Atalar’da bulunduğunuz binanın yaşı ilerlemiş, taşıyıcı sistemi hakkında endişeleriniz varsa, kentsel dönüşüm sizin için soyut bir kavram olmaktan çıkıp somut bir karar sürecine dönüşür. Atalar kentsel dönüşüm sürecinde ilk sorulması gereken şey “bu bina ne durumda?” sorusudur; sonraki her adım bu sorunun cevabına bağlıdır. Aşağıda süreci, bir bina sahibinin göreceği sırayla anlatıyoruz.
Atalar’da kentsel dönüşüm süreci hangi adımlardan oluşur?
Kentsel dönüşümün hukuki çerçevesi büyük ölçüde 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’a dayanır. Süreç genel olarak şu sırayla ilerler:
- Riskli yapı tespiti: Lisanslı kuruluşlar binada inceleme ve analiz yapar.
- Tespitin idareye bildirilmesi ve kesinleşmesi: Sonuç, yetkili idarede işleme alınır.
- Malikler arası karar: Güçlendirme mi, yıkıp yeniden yapma mı olacağı belirlenir.
- Sözleşme ve proje: Müteahhitle sözleşme yapılır, zemin etüdü ve proje hazırlanır.
- Tahliye ve yıkım: Bina boşaltılır, yıkım ruhsatı ve izinleri alınır.
- Yeni yapı: Ruhsat, yapım ve iskan.
Sürelerin, oranların ve destek tutarlarının güncel hâli için ilgili idareden teyit almak gerekir; mevzuat sık değişebilir. Hizmetin genel tanımı için kentsel dönüşüm hizmet sayfamız bir başlangıç noktasıdır.
Atalar’da riskli yapı tespiti için hangi hazırlık yapılır?
Bina sahipleri olarak tespit başvurusundan önce yapabileceğiniz hazırlık tespitin doğruluğunu artırır. Şu evrak ve bilgileri toplamak faydalıdır:
- Bina ruhsatı ve varsa onaylı mimari ve statik projeler
- Tapu ve kat irtifakı/kat mülkiyeti kayıtları
- Yapıda yapılmış değişikliklerin listesi (kat ilavesi, kolon kesimi, dükkân açımı)
- Bodrumda ve zemin katta nem, su baskını gibi geçmiş sorunlara dair notlar
Sahile yakın veya zemin suyu yüksek bölgelerde bodrum ve temel sorunları tespit raporlarında öne çıkabilir. Mahallenizin sahile göre konumunu ve zemin durumunu ilgili parsel üzerinden değerlendirmek gerekir; bu değerlendirme genel bir mahalle varsayımıyla değil, zemin etüdüyle yapılır. Zemin etüdünün önemini zemin etüdü neden önemli yazımızda anlattık.
Güçlendirme mi, yıkıp yeniden yapma mı?
Tespit sonucu riskli çıkan her bina için tek çözüm yıkım değildir. İki seçenek de değerlendirilir:
| Ölçüt | Güçlendirme | Yıkıp yeniden yapma |
|---|---|---|
| Yapı ömrü ve durumu | Taşıyıcı sistem büyük ölçüde sağlamsa uygun olabilir | Taşıyıcı sistem yetersizse yeniden yapım öne çıkar |
| Kullanım | Malikler binada kalmaya devam edebilir veya kısmen tahliye gerekir | Tam tahliye şarttır |
| İmar hakkı | Mevcut alan korunur | Parselin imar durumuna göre alan artabilir veya değişebilir |
| Süre | Genellikle daha kısa | Yıkım, ruhsat ve yapım sürecini kapsar |
| Deprem yönetmeliği uyumu | Güçlendirme, yönetmelik kapsamında hesaplanır | Yeni yapı güncel deprem yönetmeliğine göre tasarlanır |
Bu karşılaştırma tek başına karar vermeye yetmez. Detayı güçlendirme mi yeniden yapım mı rehberimizde ve güncel deprem yönetmeliğini anlattığımız TBDY 2018 yazımızda bulabilirsiniz.
Atalar’da kat malikleri arasında uzlaşma nasıl sağlanır?
Kentsel dönüşümün en zorlu kısmı çoğu zaman mühendislik değil, insan tarafıdır. Bir apartmanın maliklerinin farklı beklentileri olabilir: kimisi dönüşüm sürecinde yaşayacağı belirsizlikten çekinir, kimisi kendi dairesi için daha fazla pay ister, kimisi yurt dışında yaşıyordur ve yönetimden uzak durur. Uzlaşmayı kolaylaştıran pratikler:
- Toplantıdan önce tespit raporunun ve seçeneklerin herkese yazılı iletilmesi
- Toplantı tutanağının imzalı tutulması
- Yurt dışındaki veya uzaktaki maliklere vekâlet yoluyla katılım imkânı
- Taslak sözleşmenin maliklere önceden dağıtılması
- Her bir maliklik için hak ve yükümlülüklerin tabloyla gösterilmesi
Karar yöntemleri ve gerekli çoğunluklar mevzuata göre belirlenir ve değişebilir. Bu konuda hukuki destek almak için avukatınıza danışın; bu sayfadaki bilgiler genel niteliktedir.
Yıkım ve yeni yapı: Atalar’da şantiye planı
Yıkım aşaması, dönüşümün en görünür ve en hassas kısmıdır. Yakın komşuluk ilişkisi olan mahallelerde şunlara dikkat edilir:
- Yıkım öncesi komşu binaların mevcut durumunun fotoğraf ve tutanakla belgelenmesi
- Toz, gürültü ve hafriyat kamyonlarının trafik planı
- Su, elektrik ve doğalgaz hatlarının kesilmesi ve güvenli sonlandırılması
- Yıkım artığının izinli alana taşınması
Yeni yapı aşamasında ruhsat, yapı denetim kuruluşu ile birlikte yürütülür ve iskan aşamasında enerji kimlik belgesi aranır. Ruhsat sürecini yapı ruhsatı nasıl alınır yazımızdan takip edebilirsiniz. İstanbul’da bu işlemler kural olarak ilçe belediyesinde, yani Kartal Belediyesi’nde yürür.
AlbayrakZ Yapı’nın Atalar’daki çalışma yaklaşımı
Atalar’da kentsel dönüşüm görüşmelerini randevuyla yerinde keşif üzerinden yürütürüz. Keşifte binanın mevcut durumunu, çevresini ve erişim koşullarını görür, ardından yazılı bir çerçeve teklif hazırlarız. Sözleşmede teslim takvimini açık yazar, zemin etüdünü ruhsat öncesinde isteriz. Kentsel dönüşümde kat malikleri toplantısına da hazırlık materyaliyle katkı veririz.
İhtiyacınız kat karşılığı modelinde ilerlemekse Atalar kat karşılığı inşaat sayfamıza bakın; mahalleye dair genel çerçeve için Atalar mahalle sayfamız da hazır. Benzer bir sürecin Cevizli ölçeğindeki karşılığını Cevizli kentsel dönüşüm sayfamızda bulabilirsiniz.
Binanız için ilk adımı birlikte planlamak isterseniz 0533 659 21 71 numarasını arayarak randevu alabilir ya da iletişim sayfasından mesaj bırakabilirsiniz. Kanun ve yönetmelikler değişebilir; Atalar’daki durumunuz için güncel şartları Kartal Belediyesi ve Bakanlıktan teyit edin.