Yakacık Çarşı’da kentsel dönüşüm, çoğu apartman mahallesinden bir farkla ilerler: kararı veren yalnızca aileler değil, aynı zamanda binanın zemin katında ekmeğini kazanan esnaftır. Yakacık Çarşı kentsel dönüşüm sürecini bu iki grubu birlikte düşünerek anlatıyoruz: tespit nasıl başlar, kim karar verir, esnaf süreçte nasıl korunur, yıkım ve yeniden yapım nasıl planlanır. Kanunun ayrıntıları zamanla değişebileceği için oran, süre ve destek tutarı yazmıyoruz; güncel şartları ilgili idareden almanız gerekir.
Yakacık Çarşı’da dönüşüm neden esnaf meselesidir?
Zemin katında dükkân bulunan bir bina yıkıldığında konut sahibi yalnızca evini değil, komşusu olan esnafın geçimini de etkiler. Bu yüzden dönüşüm toplantılarında dükkân malikleri ve kiracılar masada bulunmalıdır. Karma binalarda tipik itirazlar şunlardır:
- “Dükkânım yeni binada aynı konumda olacak mı?”
- “İnşaat boyunca müşterilerim beni nerede bulacak?”
- “Kiracımın sözleşmesi ne olacak?”
- “Ortak giderlerde ticari birimlerin payı nasıl belirlenecek?”
Bu soruların cevapları sözleşme ve proje aşamasında yazıya dökülürse, sonradan çıkacak sürtüşmeler azalır.
Riskli yapı tespiti nasıl başlar?
Kentsel dönüşümün hukuki çerçevesi 6306 sayılı Kanun’dur. Süreç genellikle şu sırayla yürür:
- Bina için lisanslı bir kuruluşa riskli yapı tespiti başvurusu yapılır.
- Kuruluş binada inceleme ve analiz yapar, raporunu düzenler.
- Rapor yetkili idareye iletilir ve süreç işlemeye başlar.
- Malikler güçlendirme ya da yıkıp yeniden yapma yönünde karar verir.
- Karar doğrultusunda sözleşme, proje ve ruhsat aşamalarına geçilir.
Başvurudan önce bina ruhsatı, projeler, tapu ve kat mülkiyeti kayıtları ile ticari amaçlı yapılan değişikliklerin (kolon kesimi, asma kat ilavesi) listesi toplanmalıdır. Bu evraklar değerlendirmenin doğruluğunu artırır. Mevzuat değişebilir; süreçteki güncel adımları Kartal Belediyesi ya da Bakanlıktan teyit edin.
Yakacık Çarşı’nın eğimli dokusu dönüşümde neyi değiştirir?
Yakacık’ın iç kesimlerinde arazi eğimli olabilir; bu durum yıkım ve yeni yapı aşamasını doğrudan etkiler. Yıkım sırasında yamaçta yer alan yan yapıların ve istinat duvarlarının korunması, yeni yapı için kazı yapılırken ise iksa ve drenaj çözümleri gerekir. Şu başlıklar keşifte özellikle sorgulanır:
| Başlık | Neden sorgulanır |
|---|---|
| İstinat duvarı | Yıkım ve kazı sırasında yan parsel güvenliği |
| Yağmur suyu akışı | Bodrum ve temel su yalıtımı planı |
| Sokak erişimi | Yıkım araçları ve beton pompası konumu |
| Kot farkı | Yeni binanın giriş ve zemin kat yüksekliği kararı |
| Yan komşu ilişkisi | Bitişik yapıda durum tespiti ve önlem |
Bu ölçekteki bir işte zemin ve temel etüdü ruhsat öncesinde şarttır. Etüdün önemi zemin etüdü rehberimizde anlatılıyor.
Güçlendirme mi, yıkıp yeniden yapmak mı?
Riskli çıkan her bina yıkılmak zorunda değildir. Karar; taşıyıcı sistemin durumuna, ticari eklerin zararına, güçlendirme sonrası kullanım alanının ne kadar daralacağına ve parselin imar hakkına bağlıdır. Zemin kattaki dükkân için güçlendirme perde ya da kolon manto gerektirirse vitrin açıklığı daralabilir; bu esnafın işine yarayıp yaramayacağı ayrıca tartışılmalıdır. Karşılaştırma ve karar ölçütleri için güçlendirme mi yeniden yapım mı rehberimiz ile yeni yapının uyacağı TBDY 2018 yazımız yol gösterir.
Tahliye, yıkım ve geçici düzen
Yıkım öncesinde bina tahliye edilir, abonelikler kapatılır, elektrik ve doğalgaz hatları güvenli biçimde sonlandırılır. Çarşı dokusunda yıkımın esnafa etkisini azaltmak için:
- Komşu dükkânlara tarih ve saat aralığı önceden bildirilir
- Yaya geçişi barikatla ayrılır
- Toz için su püskürtme ve örtü uygulanır
- Yıkım artığı izinli alana taşınır, sokakta bekletilmez
Yıkım için gerekli izin ve ruhsat işlemleri ilçe belediyesinde yürütülür. Yıkım sonrasında yeni yapı için ruhsat alınır; adımlar yapı ruhsatı rehberimizde listelidir.
Yeni yapı ve teslim
Yeni bina yapı denetim kuruluşu denetiminde yapılır ve iskan için Enerji Kimlik Belgesi aranır. Teslim aşamasında bağımsız bölümler sözleşmedeki oranlarla dağıtılır, tapu işlemleri kat mülkiyetine göre yapılır. Ticari birimler ayrı girişle planlanırsa hem güvenlik hem de yönetim kolaylaşır. Yapı tipine göre bu sürecin bir kısmı, kat karşılığı modeliyle de yürütülebilir; ayrıntı için Yakacık Çarşı kat karşılığı inşaat sayfamıza, mahalle çerçevesi için Yakacık Çarşı sayfamıza bakın. Dönüşüm hizmetinin genel tanımı kentsel dönüşüm hizmet sayfamızdadır.
Bu sayfayı nasıl kullanmalı?
Bu sayfa hukuki tavsiye vermez; malikler arası çoğunluk, tahliye ve devir gibi konular avukat ve noter ile netleştirilmelidir. Sizden istediğimiz, binanın dosyasını toplayıp karar sürecine hazırlıklı gelmenizdir.
Çarşı binalarında kısa bir ön hazırlık listesi işi hızlandırır:
- Dükkân ve daire maliklerinin güncel iletişim bilgileri tek listede toplanır
- Kiracıların sözleşme bitiş tarihleri not edilir
- Bina için varsa eski yönetim planı ve karar defteri bulunur
- Binanın ön ve yan cephelerinin güncel fotoğrafları çekilir
- Sokaktan görünen tabela, sundurma ve çıkma ekleri işaretlenir
AlbayrakZ Yapı’nın yaklaşımı
Yakacık Çarşı’da randevuyla yerinde keşif yapar, binayı ve sokağı yerinde görür, kapsamı yazılı teklife dökeriz. Malikler toplantısı öncesinde seçenekleri karşılaştıran bir hazırlık notu çıkarmak işimizin bir parçasıdır.
Hazır olduğunuzda 0533 659 21 71 numarasını arayabilir ya da iletişim sayfasından bize yazabilirsiniz. Kanun ve yönetmelikler değişebilir; süreçle ilgili en güncel bilgiyi Kartal Belediyesi ve Bakanlıktan alın.