin güvenini korur.
Blok ölçeğinde önerdiğimiz sıralama:
- Yönetici veya birkaç maliğin öncülüğünde ön toplantı
- Ruhsat, iskan ve varsa statik projenin bulunması
- Lisanslı kuruluşa riskli yapı tespiti için başvuru
- Tespit raporunun tüm maliklere açık sunumu
- Güçlendirme ve yeniden yapım seçeneklerinin karşılaştırılması
- Oylama ve kararın tutanağa geçirilmesi
- Müteahhit teklifi, sözleşme, ruhsat ve yapı denetim süreci
Kanundaki oranlar, süreler ve destek koşulları zamanla değişebilir; güncel bilgiyi Kadıköy Belediyesi ve ilgili Bakanlıktan teyit edin. Karar aşamasında güçlendirme ile yeniden yapım arasındaki farkı güçlendirme mi yeniden yapım mı rehberimiz açıklıyor.
Riskli yapı tespitinde blok apartmanlara özgü noktalar
Blok apartmanlar genellikle yinelenen bir plan düzenine sahiptir: aynı kat planı üst üste yükselir. Bu, hesabı kolaylaştırabilir; ancak zemin katın farklı kullanılması, örneğin ortak girişin açık bırakılması, taşıyıcı sistemin düzenini değiştirebilir. Tespitte incelenen başlıca noktalar:
- Zemin kat ve giriş bölümünde açık bırakılmış alanların taşıyıcı sisteme etkisi
- Kat yüksekliklerinin düzenli olup olmadığı
- Sonradan yapılan balkon kapatmaları ve çatı ilaveleri
- Betonun dayanımı ve donatının durumu
- Bloklar arası derz ve komşu bina ilişkisi
Bu noktalar lisanslı kuruluşun ölçüm ve analizinde ele alınır. Bina yaşı yalnızca bir işarettir, karar değildir. Kadıköy’ün Marmara kıyısında olduğu ve Marmara’daki fay hattı bağlamı, iç kesimdeki bir mahalle için de geçerlidir.
Güçlendirme kararında blok yapı ne kazanır, ne kaybeder?
Güçlendirme, yapıyı yıkmadan taşıyıcı sistemini iyileştirmektir. Blok apartmanlarda bazen bu, malikler açısından çekici bir seçenektir çünkü taşınma gerektirmeden yapılabilecek uygulamalar olabilir. Ancak iş mühendislik hesabına bağlıdır ve her yapı için uygun olmayabilir.
| Konu | Güçlendirmede | Yeniden yapımda |
|---|---|---|
| Taşınma | Bazı uygulamalarda gerekmeyebilir | Gereklidir |
| Daire planı | Değişmez ya da az değişir | Yeni proje ile yeniden kurgulanır |
| Asansör, otopark | Sınırlı iyileştirme | Güncel yönetmeliğe göre yeniden kurgulanır |
| Yönetmelik uyumu | Kısmi iyileştirme | Güncel deprem yönetmeliğine göre |
Bu tablo genel bir çerçevedir; sizin binanız için kararı tespit raporu ve mühendislik hesabı verir. Yeniden yapımda uygulanan güncel yönetmeliği deprem yönetmeliği TBDY 2018 rehberimizde özetledik.
Ada ölçeğinde dönüşüm: birden fazla bina birlikte
Bazen aynı ada üzerindeki birkaç bina birlikte dönüşmek ister. Bu durumda imar planının buna izin vermesi, her bina için ayrı riskli yapı tespiti yapılması ve tüm maliklerin ayrı ayrı karara katılması gerekir. Birden fazla bina, tek bir müteahhitle aynı şantiye altında yürütülürse organizasyon avantajı doğabilir ama sürecin karmaşıklığı da artar.
Dikkat edilecek başlıklar:
- Her binanın ayrı malik listesi ve ayrı uzlaşması
- Ortak otopark ve bahçenin yeni düzende nasıl yer alacağı
- Binalar arasında farklı ilerleyen süreçler ve takvim uyumu
- İnşaat esnasında çevrede yaşayanların rahatsızlığının yönetimi
Bu tür işlerde imar durumunu ayrı ayrı sorgulamak zorunludur; ayrıntıyı imar durumu nasıl öğrenilir yazımızda bulabilirsiniz. Blok ölçeğinde kat karşılığı seçeneğine bakmak isterseniz Sahrayıcedit kat karşılığı inşaat sayfamız ilgili sözleşme başlıklarını anlatıyor.
Yıkım, temel ve iskan
Yıkımdan önce binanın tümüyle boşaltılması, tesisat hatlarının kesilmesi ve komşu yapıların mevcut durumunun fotoğraf ve tutanakla kaydı gerekir. Bahçeli bloklarda ağaçların durumu için ilgili belediye birimlerinden görüş alınır. Temel çözümü, ruhsat öncesi yapılan zemin etüdüne dayanır; etüdün nedenini zemin etüdü rehberimizde bulabilirsiniz.
Yeni yapı, yapı denetim kuruluşunun denetiminde ilerler. İskan öncesinde enerji kimlik belgesi düzenlenir. Teslimde her bağımsız bölümün alanı, otopark yerleri ve ortak alanlar sözleşmedeki ile karşılaştırılır.
AlbayrakZ Yapı dönüşüm işinde nasıl çalışır?
Sahrayıcedit’teki bir blok için önce telefon veya WhatsApp üzerinden ön görüşme yapar, ardından randevuyla yerinde keşfe geliriz. Keşifte bloğu, bahçeyi, otoparkı, komşu yapıları ve sokak genişliğini görür; malik toplantısına götürülebilecek yazılı bir özet hazırlarız. Sözleşmede teslim takvimini açık yazarız. Genel çerçeveyi kentsel dönüşüm hizmet sayfamızda görebilirsiniz; mahalleyi bütün olarak görmek için Sahrayıcedit sayfamıza, yoğun merkez dokudaki farklı bir örnek için Osmanağa kentsel dönüşüm sayfamıza göz atabilirsiniz.
Bloğunuz için konuşmak isterseniz 0533 659 21 71 numarasını arayabilir ya da iletişim sayfasından yazabilirsiniz. Dönüşüm mevzuatı ve destekler değişebilir; güncel durumu Kadıköy Belediyesi ve ilgili Bakanlıktan teyit edin.