Atalar’da arsanız ya da eski binanız varsa ve bunu arsa payı karşılığı inşaat yoluyla yenilemek istiyorsanız, tek soru “hangi müteahhit?” değildir. Asıl soru, kendi payınıza düşen bağımsız bölümlerin ne zaman, hangi kalitede ve hangi güvenceyle size teslim edileceğidir. Atalar kat karşılığı inşaat sürecini adım adım anlattığımız bu sayfa, karar vermeden önce masaya getireceğiniz soruları toparlar.
Atalar’da kat karşılığı inşaat hangi durumlarda mantıklıdır?
Kat karşılığı, mal sahibinin yapım bedelini nakit ödemeden, arsa payının bir bölümünü müteahhide devrederek karşılığında yeni bir binada bağımsız bölüm sahibi olma yöntemidir. Atalar gibi Kartal ilçesinin içinde yer alan mahallelerde bu model genellikle iki durumda gündeme gelir: boş ya da eski müstakil yapılı bir parselde yeni bina yapılması, ya da birden fazla malikli eski bir apartmanın yıkılıp yeniden yapılması.
Yöntem şu durumlarda mantıklı görünür:
- Yapı maliyetini kendi cebinden karşılamak istemeyen arsa sahibi için
- Mevcut bina bakımsız ve yeniden yapımı gerektiriyorsa
- Parselin imar hakkı, mevcut yapıdan daha fazla bağımsız bölüme izin veriyorsa
Yöntem şu durumlarda dikkatli olmayı gerektirir:
- Malikler arasında hâlâ görüş ayrılığı varsa
- Parselin imar durumu tam netleşmemişse
- Sözleşme metni hazırlanmadan sözlü mutabakatla ilerlenmek isteniyorsa
Hizmetin genel tanımı için kat karşılığı inşaat hizmet sayfamıza bakabilirsiniz. Bu sayfada ise Atalar’daki bir parselin nasıl ele alınacağına odaklanıyoruz.
Atalar’da kat karşılığı sözleşmesinde nelere dikkat edilir?
Sözleşme, işin bel kemiğidir. Noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekir; bu, genel bir bilgi olup avukat ve noter ile netleştirilmelidir. Metinde şu unsurlar yazılı olmalıdır:
- Paylaşım oranı ve hangi bağımsız bölümlerin kime ait olduğu
- Başlangıç tarihi, kaba inşaat tarihi ve iskan tarihi
- Teknik şartname: malzeme, işçilik seviyesi, ısıtma sistemi, asansör, cephe
- Gecikme ve kusur halinde yaptırımlar
- Tapu devir zamanlaması
- Ruhsat, yapı denetim ve harç giderlerinin kim tarafından karşılanacağı
Bu maddelerin nasıl daha ayrıntılı yazılabileceğini kat karşılığı sözleşmesinde dikkat edilecekler yazımızda bulabilirsiniz. Atalar’daki bir sözleşmede özellikle vurgulanması gereken nokta, teknik şartnamenin sözleşmenin eki olarak imzalanmasıdır; çünkü “kaliteli malzeme” gibi belirsiz ifadeler ileride tartışma yaratır.
Paylaşım nasıl planlanır?
Paylaşım yalnızca daire adedi meselesi değildir. Aynı büyüklükteki iki daire, kat, cephe ve manzara farkıyla bambaşka değerde olabilir. Atalar’da paylaşım planlanırken şu kalemler ayrı ayrı ele alınmalıdır:
| Kalem | Dikkat edilecek nokta |
|---|---|
| Zemin kat | Konut mu, dükkân mı olacağı imar durumuna bağlıdır |
| Üst katlar | Kat yüksekliği ve cephe farkı değer farkı yaratabilir |
| Çatı katı | Kullanım hakkı ve teras durumu netleştirilmelidir |
| Bodrum | Depo, sığınak ve otopark ihtiyacı ile ilişkilidir |
| Otopark | İmar mevzuatının aradığı otopark payı proje aşamasında hesaplanır |
Paylaşımda taraflar arasında mimari projenin onaylanmasından önce kat ve cephe planı üzerinden mutabakata varılması, ileride çıkacak “bana bu daire verilmemişti” tartışmalarını önler. Bu mutabakatın sözleşmeye plan eki olarak bağlanması iyi bir alışkanlıktır.
Atalar’da kat karşılığı sürecinde adım adım ilerleme
Sürecin takvimi genel çerçevede aşağıdaki gibidir:
- Keşif: Parselin bulunduğu sokak, komşu binalar ve mevcut yapının durumu yerinde görülür.
- İmar ve tapu incelemesi: Kartal Belediyesi’nden imar durumu alınır, tapu kaydı ve takyidatlar kontrol edilir.
- Zemin etüdü ve proje: Etüt raporu, mimari ve statik projenin temelini oluşturur.
- Sözleşme: Noterde düzenleme şeklinde imzalanır.
- Ruhsat: Yapı denetim kuruluşu ile birlikte başvuru yapılır.
- Yıkım ve hafriyat: Komşu binanın durumu ve sokağın dar olup olmadığı iş planını belirler.
- Yapım: Kaba inşaat, ardından ince işler.
- İskan ve teslim: Yapı kullanma izni ve enerji kimlik belgesi ile tamamlanır.
Ruhsat aşaması hakkında daha ayrıntı için yapı ruhsatı nasıl alınır yazımıza, denetim kuruluşunun rolü için yapı denetim firması ne yapar yazımıza göz atabilirsiniz.
Atalar’da yıkım ve şantiye lojistiği
Kentsel dokuda sıkışık nizam bina yapılan sokaklarda yıkım ve hafriyat kamyonlarının nasıl girip çıkacağı, işin süresini ve maliyetini etkileyen bir konudur. Atalar’da parsele gitmeden önce şunlar kontrol edilir:
- Sokağın genişliği ve iş makinesinin dönüş alanı
- Sokakta park halinde araç yoğunluğu ve bunun çalışma saatlerine etkisi
- Şantiye çevresinde yaya güvenliği için çevre önlemleri
- Komşu binaya olan mesafe ve mevcut çatlakların kayıtlı olması
Bu kontrollerin bir bölümü ilçe belediyesinin izin ve denetim süreçlerinde de yer alır. Bir başka önemli ayrıntı, hava koşullarıdır. İstanbul’da kış soğuk olmakla birlikte Sivas kadar sert değildir; ancak yağışlı dönemler hafriyatı ve temel betonunu etkiler. Soğuk havada beton dökümüyle ilgili bilgi için kışın inşaat ve soğuk havada beton yazımıza bakabilirsiniz.
Kat karşılığında müteahhit seçerken kontrol listesi
Atalar’da bir müteahhitle çalışmaya karar vermeden önce şu soruları yanıtlatmak yararlıdır:
- Yazılı teklifte kapsam ve teknik şartname ayrıntılı mı?
- Sözleşme taslağı noter öncesinde incelenmek üzere verilebilir mi?
- Zemin etüdü ruhsat öncesinde yaptırılıyor mu?
- Yapı denetim kuruluşu bağımsız olarak atanıyor mu?
- Teslim takvimi ve gecikme hükümleri açık mı?
AlbayrakZ Yapı olarak bu soruların cevabını yöntem düzeyinde veririz: keşifle başlar, zemin etüdünü ruhsat öncesinde isteriz, sözleşmede teslim takvimini açık yazarız. Atalar’daki görüşmeleri randevuyla yerinde keşif şeklinde yürütürüz.
Komşu sayfalar ve devam okumaları
Atalar için hazırladığımız diğer sayfalar, aynı parselin farklı yönlerini ele alır. Binanız eskiyse Atalar kentsel dönüşüm sayfasına, mahallenin genel çerçevesi için Atalar mahalle sayfamıza göz atın. Komşu mahallelerde benzer bir süreç düşünüyorsanız Cevizli kat karşılığı sayfamıza da bakabilirsiniz. Bir arsada hangi yöntemin uygun olduğunu karşılaştırmak için ev yaptırma rehberimiz da faydalı olur.
Projenizi konuşmak için 0533 659 21 71 numarasını arayın ya da iletişim sayfasından yazın. Mevzuat ve uygulamalar değişebilir; Atalar’daki parseliniz için güncel durumu Kartal Belediyesi’nden teyit ediniz. Bu sayfadaki hukuki nitelikteki anlatımlar genel bilgidir, avukat ve noter ile netleştirin.