Cumhuriyet’te bir parsele veya eski bir apartmana sahipseniz, kat karşılığı verme kararına götüren en önemli soru şudur: bu parselde ne kadar yapılaşma hakkı var ve bu hak adil biçimde paylaşılacak mı? Kartal Cumhuriyet kat karşılığı inşaat konusunda karar vermeden önce bilmeniz gereken şey, sözleşmenin imza aşamasından çok önce yapılan ön incelemenin sonucu belirlediğidir. Bu sayfa o ön incelemenin adımlarını anlatıyor.
Cumhuriyet’te kat karşılığı öncesi imar hakkı ön incelemesi
Kat karşılığı yönteminin ekonomik mantığı, parselin mevcut binadan daha fazla bağımsız bölüm üretebilmesine dayanır. Bu yüzden ilk iş, parselin imar hakkını netleştirmektir. Kartal, Marmara kıyısındaki bir Anadolu Yakası ilçesi olarak yoğun bir yapılaşma geçmişine sahiptir; her parselin durumu farklıdır, komşu parselin hakkı sizinkine eşit olmayabilir.
Ön incelemede yapılacaklar:
- Kartal Belediyesi’nden imar durumu belgesi alınır.
- Tapu kaydı, takyidat ve şerhler kontrol edilir.
- Parselin yüzölçümü ile mevcut yapı alanı karşılaştırılır.
- Varsa plan notları, çekme mesafeleri ve özel yapılaşma koşulları okunur.
- Mevcut binanın ruhsat ve iskan durumu belgelenir.
Bu inceleme tamamlanmadan bir müteahhitten “şu kadar daire çıkar” vaadini kabul etmek risklidir. İmar durumu belgesini nasıl alacağınızı imar durumu nasıl öğrenilir yazımızda adım adım bulabilirsiniz.
Cumhuriyet’te paylaşım modelleri
Kat karşılığında paylaşım tek bir yöntemle yapılmaz. Sıklıkla kullanılan yaklaşımlar şunlardır:
| Model | Özet |
|---|---|
| Daire bazlı paylaşım | Belirli bağımsız bölümler arsa sahibine, geri kalanlar müteahhide bırakılır |
| Oran bazlı paylaşım | Toplam inşaat alanının belirli bir oranı arsa sahibine ayrılır |
| Karma model | Belirli daireler ile birlikte nakdi bir kalem de sözleşmeye yazılır |
Hangi model olursa olsun, hangi bağımsız bölümün hangi kat ve cephede olduğu, kat planı üzerinden sözleşmeye eklenmelidir. Zemin kattaki ticari birimin kime ait olacağı ayrıca yazılmalıdır; çünkü ticari birimlerin değeri ve kullanım biçimi konut dairelerinden farklıdır. Yeni yapıda zemin katın ticari olabilmesi ise parselin imar durumuna bağlıdır, bu nedenle bu konuyu da ön incelemede netleştirin.
Teminat ve güvence: sözleşmenin sigortası
Kat karşılığı, arsa sahibi açısından karşılıklı güven kadar yazılı güvence de ister. Bu, karşı tarafa güvenmemek anlamına gelmez; uzun bir işte her iki tarafı korumak anlamına gelir. Sözleşmede tartışılabilecek güvence araçları:
- Teminat mektubu veya benzeri banka güvencesi
- Tapu devirlerinin inşaat aşamalarına bağlanması
- Yapı denetim kuruluşunun aşama raporlarıyla ilerleme kontrolü
- Belirli ilerleme yüzdeleriyle bağlantılı kısmi tapu devri
Hangisinin sizin durumunuza uygun olduğu, hukuki bir sorudur; bu nedenle avukat ve noterle görüşerek karar vermeniz gerekir. Sözleşmede dikkat edilecek diğer başlıklar için kat karşılığı sözleşmesinde dikkat edilecekler yazısına göz atın.
Cumhuriyet’te kat karşılığı süreci adım adım
- Ön inceleme: İmar, tapu, ruhsat durumu
- Yerinde keşif: Parselin, sokağın ve komşuların görülmesi
- Zemin etüdü: Ruhsat öncesi
- Mimari ve statik proje: Paylaşım planı ile birlikte
- Sözleşme: Noterde düzenleme şeklinde
- Ruhsat: Kartal Belediyesi’nde yapı denetim ile birlikte
- Yıkım ve temel: Hafriyat ve iksa planına göre
- Kaba ve ince inşaat
- İskan ve tapu devri
İstanbul büyükşehir olduğu için ruhsat ve iskan işlemleri kural olarak ilçe belediyesinde yürür. İskan sürecini iskan ve yapı kullanma izni yazısından takip edebilirsiniz. Ruhsata tabi yapılarda 4708 sayılı Kanun uyarınca yapı denetim kuruluşu görev alır; kuruluşun görevlerini yapı denetim firması ne yapar yazımızda bulabilirsiniz.
Sık yapılan hatalar: Cumhuriyet’te kat karşılığında nelerden kaçınmalı?
Şehir içi kat karşılığı işlerinde sık karşılaşılan hatalar bellidir. Bunları önceden bilmek, sürecin sağlıklı ilerlemesine yardım eder:
- Sözlü mutabakatla ilerlemek: Her şeyin yazılı ve noterde olması gerekir.
- Teknik şartnameyi sözleşmeye eklememek: Kaliteli malzeme gibi ifadeler tartışma çıkarır.
- Gecikme hükmünü yazmamak: Teslim tarihi aşılırsa ne olacağı belirsiz kalır.
- Kiracı ve tahliye takvimini unutmak: Yıkım tarihi ile tahliye tarihi uyuşmaz.
- Zemin etüdünü atlamak: Temel çözümü tahmine dayanır.
- Komşu binayı gözden kaçırmak: Yıkım ve kazı komşu yapıyı etkileyebilir.
Zemin etüdünün önemi için zemin etüdü neden önemli yazısına bakabilirsiniz. Marmara’daki fay hattı ve 17 Ağustos 1999 depremi genel bağlamıyla, yeni yapının güncel deprem yönetmeliğine göre tasarlanmasının neden önemli olduğunu hatırlatır; ayrıntı için deprem yönetmeliği TBDY 2018 yazımızı okuyun.
AlbayrakZ Yapı ile Cumhuriyet’te çalışma biçimi
Cumhuriyet’teki görüşmeleri telefon veya WhatsApp üzerinden başlatır, randevuyla yerinde keşfe geliriz. Yazılı teklifimizde kapsamı, şartnameyi ve takvimi ayrı başlıklar halinde sunarız; sözleşmede teslim takvimini açık yazarız. Hizmetin genel çerçevesi için kat karşılığı inşaat hizmet sayfamıza bakabilirsiniz.
Cumhuriyet için diğer sayfalarımız: mahalle özeti Cumhuriyet sayfasında, eski binalar için Cumhuriyet kentsel dönüşüm sayfasında. Aynı sürecin komşu mahalle karşılığını Atalar kat karşılığı inşaat sayfamızda bulabilirsiniz.
Parselinizi konuşmak için 0533 659 21 71 numarasını arayabilir ya da iletişim sayfasından yazabilirsiniz. Bu sayfadaki hukuki nitelikli anlatımlar genel bilgidir; avukat ve noter ile netleştirin. Mevzuat değişebilir, güncel durumu Kartal Belediyesi’nden teyit edin.