Sahrayıcedit’te bir apartmanın maliki, bir site yönetimi ya da arsa sahibiyseniz sorularınız çoğu zaman merkez mahallelerdekinden farklıdır: bahçe ve otopark ne olacak, blok içinde ortak karar nasıl alınır, eski binaya asansör eklenir mi? Kadıköy Sahrayıcedit’te inşaat firması ararken de bu soruları anlayan biriyle çalışmak gerekir. AlbayrakZ Yapı olarak bu mahalledeki işlere de randevuyla yapılan yerinde keşifle başlıyoruz.
Sahrayıcedit’te yapı dokusu nasıl okunur?
Sahrayıcedit, Kadıköy’ün Marmara sahil bandında değil, iç kesim mahallelerinden biridir. Bu yüzden sahil mahallelerindeki tuzlu hava ve yüksek zemin suyu gibi konular burada belirleyici değildir. Onun yerine öne çıkan şey, apartman ve site ölçeğinde yapılaşmış bir mahalle olmasıdır: bahçeli binalar, ön ve arka açıklıkları olan bloklar ve ortak otoparklarla karşılaşmak mümkündür. Yine de her parsel farklıdır; bir sokakta yan yana duran iki binanın ruhsat yılı, kat adedi ve yapım tekniği farklı olabilir.
Bu doku üç konuyu öne çıkarır:
- Ortak alanlar: bahçe, otopark ve sığınak yönetimi
- Kat malikleri sayısının fazla olduğu bloklarda karar süreci
- Komşu parsellerle birlikte hareket etme imkânı
- Asansör, yalıtım ve cephe gibi yenileme talepleri
Bir mahalleyi tek cümleyle tarif etmek yerine, parseli tek tek okumak daha doğrudur. Bunun için ilk adım imar durumudur.
Sahrayıcedit’te bir parselin imar durumu nasıl öğrenilir?
İmar durumu belgesi, Kadıköy Belediyesi’nden alınır ve parselde izin verilen kat adedini, yapılaşma koşullarını ve plan notlarını gösterir. Belgeyle birlikte tapu kaydını ve mevcut binanın ruhsat ve iskan durumunu yan yana koymak gerekir. Komşunuzun binasının yüksekliği sizin parseliniz için bir referans değildir; plan ve parsel ölçüsü farklı olabilir.
Sorgu için önerdiğimiz sıra:
- Tapu kaydı ve ipotek, şerh gibi notların kontrolü
- Belediyeden imar durumu belgesi
- Mevcut binanın ruhsat ve iskan bilgisi
- Bahçedeki ağaç ve yeşil alan bilgisi
- Otopark ve sığınak durumunun mevcut projeyle karşılaştırılması
Belgenin alınışını imar durumu nasıl öğrenilir yazımız ayrıntılı anlatıyor. Belge geldiğinde yeni yapının ne kadar alan sunacağı, ancak bir mimari ön çalışmayla anlaşılır.
Sahrayıcedit’te kat karşılığı verirken ortak alanlar nasıl ele alınır?
Bahçeli veya otoparklı bir blokta kat karşılığı, sadece daire paylaşımı değildir; ortak alanların yeni yapıda nasıl kurgulanacağı da sözleşmenin parçasıdır. Otopark yönetmeliği yeni yapıda araç sayısını belirler; eski binanın açık otoparkı yeni projede kapalı otoparka dönüşebilir. Bahçe ise imar koşullarına göre yeniden düzenlenir.
Sözleşme öncesi sorulacaklar:
| Konu | Soru |
|---|---|
| Otopark | Her daireye araç yeri ayrılacak mı, sayısı sözleşmede yazılı mı? |
| Bahçe ve ağaçlar | Korunacak ağaç var mı, kesim izni kimin sorumluluğunda? |
| Sığınak ve depo | Yeni projede hangi alanlar nerede olacak? |
| Ortak gider | İnşaat boyunca ve sonrasında yönetim nasıl kurulacak? |
Kat karşılığı sözleşmesi noterde düzenleme şeklinde yapılır; bu genel bilgidir, avukat ve noterle netleştirin. Sözleşmedeki başlıkları kat karşılığı sözleşmesinde dikkat edilecekler yazımızda topladık; mahalle ölçeğinde adımlar için Sahrayıcedit kat karşılığı inşaat sayfamıza geçebilirsiniz.
Asansörsüz veya bakımsız apartmanda yenileme mi dönüşüm mü?
Yıllar içinde bakımı yapılmamış bir binada malikler önce onarım ya da yenilemeyle yetinip yetinemeyeceklerini sorar. Cevap, binanın taşıyıcı sistemine bağlıdır. Yalıtım, çatı, tesisat ve cephe yenilemesi, riskli yapı tespiti sonucu olumlu olan binalarda yeterli olabilir. Tespit olumsuz çıkarsa güçlendirme ya da yıkıp yeniden yapma gündeme gelir.
Yenileme kalemlerinden bazıları:
- Isı yalıtımı ve mantolama, mantolama ve ısı yalıtımı rehberimizde anlattığımız ilkelerle
- Çatı ve teras su yalıtımı
- Ortak tesisat hatlarının değişimi
- Uygun olan yapılarda asansör ilavesi
Bir binada asansör eklenip eklenemeyeceği, statik uygunluk ve kat malikleri kararına bağlıdır. Tadilat kapsamında hangi işlerin izin gerektirdiğini tadilatta hangi işler izin gerektirir yazımız açıklar.
Deprem bağlamı ve riskli yapı tespiti
Kadıköy, Marmara Denizi kıyısında bir ilçedir ve Marmara’daki fay hattı ilçenin genel bağlamını belirler. Sahrayıcedit iç kesimde olsa da deprem konusu mahalle sınırı tanımaz. 6306 sayılı Kanun çerçevesinde riskli yapı tespiti lisanslı kuruluşlarca yapılır. Bina yaşı bir işarettir, karar değil.
Blok apartmanlarda tespit sonucu tüm kat maliklerini ilgilendirir. Bu yüzden başvuru öncesinde malikler toplantısı yapmak, tespitin neden istendiğini ve sonucun neyi değiştireceğini açıklamak yararlıdır. Tespit sonrası yol için güçlendirme mi yeniden yapım mı rehberimize ve mahalle ölçeğinde Sahrayıcedit kentsel dönüşüm sayfamıza bakabilirsiniz.
Ruhsattan iskana süreç
İstanbul büyükşehirdir; yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni kural olarak ilçe belediyesinde, yani Kadıköy Belediyesi’nde yürür. Ruhsata tabi yapılarda 4708 sayılı Kanun gereği yapı denetim kuruluşu denetim yapar. Ayrıntı için yapı ruhsatı nasıl alınır yazımıza göz atabilirsiniz. Şantiye tarafında ise bahçeli parselin avantajı, malzeme ve vinç için daha rahat alan bulunabilmesi olabilir; yine de her sokağın genişliği keşifte yerinde görülür.
AlbayrakZ Yapı Sahrayıcedit’te nasıl çalışır?
Sahrayıcedit’teki bir iş için önce telefon veya WhatsApp üzerinden ön görüşme yapar, sonra randevuyla yerinde keşfe geliriz. Keşifte binayı, bahçeyi, otoparkı, komşu yapıları ve sokağı görür, bulguları yazılı teklife dönüştürürüz. Sözleşmede teslim takvimini açık yazarız ve ruhsata giden yapılarda zemin etüdünü ruhsat öncesinde isteriz. Genel çerçeveyi kat karşılığı inşaat ve kentsel dönüşüm hizmet sayfalarımızda bulabilirsiniz. Komşu mahalleler için Göztepe ve Erenköy sayfalarımıza, ilçe geneli için Kadıköy sayfamıza göz atın.
Blok ya da parselinizi konuşmak için 0533 659 21 71 numarasını arayabilir veya iletişim sayfasından bize yazabilirsiniz. Mevzuat değişebilir; Sahrayıcedit’teki parseliniz için geçerli güncel kuralları Kadıköy Belediyesi’nden teyit edin.