Yakacık Çarşı’da arsasını ya da eski binasını kat karşılığı vermek isteyen kişi için ilk adım, hangi hakkın karşılığında ne alacağını hesaplamaktır. Bu sayfa, Yakacık Çarşı kat karşılığı inşaat konusunda yol gösterir: hangi belgelerle başlanır, çarşı dokusundaki dükkânlı binalarda hangi ek sorular çıkar, sözleşme nasıl kurulur, teslim nasıl yönetilir. Sonuç iddiası kurmuyoruz; yalnızca çalışma yöntemini ve dikkat noktalarını anlatıyoruz.
Yakacık Çarşı’da kat karşılığı ne demektir ve kime uygundur?
Kat karşılığı (arsa payı karşılığı inşaat), arsa ya da eski bina sahibinin taşınmazını müteahhide vermesi, müteahhidin yeni binayı kendi finansmanıyla yapması ve bağımsız bölümlerin önceden yazılan oranda paylaşılması esasına dayanır. Şu durumlarda mantıklı bir seçenek olabilir:
- Eski binayı yıkıp yeniden yapmak isteyen ama peşin bütçesi olmayan malikler
- Boş veya tek katlı bir arsası olup değerlendirmek isteyen sahipler
- Çarşı içinde ticari birimi korumak isteyen dükkân malikleri
- Miras yoluyla çok hisseli hale gelmiş taşınmazların sahipleri
Buna karşılık bütçesi hazır olan ve inşaatı kendi yönetmek isteyen kişi için bedel karşılığı yapım modeli daha uygun olabilir. Bu nedenle ilk görüşmede iki modeli de kıyaslıyoruz.
Çarşı parselinde keşif nasıl yapılır?
Keşifte tapu ve imar bilgisiyle sahadaki durumu yan yana koyarız. Yakacık’ın iç kesimlerinde arazi eğimli olabildiği için parselin sokakla ilişkisi hesabın ana girdisidir:
- Parselin şekli, cephe uzunluğu ve sokağa göre kotu
- Bitişik veya yan komşu yapıların durumu
- Zemin katta dükkân varsa mevcut kullanım ve kiracı durumu
- Sokak genişliği ve hafriyat aracı erişimi
- Şebeke bağlantıları: su, kanalizasyon, elektrik, doğalgaz
Bu bilgilerle bir ön kapsam çıkarır, imar durumuna göre yapılabilecek toplam alanı sorarız. İmar durumu yazımız imar durumu nasıl öğrenilir rehberimizde ayrıntılı anlatılıyor; güncel durum ilçe belediyesinden alınmalıdır.
Dükkânlı binada bölüşüm: konut ve ticari birim ayrı hesaplanır
Çarşıda kat karşılığının en hassas tarafı, ticari birimlerin bölüşümüdür. Konut ve dükkân aynı metrekare mantığıyla ele alınmaz; kullanım amacı, cephe konumu ve giriş şekli değer farkı yaratır. Sözleşmede şu ayrımlar yer almalıdır:
| Konu | Sözleşmede yazılması gereken |
|---|---|
| Dükkân sayısı ve konumu | Yeni binadaki yeri, cephesi ve zemin kat yüksekliği |
| Geçici işyeri | İnşaat süresince esnafın nereye taşınacağı |
| Ortak girişler | Konut ve dükkân girişlerinin ayrı olup olmadığı |
| Ticari ortak giderler | Aidat ve yönetim payının ticari birimlerdeki dağılımı |
| Devir anı | Tapu tesliminin hangi aşamada yapılacağı |
Bu tablo, taraflar arasındaki beklenti farkını en başta ortaya çıkarmak için bir kontrol listesidir. Sözleşme noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır; genel bilgidir, avukat ve noter ile netleştirin.
Sözleşme sonrası: proje, ruhsat ve yapım
Sözleşme imzalandığında iş bitmez; sıra teknik hazırlıklara gelir. Bu aşamada zemin ve temel etüdü yapılır, mimari, statik ve tesisat projeleri hazırlanır, yapı denetim kuruluşu görevlendirilir ve Kartal Belediyesi’nden yapı ruhsatı alınır. Adımların ayrıntısı yapı ruhsatı nasıl alınır rehberimizde yer alıyor. Yakacık Çarşı gibi eğimli ve yoğun bir sokakta kazı ve iksa çözümleri projenin en kritik başlıklarındandır; bu nedenle etüdü ruhsat öncesinde isteriz. Yeni yapı, güncel deprem yönetmeliğine (TBDY 2018) göre tasarlanır.
Yapım sırasında çarşı esnafıyla uyum
Çarşı içindeki şantiyede en çok şikâyet, sokağın kullanımı ve gürültüden gelir. Bunu azaltmak için:
- Hafriyat ve beton dökümü saatleri, esnaf yoğunluğuna göre planlanır
- Yaya geçişi barikatla ayrılır ve tabelalar açıkça yerleştirilir
- Komşu dükkânlara başlangıç öncesi bilgilendirme yapılır
- Su ve enerji kesintileri önceden duyurulur
Bu işler ilçe belediyesinin verdiği izin şartlarına bağlıdır; uygulama biçimi sokağa göre değişir.
Teslim ve iskan: kat karşılığının son adımı
Yapım bittiğinde binanın yapı kullanma izni (iskan) alınır; bu izin Enerji Kimlik Belgesi dahil evraklarla tamamlanır. Tapuda kat irtifakı ve kat mülkiyeti işlemleri yapılır, bağımsız bölümler kararlaştırılan oranda sahiplerine devredilir. Teslim öncesi kontrol için iskan rehberimize bakabilirsiniz. Sözleşmede teslim takvimini açık yazarız; gecikme halinde tarafların hak ve yükümlülükleri de sözleşmede belirtilir.
Bu sayfayı hangi sayfalarla birlikte okumalısınız?
Kat karşılığına karar vermeden önce alternatifleri de görmek gerekir. Bina riskli çıkmışsa Yakacık Çarşı kentsel dönüşüm sayfamız, mahallenin genel çerçevesi için Yakacık Çarşı mahalle sayfamız faydalı olur. Hizmetin genel kapsamı kat karşılığı inşaat hizmet sayfamızda, sözleşmede dikkat edilecek maddeler kat karşılığı sözleşmesi yazımızda toplanmıştır. Aynı semtin diğer yakasını merak ederseniz Yakacık Yeni kat karşılığı sayfamıza da göz atabilirsiniz.
AlbayrakZ Yapı ile çalışma biçimi
Yakacık Çarşı için randevuyla yerinde keşif yaparız. Ardından yazılı teklif sunar, kapsamı ve takvimi açık yazarız. Kararınızı vermeden önce avukatınızla ve tercihen bir statik mühendisle görüşmenizi ayrıca öneririz.
İlk görüşme için 0533 659 21 71 numarasından bize ulaşabilir, dilerseniz iletişim sayfasından tapu ve parsel bilgilerinizi bırakabilirsiniz. Mevzuat ve imar şartları zamanla değişebilir; en güncel durumu Kartal Belediyesi’nden mutlaka teyit edin.