Cumhuriyet’te bir binanın kat maliki ya da zemin kat dükkânının sahibiyseniz, apartman yaşamının işleyişini yakından biliyorsunuzdur: ortak çatı, ortak cephe, ortak bodrum ve her biri için ayrı görüşleri olan yirmi kadar insan. Kartal Cumhuriyet için inşaat firması ararken de asıl sorular teknik olduğu kadar organizasyoneldir: bir binadaki ortak işi kim başlatır, kim onaylar, nasıl finanse edilir ve kim denetler? Bu sayfa, çok malikli binaların yenilenmesi ve dönüştürülmesi sürecine odaklanıyor.
Cumhuriyet’te çok malikli bir binada iş nasıl başlatılır?
Kartal, Anadolu Yakası’nın Marmara kıyısındaki ilçelerinden biridir; Cumhuriyet de bu ilçenin mahalleleri arasında yer alır. Kentsel dokuda çok katlı, çok malikli apartman stoku yaygındır ve bu binalarda iş yapmanın ilk şartı, kararın nasıl alınacağını netleştirmektir.
Apartman yenileme işi için pratik bir sıra:
- Yönetim planını ve son kat malikleri kurulu kararlarını gözden geçirin.
- Yapılacak işi kısaca tanımlayın: çatı yenileme, mantolama, cephe onarımı ya da daha büyük bir iş.
- Yerinde keşif yaptırıp yazılı bir kapsam ve teklif isteyin.
- Teklifi toplantı öncesi maliklere yazılı iletin.
- Toplantıda karar çoğunluğuna ulaşılıp ulaşılmadığını tutanakla kaydedin.
- Sözleşmeyi imzalayın ve iş programını maliklerle paylaşın.
Kararın hangi çoğunlukla alınacağı Kat Mülkiyeti Kanunu ve yönetim planındaki hükümlere göre değişir. Hukuki konularda avukat desteği almanız yerinde olur.
Cumhuriyet’te çatı ve cephe: bakım mı, yenileme mi?
Şehir içi apartmanlarda en sık sorun çatı ve cepheden başlar. Çatıdan sızan su, üst kat dairelerinin tavanında lekeye, zamanla yapıda nem kaynaklı bozulmaya yol açar. Cephede kabaran boya, dökülen sıva ve açılan çatlaklar ise ilk bakışta estetik gibi görünse de suyun içeri girdiğinin işaretidir.
Yerinde keşifte sırasıyla şunlara bakarız:
- Çatı örtüsünün yaşı, kırık veya kayan parçalar
- Dere, oluk ve iniş borusu bağlantıları
- Baca ve çatı çıkışı çevresindeki yalıtım detayları
- Cephede çatlak yönü: yatay, düşey veya çapraz
- Balkon alt yüzlerinde paslanma ve beton dökülmesi
- Mevcut mantolama varsa levha ve sıva bütünlüğü
Bu keşiften çıkan tablo, işin bakım düzeyinde mi yoksa daha kapsamlı bir yenileme düzeyinde mi olduğunu gösterir. Çatı konusunda genel bilgi için çatı yapımı ve kar yükü yazımıza, cephe yalıtımı için mantolama ve ısı yalıtımı yazımıza bakabilirsiniz. Hizmet çerçevemiz için tüm dış cephe uygulamaları ve tadilat ve renovasyon sayfaları hazır.
Zemin kat dükkânları ve kullanım değişikliği
Şehir içi mahallelerde bir binanın zemin katında çoğu zaman ticari birimler bulunur. Bu birimler bir taraftan binanın gelirini artırır, diğer taraftan taşıyıcı sistem açısından hassas bir konu haline gelebilir: dükkân açmak için kolon ya da perde müdahalesi yapılmış olabilir. Yapının yenilenmesi ya da dönüşümü sırasında zemin kat kullanımı şu başlıklarda değerlendirilir:
| Konu | Ne kontrol edilir? |
|---|---|
| Ruhsatlı kullanım | Zemin kat ruhsatta konut mu, ticari mi görünüyor? |
| Kolon ve perde durumu | Geçmişte kesilen veya inceltilen taşıyıcı var mı? |
| Yeni yapıda kullanım | İmar planı yeni yapıda zemin katın ticari kullanımına izin veriyor mu? |
| Malik payı | Dükkân sahipleri ile konut sahipleri arasında paylaşım nasıl olacak? |
| Kiracı | Ticari kiracıların tahliyesi ve tazminat konuları |
Dükkân sahiplerinin dönüşümde farklı beklentileri olması olağandır. Bu beklentiyi baştan yazılı hale getirmek, ileride oluşabilecek anlaşmazlığı azaltır.
Cumhuriyet’te bodrum, temel ve su yalıtımı
Kıyı ilçelerinde bodrum katlarda nem sorunu yaygındır. Zemin suyu seviyesi, drenaj kalitesi ve mevcut su yalıtımı bu sorunun temel kaynağıdır. Bodrumdaki nem, dışarıdan bakıldığında yalnızca duvardaki leke gibi görünür, ancak zamanla donatı korozyonuna ve beton kalitesinde azalmaya yol açabilir. Bu nedenle bodrum nemini yalnızca üzerini boyayarak gizlemek yerine, kaynağına inen bir keşifle ele almak gerekir. Bu konuyu ayrıntılı işleyen temel ve bodrum su yalıtımı rehberimizi okumanızı öneririz.
Eğer bina riskli yapı tespiti için değerlendiriliyorsa, bodrumdaki nem gibi bulgular tespit uzmanına iletilmelidir. 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespiti lisanslı kuruluşlar tarafından yapılır; tespit sonucuna göre güçlendirme ya da yıkıp yeniden yapma seçenekleri değerlendirilir. Cumhuriyet’e özel süreci Cumhuriyet kentsel dönüşüm sayfamızda ayrıntılı olarak anlattık.
Cumhuriyet’te kat karşılığı yenileme
Bina yenilemeye karar veren malikler, çoğu zaman kendi bütçelerinden yapım bedeli ödemek yerine kat karşılığı modelini düşünür. Kartal Cumhuriyet için kat karşılığı yönteminin uygun olup olmadığı, parselin imar hakkına ve malikler arasındaki uzlaşmaya bağlıdır. Sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılması gerektiği genel bir hukuki bilgidir; avukat ve noter ile netleştirin. Cumhuriyet’e özel adımları Cumhuriyet kat karşılığı inşaat sayfamızda, sözleşme maddelerini ise kat karşılığı sözleşmesinde dikkat edilecekler yazısında bulabilirsiniz.
İzin ve ruhsat: Cumhuriyet’te hangi iş için belediyeye gidilir?
İstanbul büyükşehirdir; ruhsat ve iskan işlemleri kural olarak ilçe belediyesinde, Cumhuriyet için Kartal Belediyesi’nde yürür. Her tadilat izin gerektirmez, her yenileme de ruhsat aramaz; ancak ortak alanı, cepheyi ve taşıyıcı sistemi etkileyen işlerde izin aranabilir. Hangi tadilatların izin gerektirdiğini tadilatta izin gerektiren işler yazısında açıkladık. Emin olmadığınız bir iş varsa önce belediyeden bilgi almak en güvenli yoldur.
AlbayrakZ Yapı Cumhuriyet’te nasıl çalışır?
Cumhuriyet’teki işlerde telefon veya WhatsApp üzerinden ön görüşme yapar, ardından randevuyla yerinde keşfe geliriz. Keşifte binanın ortak alanlarını, çatıyı, cepheyi ve bodrumu görür, bulguları yazılı bir teklif ile özetleriz. Sözleşmede teslim takvimini açık yazarız. Zemin etüdünü ise yeni yapı işlerinde ruhsat öncesinde isteriz.
Komşu mahallelerdeki benzer soruların cevabı için Atalar ve Cevizli mahalle sayfalarına bakabilirsiniz. İlçenin genel görünümü için Kartal sayfası da hazır.
Cumhuriyet’teki binanız için ilk adımı konuşmak isterseniz 0533 659 21 71 numarasını arayabilir ya da iletişim sayfasından bize yazabilirsiniz. Anlattığımız mevzuat çerçevesi zaman içinde değişebilir; güncel durumu Kartal Belediyesi’nden teyit edin.