Cumhuriyet’te bir apartmanın kat maliki olarak dönüşüm sürecine hazırlanıyorsanız, karşınıza çıkacak ilk gerçek muhtemelen şu olacaktır: teknik karar kolay, ortak karar zor. Kartal Cumhuriyet kentsel dönüşüm sürecinde bina sahiplerinin yaşadığı zorluğun büyük kısmı mühendislikten değil, evrak, toplantı ve uzlaşmadan kaynaklanır. Bu sayfa, o kısmı toparlamak için hazırlandı.
Cumhuriyet’te dönüşüm için evrak ve tapu hazırlığı
Dönüşüm sürecine adım atmadan önce en önemli iş, bina ve malik bilgilerini eksiksiz toplamaktır. Şehir içi bir apartmanda her malikin durumu farklı olabilir: kiminin tapusunda ipotek vardır, kimi vefat etmiştir ve mirasçıları henüz intikal işlemini yapmamıştır, kimi yurt dışında yaşamaktadır. Bu farklılıkları en başta görmek, sonradan gelen sürprizleri engeller.
Toplanacak evrak listesi:
- Tüm bağımsız bölümlerin güncel tapu kayıtları (takyidatlı)
- Bina ruhsatı, iskan belgesi ve varsa proje dosyaları
- Yönetim planı ve son kat malikleri kurulu kararları
- Malik ve kiracı listesi, iletişim bilgileri
- Ortak alanlarda yapılmış değişikliklerin listesi
Takyidatlı tapular, ilgili alacaklının rızasını veya ayrı bir çözümü gerektirebilir. Bu noktada hukuki destek şarttır; avukatınızla durumu erken netleştirin.
Riskli yapı tespiti ve resmî süreç
Dönüşümün resmî çerçevesi 6306 sayılı Kanun’a dayanır. Riskli yapı tespiti lisanslı kuruluşlarca yapılır; sonuç yetkili idareye bildirilir. Tespit kesinleştikten sonra malikler, kanunun tanıdığı süre içinde karar vermek durumundadır. Bu süreleri, oranları ve destek tutarlarını burada yazmıyoruz; mevzuat değişebilir. Güncel şartları Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ile Kartal Belediyesi’nden teyit edin.
Hizmetin genel çerçevesi için kentsel dönüşüm hizmet sayfamız, güçlendirme ve yeniden yapım seçeneklerini karşılaştırmak için de güçlendirme mi yeniden yapım mı rehberimiz elinizin altında olsun.
Cumhuriyet’te kat malikleri toplantısı nasıl yönetilir?
Kentsel dönüşümde kararın kalbi kat malikleri toplantısıdır. Toplantı, iyi hazırlanmazsa tartışmaya dönüşür; iyi hazırlanırsa kararın olgunlaştığı bir zemine dönüşür. Bunun için önerdiğimiz yapı:
- Bilgilendirme toplantısı: Karar alınmaz; yalnızca tespit sonucu ve seçenekler anlatılır.
- Soru-cevap dönemi: Malikler çekincelerini yazılı olarak iletir.
- Yazılı özet: Toplantı sonunda herkese kısa bir özet dağıtılır.
- Karar toplantısı: Gündem net, oylama biçimi belli, tutanak hazırdır.
- Vekâlet düzenlemeleri: Katılamayan maliklerin oyu için vekâlet önceden hazırlanır.
Toplantının bir dışarıdan uzman veya hukuk danışmanı tarafından desteklenmesi, tarafsızlık ve düzen sağlar. Kararın hangi çoğunlukla alınacağı mevzuata bağlıdır; bu konuda avukatınıza danışın.
Dönüşüm sözleşmesinde neler yer almalı?
Dönüşümde müteahhitle yapılacak sözleşme, büyük olasılıkla kat karşılığı niteliğindedir. Bu tür sözleşmelerin noterde düzenleme şeklinde yapılması gerektiği genel bilgi olarak bilinir; yine de avukat ve noterle netleşin. Sözleşmede yer alması gereken başlıca maddeler:
| Madde | İçeriği |
|---|---|
| Taraflar | Tüm maliklerin ya da vekillerinin adları |
| Paylaşım | Bağımsız bölüm dağılımı ve kat planı eki |
| Geçici konut | Süre, sorumluluk ve gecikme yaptırımı |
| Teknik şartname | Yeni yapının malzeme ve donanım listesi |
| Takvim | Yıkım, kaba inşaat ve iskan tarihleri |
| Tapu devri | Aşamalara bağlı devir esasları |
| Uyuşmazlık | Anlaşmazlık halinde başvurulacak yol |
Kat karşılığı sözleşmede dikkat edilecek ayrıntılar için kat karşılığı sözleşmesinde dikkat edilecekler yazımıza göz atın. Cumhuriyet’e özel kat karşılığı süreci ise Cumhuriyet kat karşılığı inşaat sayfasında ele alınıyor.
Tahliye ve yıkımdan önce yapılacaklar
Yıkımdan önce kiracılara yazılı bildirim yapılması, taşınma takviminin belirlenmesi ve tesisat aboneliklerinin kapatılması gerekir. Bina yıkılmadan önce şu adımlar planlanır:
- Kiracıların bilgilendirilmesi ve tahliye tarihinin netleştirilmesi
- Su, elektrik ve doğalgaz hatlarının kapatılması
- Komşu binaların fotoğraf ve tutanakla belgelenmesi
- Yıkım firmasının seçilmesi ve izinlerin alınması
- Hafriyatın izinli alana taşınması için nakliye planı
- İş güvenliği ve çevre koruma önlemlerinin uygulanması
Yıkım sonrası yeni yapı için zemin etüdü yaptırılır ve temel çözümü buna göre belirlenir. Etüdün gerekçesini zemin etüdü neden önemli yazısında bulabilirsiniz. Yeni yapı, TBDY 2018 çerçevesinde tasarlanır ve yapı denetim kuruluşunun denetiminde inşa edilir. Yönetmelik hakkında deprem yönetmeliği TBDY 2018 yazımız, iskan sürecinde de iskan ve yapı kullanma izni yazımız faydalı olacaktır.
AlbayrakZ Yapı ile Cumhuriyet’te çalışma biçimi
Cumhuriyet’teki dönüşüm görüşmelerini randevuyla yerinde keşif şeklinde yürütürüz. Keşifte binanın durumunu, çevresini ve erişimini görür; ardından yazılı bir çerçeve teklif sunarız. Sözleşmede teslim takvimini açık yazarız, zemin etüdünü ruhsat öncesinde isteriz. Kat malikleri toplantısına hazırlık için kısa bir yazılı özet hazırlamak da çalışma biçimimizin parçasıdır. Sözleşmenin hukuki kısmı için ise avukat ve noter desteği ayrıca gereklidir.
Mahalle özeti için Cumhuriyet sayfamız, komşu mahalledeki benzer sürecin karşılığı için Atalar kentsel dönüşüm sayfamız yardımcı olabilir.
Toplantı öncesi bir keşif ve yazılı çerçeve isterseniz 0533 659 21 71 numarasından bize ulaşabilir ya da iletişim sayfasından mesaj bırakabilirsiniz. Dönüşüm mevzuatı değişebilir; oranlar, süreler ve destekler için Bakanlık ve Kartal Belediyesi’nden güncel bilgi alın.