Atalar’da arsası, eski apartmanı ya da yenilemek istediği bir yapısı olan kişi için ilk iş, elindeki parselin ne yapmaya izin verdiğini öğrenmektir. Kartal Atalar için inşaat firması ararken de asıl soru çoğu zaman aynıdır: bu parselde ne kadar yapılaşma hakkı var, mevcut bina bu haliyle ne kadar sürdürülebilir ve iş hangi sırayla ilerler? AlbayrakZ Yapı olarak Atalar’daki işlere, tekliften önce randevuyla yapılan yerinde keşifle başlıyoruz.
Atalar’da bir parselin potansiyeli nasıl okunur?
Kartal, Anadolu Yakası’nda Marmara kıyısına sahip bir ilçedir ve Atalar da bu ilçenin mahalleleri arasındadır. Mahallenin sahile ve ana arterlere göre nerede durduğu, parselin değerini olduğu kadar inşaat yönteminizi de etkiler. Bu yüzden bir mahalle adına bakarak değil, parselin kendisine bakarak karar vermek gerekir.
Parsel okumasında sırayla şu belgelere bakılır:
- Güncel tapu kaydı ve varsa şerhler, ipotekler, hacizler.
- Kartal Belediyesi’nden alınacak imar durumu belgesi.
- Parselin ait olduğu plan notları ve yapılaşma koşulları.
- Mevcut binanın ruhsat ve iskan durumu, varsa mimari projesi.
- Zemin ve temel durumuna dair eski etüt veya rapor kayıtları.
İmar durumunu nasıl öğrenebileceğinizi ayrıntılı anlatan imar durumu nasıl öğrenilir yazımıza göz atabilirsiniz. Burada önemli olan, elinizdeki bilgiyle piyasada dolaşan sözlü bilgiyi ayırmaktır: komşunuzun binası kaç kat çıkmışsa sizin parseliniz de aynısını çıkabilir diye düşünmek, sık yapılan ve pahalıya mal olan bir varsayımdır. Plan değişmiş, parsel ölçüsü farklı olabilir.
Atalar’da eski binada riskli yapı tespiti nasıl başlar?
Deprem riskinin gündemde olduğu Kartal gibi bir Marmara kıyı ilçesinde, eski yapı stoku olan mahallelerde bina sahiplerinin ilk sorusu “binamız riskli mi?” oluyor. Yanıt, tahminle değil ölçümle verilir. 6306 sayılı Kanun çerçevesinde riskli yapı tespiti, lisanslı kuruluşlar tarafından yapılır. Bina sahipleri, kat malikleri olarak ortak başvuru yapabilir ya da tek bir malik de başvurabilir.
Başvurudan önce hazırlanabilecekler:
- Binanın ruhsat ve varsa mimari-statik proje dosyası
- Yapıda yıllar içinde yapılmış ilaveler, kat çıkışları, taşıyıcı duvar müdahaleleri hakkında kayıt
- Bodrum ve zemin katta yapılmış dükkân dönüşümleri gibi kolon kesen değişikliklerin listesi
- Tapu ve kat mülkiyeti bilgileri
Yapıda kolon kesilmiş, zemin kat dükkâna çevrilmiş, çatıya kaçak ilave yapılmışsa tespit sonucunu doğrudan etkiler. Bu tür müdahaleleri saklamak yerine baştan söylemek hem sürecin doğruluğu hem güvenliğiniz açısından yararlıdır.
Tespit sonucu çıktığında iki yol açılır: güçlendirme ya da yıkıp yeniden yapma. Hangisinin uygun olduğunu güçlendirme mi yeniden yapım mı rehberimiz ayrıntılı işliyor; Atalar için süreci anlattığımız Atalar kentsel dönüşüm sayfamız da bu adımları mahalle ölçeğinde toparlıyor.
Atalar’da kat karşılığı verirken ilk hangi soruları sormalı?
Arsasını ya da eski binasını kat karşılığı vermeyi düşünen mal sahibinin işi, müteahhit seçmekle bitmez; asıl iş sözleşmenin ne yazdığıdır. Kat karşılığı sözleşmesi, taşınmaz devri vaadi içerdiği için noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Bu genel bir bilgidir; sizin durumunuzda avukat ve noterle netleştirmeniz gerekir.
Sözleşme masasında netleştirilmesi gereken başlıca konular:
| Konu | Sorulacak soru |
|---|---|
| Paylaşım | Hangi bağımsız bölümler arsa sahibine, hangileri müteahhide ait? |
| Teslim takvimi | Başlangıç, kaba inşaat ve iskan tarihleri yazılı mı? |
| Gecikme | Süre aşılırsa yaptırım ve kira bedeli nasıl belirlenir? |
| Teknik şartname | Malzeme ve işçilik seviyesi ek olarak sözleşmeye bağlanmış mı? |
| Tapu devri | Devirler hangi aşamada ve hangi güvenceyle yapılacak? |
Bu konuları ayrıntılı ele alan kat karşılığı sözleşmesinde dikkat edilecekler yazımız ile Atalar’a özel adımlarımızı anlattığımız Atalar kat karşılığı inşaat sayfamız birlikte okunabilir.
Komşu bina ile ilişki: Atalar’da yıkım ve temel öncesi
Yoğun yapılaşmış İstanbul mahallelerinde yeni bir yapı, tek başına bir parselde değil, bir komşuluk düzeninin içinde yükselir. Bitişik veya dar aralıklı nizamda temel kazısı, komşu binanın yükünü ve zeminini etkileyebilir. Bu yüzden iş başlamadan önce yapılacak işler şunlardır:
- Komşu binaların cephe ve duvarlarında mevcut çatlakların fotoğraf ve tutanakla kaydı
- Kazı derinliğine ve zemin durumuna göre iksa veya kazı sırası planı
- Yıkımda tozun, gürültünün ve hafriyat kamyonu trafiğinin yönetimi için çalışma saati planı
- Su ve elektrik hatlarının önceden tespiti
Tüm bu kararlar, ruhsat öncesi yaptırılan zemin etüdüne dayanır. Etüdün neden atlanmaması gerektiğini zemin etüdü neden önemli yazımızda anlattık. Sahile yakın bir mahallede zemin suyu seviyesi de gündeme gelebilir, dolayısıyla bodrum su yalıtımı konusunu proje aşamasında ele almak gerekir; bunun için temel ve bodrum su yalıtımı rehberimize bakabilirsiniz.
Ruhsattan iskana: Atalar’da süreç nasıl işler?
İstanbul büyükşehirdir ve yapı ruhsatı ile yapı kullanma izni kural olarak ilçe belediyesinde, yani Kartal Belediyesi’nde yürür. Ruhsata tabi yapılarda 4708 sayılı Kanun gereği yapı denetim kuruluşu denetim yapar. Sürecin genel çerçevesini yapı ruhsatı nasıl alınır ve iskan ve yapı kullanma izni yazılarımızda bulabilirsiniz.
Süreç adımları kısaca şöyle ilerler:
- Yerinde keşif ve ön değerlendirme
- Zemin etüdü ve mimari ile statik proje
- Ruhsat başvurusu ve yapı denetim sözleşmesi
- Yıkım, hafriyat ve temel
- Kaba inşaat, ardından ince işler
- İskan başvurusu ve enerji kimlik belgesi
- Teslim ve tapu işlemleri
Kaba ve ince işlerin ne anlama geldiğini merak ediyorsanız kaba inşaat ve ince inşaat nedir yazımız faydalı olur.
AlbayrakZ Yapı Atalar’da nasıl çalışır?
Atalar’daki işlerde önce telefon veya WhatsApp üzerinden bir ön görüşme yapar, sonra randevuyla yerinde keşfe gideriz. Keşifte parselin durumuna, komşu yapılara, sokak genişliğine ve mevcut yapının halihazır durumuna bakarız. Sonuçları yazılı bir teklife dönüştürürüz ve sözleşmede teslim takvimini açık yazarız.
Ruhsata giden yapılarda zemin etüdünü ruhsat öncesinde isteriz; çünkü temel çözümünün tahmine değil ölçüme dayanması gerekir. Kentsel dönüşüm alanlarında ise sürecin teknik kısmının yanı sıra kat malikleri arasındaki uzlaşmaya da zaman ayrılır. Bu çalışma biçimini hizmetler arasındaki kentsel dönüşüm ve kat karşılığı inşaat sayfalarında daha genel düzeyde anlattık. Atalar’ın komşu mahallelerinden Cevizli ve Cumhuriyet sayfalarımız, benzer soruların başka mahalle ölçeğindeki karşılıklarını içerir. İlçenin genelini görmek isterseniz Kartal sayfamıza uğrayabilirsiniz.
Genel bilgilerin yerine geçmeyen, sizin parselinize özel değerlendirme için 0533 659 21 71 numarasını arayabilir ya da iletişim sayfasından bize yazabilirsiniz. Anlattığımız mevzuat çerçevesi değişebilir; Atalar’daki parseliniz için geçerli güncel kuralları Kartal Belediyesi’nden teyit etmenizi öneririz.