Sahrayıcedit’te bir apartman dairesinin, bahçeli bir bloğun ya da tek parselli bir arsanın sahibiyseniz kat karşılığı, yenilemeye alternatif olarak akla gelen ilk yoldur. Sahrayıcedit kat karşılığı inşaat konusunda bu mahalleye özgü olanı, çoğunlukla ada ya da blok ölçeğinde düşünmektir: birden fazla kat maliki, ortak bir bahçe ve otopark, bazen komşu bir parsel. Bu sayfa, o durumlara özel bir süreç haritası sunuyor.
Malikler toplantısı nasıl yürütülür?
Kat karşılığı, bir imza değil bir karar sürecidir. Blokta yirmi, otuz daire varsa bu karar tek bir toplantıda alınmaz; birkaç turda olgunlaşır. Toplantı düzeni kabaca şöyle işler: önce bilgilendirme, sonra sorular, sonra teklifler, en sonunda oylama. Her aşama yazılı tutanağa bağlanmalıdır.
Toplantıya hazırlık listesi:
- Kat malikleri listesi ve arsa payları
- Yönetim planı ve varsa önceki karar defteri
- Binanın ruhsat ve iskan bilgisi
- Müteahhidin yazılı ön teklifi ve paylaşım tablosu
- Toplantı davet yazısı ve gündem maddeleri
Kat mülkiyeti ilişkilerinin çerçevesi 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda düzenlenir; yıkıp yeniden yapmak için gereken oranlar ve istisnalar için avukat ve noterle görüşmenizi öneririz. Bu bilgi genel bir çerçeve sunar, hukuki tavsiye yerine geçmez.
Bahçe, otopark ve sığınak: sözleşmede nasıl yazılır?
Bahçeli bir blokta yeni yapı genellikle zemin katın düzenini değiştirir. Otopark yönetmeliği araç sayısını belirler; bahçenin bir kısmı otopark rampasına, bir kısmı yeşil alana ayrılır. Eski binadaki açık alan alışkanlığı yeni binada aynen korunmayabilir. Bunu baştan bilmek, teslimden sonra çıkacak tartışmayı önler.
Sözleşmede şu ayrıntılar bulunmalıdır:
| Kalem | Yazılması gereken |
|---|---|
| Otopark yeri | Hangi daireye kaç araç yeri, açık mı kapalı mı |
| Depo ve sığınak | Bağımsız bölüm olarak mı, ortak alan olarak mı |
| Bahçe düzeni | Yeşil alan, çocuk oyun alanı, ağaçlar |
| Ortak alan giderleri | İskan sonrası yönetim kurulumu |
Bu tabloyu mimari ön projeye ekleyerek imzalarsanız, yanlış anlaşılma ihtimali azalır. Ortak alanların yönetimi de teslimden sonra kat malikleri kuruluna geçer.
İki parseli birleştirerek kat karşılığı verilebilir mi?
Komşu parsellerin sahipleri birlikte hareket ederse daha büyük bir bina yapmak mümkün olabilir. Ancak parsel birleştirme, imar planı ve belediye uygulamasına bağlıdır; her zaman izin verilmeyebilir. Bu yüzden iki parselin imar durumu ayrı ayrı alınır, ardından birleştirmenin plan açısından sonuç doğurup doğurmadığı Kadıköy Belediyesi’ne sorulur.
Birleştirme durumunda sözleşmenin şu üç noktayı ele alması gerekir:
- Her iki parselin paylarının yeni binadaki toplam alana nasıl yansıyacağı
- İki grubun ortak müteahhitle tek sözleşme mi, iki ayrı sözleşme mi yapacağı
- Birinin yıkım veya tahliye takvimindeki gecikmenin diğerini nasıl etkileyeceği
Komşu Rasimpaşa’da küçük parsel ve hisseli mülkiyet üzerinden benzer bir konuyu Rasimpaşa kat karşılığı inşaat sayfamızda farklı bir açıdan ele aldık.
Kat karşılığı sözleşmesinde neler bulunmalı?
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taşınmaz devri vaadi içerdiğinden noterde düzenleme şeklinde yapılır. Bu yerleşik uygulamadır; her durumda avukat ve noterle netleştirin. Sözleşmede bulunması gereken başlıklar:
- Bağımsız bölümlerin liste ve planla tarifi
- Başlangıç, kaba inşaat ve iskan takvimi
- Gecikmede yaptırım ve kira bedeli
- Teknik şartname: malzeme, asansör, doğrama, yalıtım
- Tapu devir aşamaları ve güvence yöntemi
Bu başlıkları ayrıntılı ele alan kat karşılığı sözleşmesinde dikkat edilecekler yazımızı sözleşmeye oturmadan önce okumanızı öneririz. Biz sözleşmede teslim takvimini açık yazarız.
Bahçeli parselde şantiye nasıl kurulur?
Bahçeli parselin bir avantajı, şantiye alanının daha rahat kurulabilmesidir: malzeme sahası, vinç yeri ve işçi konteyneri için yer bulmak dar sokaklardaki parsellere kıyasla kolaydır. Bununla birlikte bahçedeki ağaçlar ve mevcut tesisat hatları planlamayı etkiler. Kazı öncesi su, elektrik ve doğalgaz hatlarının yeri belirlenir. Temel çözümü, ruhsat öncesi yaptırılan zemin etüdüne dayanır; etüdün neden şart olduğunu zemin etüdü rehberimizde anlattık.
Komşu binalarla ortak sınır varsa, kazı başlamadan onların duvarlarındaki mevcut çatlaklar fotoğraf ve tutanakla kayda alınır. Sokak genişliği, hafriyat kamyonlarının dönüş yarıçapı ve çalışma saatleri keşif sırasında yerinde konuşulur.
Teslim ve iskan
İnşaat bittiğinde yapı kullanma izni (iskan) alınır. Yeni binada enerji kimlik belgesi de iskan için gereklidir. Teslim öncesinde her bağımsız bölümün alanını, otopark yerlerini, ortak alanları ve teknik şartnamedeki malzemeleri sözleşmeyle karşılaştırın. İskan süreci ve belgeler için iskan yapı kullanma izni yazımızı okuyabilirsiniz.
AlbayrakZ Yapı ile çalışma şekli
Sahrayıcedit’teki bir kat karşılığı işi için önce telefon veya WhatsApp üzerinden kısa bir ön görüşme yapar, ardından randevuyla yerinde keşfe geliriz. Hizmetin genel çerçevesi kat karşılığı inşaat hizmet sayfamızda durur; mahallenin genel tablosu için Sahrayıcedit sayfamıza, eski bina için Sahrayıcedit kentsel dönüşüm sayfamıza bakın.
Projenizi konuşmak isterseniz 0533 659 21 71 numarasını arayabilirsiniz; ya da iletişim sayfasından blok ve parsel bilgilerinizi kısaca yazın. Burada anlatılanlar genel bilgidir; mevzuat değişebilir, güncel durumu Kadıköy Belediyesi’nden teyit edin.